Chương trình 65/CT-UBND năm 2018 về phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình đến năm 2020, định hướng đến năm 2030

CHƯƠNG TRÌNH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TỈNH NINH BÌNH ĐẾN NĂM 2020, ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM 2030

Chương I

PHẦN MỞ ĐẦU

1.1. Lý do và sự cần thiết xây dựng Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030

a) Vai trò nhà ở đối với đời sống và phát triển kinh tế

Nhà ở không chỉ là tài sản lớn, có giá trị của mỗi hộ gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố quan trọng thể hiện trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia cũng như nền văn hóa, phong tục, tập quán của mỗi dân tộc, của từng vùng miền. Trong đời sống xã hội, việc cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm nâng cao đời sống của nhân dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi hộ gia đình, cá nhân và là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, góp phần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Do vậy, việc xây dựng và phát triển nhà ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhất nhằm góp phần đảm bảo an sinh xã hội, cải thiện đời sống nhân dân và thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế ở nhiều mặt.

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình vừa là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân, là nơi tái sản xuất sức lao động và là nơi phát triển nguồn lực con người. Dưới góc độ xã hội, quy mô và giá trị của ngôi nhà ở còn thể hiện sự thành đạt và vị trí của mỗi cá nhân trong xã hội. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp nhân dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu cải thiện chỗ ở của các đối tượng có thu nhập thấp, người có công với cách mạng, công nhân làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở của sinh viên, người nghèo. Vì vậy, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là góp phần phát triển và ổn định nhiều mặt của xã hội.

Nhà ở có tính kinh tế, tính xã hội sâu sắc, vì vậy phát triển nhà ở không chỉ giải quyết nhu cầu cơ bản của nhân dân mà còn góp phần chỉnh trang không gian kiến trúc đô thị, cảnh quan và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mỗi khu vực, mỗi quốc gia. Mặt khác, nhà ở có một vị trí quan trọng và chiếm tỷ lệ đáng kể trong quá trình vận hành thị trường bất động sản, phát triển và quản lý tốt công tác phát triển nhà ở sẽ góp phần quan trọng trong việc điều hành, quản lý thị trường bất động sản.

Nhà ở là nơi mà mọi tầng lớp dân cư trong xã hội luôn quan tâm, quan điểm “An cư, lạc nghiệp” luôn được gắn liền với tâm tư tình cảm của người Việt Nam. Do vậy, việc xây dựng và phát triển nhà ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhất của việc cải thiện đời sống nhân dân, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế - xã hội về nhiều mặt. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà nó còn là nơi tái sản xuất sức lao động, nơi phát huy nguồn lực con người một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc. Theo kết quả nghiên cứu gần đây nhất của các nhà khoa học thì 80% tăng trưởng nghề nghiệp và hiểu biết của mỗi người được hình thành tại gia đình.

Lĩnh vực xây dựng nhà ở sử dụng sản phẩm của nhiều ngành kinh tế (trên 60 sản phẩm của các ngành kinh tế khác nhau). Vì vậy, phát triển nhà ở cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chung của đất nước và gián tiếp tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động, góp phần thực hiện có kết quả chính sách kích cầu của Chính phủ. Việc xây dựng nhà ở chiếm phần lớn các công trình ở đô thị cho nên kiến trúc nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nên diện mạo và bản sắc kiến trúc đô thị. Các công trình nhà ở góp phần thể hiện bộ mặt của đô thị, các khu dân cư nông thôn đồng thời còn chứng tỏ được những thành tựu về kinh tế trong quá trình phát triển đất nước; thể hiện được sức sống của từng địa phương, của mỗi quốc gia mà trong đó thấy rõ nhất là điều kiện sống của từng hộ gia đình. Vì vậy, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao đời sống của người dân, tạo điều kiện để thực hiện công cụộc xóa đói giảm nghèo, từng bước ổn định xã hội, tiến tới phát triển bền vững đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Chính vì các yếu tố trên, nên vấn đề quan tâm đến xây dựng và phát triển nhà ở luôn được thể hiện trong chương trình phát triển kinh tế ngắn hạn - dài hạn của Trung ương và của từng địa phương.

b) Sự cần thiết phải xây dựng Chương trình phát triển nhà ở

Theo Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 nêu rõ: "Xây dựng và đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và hàng năm của địa phương và tổ chức triển khai thực hiện" và yêu cầu Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm: "Tổ chức chỉ đạo phát triển nhà ở trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở; xây dựng, điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020; thực hiện bố trí vốn từ ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo cá các đối tượng chính sách xã hội theo quy định của pháp luật trên phạm vi địa bàn".

Tại Khoản 1 Điều 15 Luật Nhà ở số 65/2014/QH-13 ngày 25/11/2014 quy định "Trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật này".

Trong những năm vừa qua với những kết quả, thành tựu đạt được đã khẳng định và nâng cao vị thế, vai trò cửa ngõ quan trọng của tỉnh Ninh Bình trong Vùng đồng bằng Bắc Bộ, tạo ra thế và lực mới rất quan trọng cho sự phát triển của tỉnh trong những năm tới. Một trong những nội dung quan trọng trong định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian tới đã được thông qua tại Nghị quyết số 15/NQ-HĐND ngày 12/08/2011 của HĐND tỉnh Ninh Bình về việc thông qua Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Ninh Bình đến năm 2020: "Xây dựng hệ thống đô thị hiện đại, theo quy hoạch. Xây dựng nông thôn mới, từng bước hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn đảm bảo phát triển hài hòa với đô thị tạo không gian phát triển đồng đều, nhằm giảm sự chênh lệch giữa các vùng và giữa các tầng lớp nhân dân", "... chú ý đảm bảo an sinh xã hội cho người lao động, đặc biệt là nhà ở và dịch vụ y tế". Theo đó, một trong những mặt quan trọng của việc phát triển kinh tế xã hội, thúc đẩy quá trình đô thị hóa toàn Tỉnh là vấn đề về nhà ở với những chính sách phát triển nhà ở; quy hoạch nhà ở; chất lượng nhà ở; quy mô, kiến trúc nhà ở; hoạt động của thị trường nhà ở.

Vì vậy, cần thiết phải xây dựng "Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030" (sau đây gọi tắt là Chương trình) làm cơ sở, căn cứ pháp lý cho các cấp chính quyền điều hành công tác quản lý, phát triển nhà ở.

Việc ban hành Chương trình sẽ là căn cứ quan trọng để địa phương xây dựng các cơ chế chính sách thu hút đầu tư nhằm phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, nhà ở khu vực nông thôn; góp phần vào việc phát triển kinh tế xã hội của tỉnh với mục tiêu phát triển cân đối giữa công nghiệp tập trung (khu, cụm công nghiệp), nông nghiệp bền vững (chú trọng hơn đến chăn nuôi và thủy sản) và dịch vụ; đặc biệt là yêu cầu