Hướng dẫn 2396/HD-XD-CCQNĐ năm 2004 về việc phân cấp thẩm quyền trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Quyết định 90/2004/QĐ-UB do Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ban hành

HƯỚNG DẪN

VỀ VIỆC PHÂN CẤP THẨM QUYỀN TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 90/2004/QĐ-UB NGÀY 09/4/2004 CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ

Thực hiện Quyết định số 90/2004/QĐ-UB ngày 09/04/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung bản “Quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh” ban hành kèm theo Quyết định số 04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 của Ủy ban nhân dân thành phố.

Sở Xây dựng hướng dẫn một số vấn đề liên quan đến thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) như sau :

I/ THẨM QUYỀN QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 3 QUYẾT ĐỊNH SỐ 90/2004/QĐ-UB

Điều 3 Quyết định số 90/2004/QĐ-UB quy định : “Ủy ban nhân dân thành phố ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng ký giấy chứng nhận đối với trường hợp nhà có yếu tố nước ngoài, hoặc yếu tố người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp có yêu cầu chỉnh sửa đối với giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân thành phố, Sở Địa chính – Nhà đất, Sở Xây dựng đã cấp thì Sở Xây dựng xem xét ký lại giấy chứng nhận mới thay thế giấy chứng nhận cũ”. Điều khoản này được hiểu như sau :

1- Trường hợp nhà có yếu tố nước ngoài, hoặc yếu tố người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Xây dựng, trừ trường hợp nhà có đồng thừa kế ở nước ngoài, nhưng vẫn còn một trong các đồng thừa kế ở Việt Nam thì do Ủy ban nhân dân cấp quận ký cấp giấy chứng nhận.

Ví dụ : Nhà do cha mẹ tạo lập, cha mẹ chết, có 3 anh em thì hai người định cư ở nước ngoài, 1 người ở Việt Nam, nay người con ở Việt Nam xin cấp giấy chứng nhận. Trường hợp này giấy chứng nhận do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận ký. Trên giấy chứng nhận thể hiện cấp cho cha mẹ (người tạo lập) do con đại diện khai trình (như hướng dẫn thực hiện Quyết định số 04/2003/QĐ-UB-ĐT ngày 06/01/2003 của Ủy ban nhân dân thành phố). Sau khi được cấp giấy chứng nhận, sẽ làm thủ tục khai di sản thừa kế tại chi cục thuế các quận huyện, sau đó đăng ký tại trang 3 giấy chứng nhận. 

2- Các trường hợp liên quan đến chỉnh sửa :

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do Sở Nhà đất, Sở Địa chính Nhà đất trình Ủy ban nhân dân thành phố ký, hoặc do Sở Địa chính Nhà đất, Sở Xây dựng ký giấy chứng nhận, nếu có sai sót về tác nghiệp hành chính (kể cả trường hợp chỉnh sửa do sai sót về diện tích hoặc tăng diện tích) do Sở Xây dựng lập thủ tục cấp giấy chứng nhận mới thay thế giấy chứng nhận cũ.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quận trực tiếp trình Ủy ban nhân dân thành phố ký cấp theo Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-QLĐT ngày 19/6/2000 : Khi có sai sót, Ủy ban nhân dân quận huyện lập tờ trình, dự thảo Quyết định thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận cũ, trình Ủy ban nhân dân thành phố ký Quyết định. Sau đó, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mới thay thế giấy chứng nhận cũ theo phân cấp tại điều 3 Quyết định số 90/2004/QĐ-UB ngày 09/4/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quận chuyển Sở Địa chính Nhà đất trình Ủy ban nhân dân thành phố ký giấy chứng nhận, hoặc chuyển Sở Địa chính Nhà đất, Sở Xây dựng ký giấy chứng nhận : Khi có sai sót, Ủy ban nhân dân quận, huyện lập Tờ trình chỉnh sửa, dự thảo Quyết định thu hồi hủy bỏ giấy chứng nhận cũ, dự thảo giấy chứng nhận mới chuyển Sở Xây dựng ký Quyết định hoặc trình Ủy ban nhân dân thành phố ký Quyết định. Giám đốc Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mới thay thế giấy chứng nhận cũ.

- Các trường hợp cần thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận để cấp lại, Ủy ban nhân dân cấp quận hoặc Sở Xây dựng khi dự thảo giấy chứng nhận phải ghi chú thay thế bên góc trái giấy chứng nhận: “Giấy chứng nhận này thay thế giấy chứng nhận số ……………….. ngày………………… do ……………………………. cấp”

II/ THẨM QUYỀN CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 19 QUYẾT ĐỊNH SỐ 90/2004/QĐ-UB

1- Thẩm quyền của Sở Xây dựng :

Các chứng từ sở hữu hợp lệ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp thành phố (Ủy ban nhân dân thành phố, Sở Quản lý nhà đất và công trình công cộng, Sở Nhà đất, Sở Địa chính Nhà đất, Sở Xây dựng…) cấp sau ngày 30/4/1975 do Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận.

a/ Cấp đổi giấy chứng nhận không thay đổi diện tích nhà, đất:

Hồ sơ được nộp trực tiếp tại Sở Xây dựng để giải quyết cấp đổi giấy chứng nhận. Thành phần hồ sơ theo quy định tại điều 19 Quyết định số 90/2004/QĐ-UB ngày 09/4/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố.

b/ Cấp đổi giấy chứng nhận có thay đổi diện tích hoặc chứng từ sở hữu cũ không ghi diện tích đất.

Hồ sơ gồm các chứng từ theo quy định tại điều 19 Quyết định số 90/2004/QĐ-UB ngày 09/4/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố. Hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp quận để thụ lý, lập tờ trình, dự thảo giấy chứng nhận chuyển Sở Xây dựng ký giấy chứng nhận.

Đối với nhà đất có phát sinh diện tích do đương sự xây dựng trái phép hoặc sai phép, Ủy ban nhân dân quận có ý kiến cụ thể về quy hoạch, tranh chấp và xử lý vi phạm theo Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 và Nghị định số 48/CP ngày 05/5/1997 của Chính phủ, nêu rõ chính kiến về việc xử lý vi phạm đối với phần diện tích này (có buộc tháo dỡ hay cho giữ nguyên trạng, cho sử dụng tạm thời …). Sau đó, chuyển Sở Xây dựng để xem xét cấp giấy chứng nhận

2- Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp quận :

Ủy ban nhân dân cấp quận thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận đối với các trường hợp sau :

- Nhà đã được đăng ký chuyển quyền sở hữu có chứng từ do Ủy ban nhân dân cấp quận cấp.

Ví dụ : nhà có giấy phép hợp thức hóa do Ủy ban nhân dân quận cấp đã đăng ký chuyển quyền sở hữu tại Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất (hoặc tại Sở Nhà đất, Sở Địa chính Nhà đất). Nay, bên mua xin cấp đổi giấy chứng nhận. Thẩm quyền giải quyết thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận.

- Nhà có chứng từ sở hữu hợp lệ theo điều 2 Quyết định 04/2003/QĐ-UB và Quyết định 90/2004/QĐ-UB do chính quyền chế độ cũ cấp trước 30/4/1975.

Ví dụ : Ông Nguyễn Văn A đứng tên sở hữu trên Bằng khoán điền thổ do chính quyền chế độ cũ cấp, đã trước bạ. Nay xin cấp đổi giấy chứng nhận. Thẩm quyền giải quyết thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận. Áp dụng tương tự đối nhà nhà có chứng thư đoạn mãi, văn tự bán nhà, giấy phép xây cất … do chính quyền chế độ cũ cấp, đã trước bạ. 

- Nhà có nhiều chứng từ sở hữu hợp lệ, trong đó có chứng từ do cấp Thành phố cấp, có chứng từ do cấp quận cấp sau 30/4/1975.

Ví dụ : Căn nhà số …… Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận được Ủy ban nhân dân quận cấp giấy phép hợp thức hóa nhà cho ông Nguyễn Văn A, sau đó được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng trước 15/10/1993, đã trước bạ. Nay, ông Nguyễn Văn A xin cấp đổi giấy chứng nhận. Thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này thuộc Ủy ban nhân dân quận.

Lưu ý: Trường hợp cần khai thác thông tin lưu trữ để giải quyết hồ sơ chỉnh sửa hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp quận hoặc Sở Xây dựng liên hệ Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất (Sở Tài nguyên và Môi trường) để mượn hồ sơ lưu trữ.

Trên đây là nội dung hướng dẫn của Sở Xây dựng về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện, nếu có phát sinh vướng mắc, đề nghị Ủy ban nhân dân các quận huyện trực tiếp liên hệ Sở Xây dựng để được hướng dẫn kịp thời và cùng phối hợp giải quyết.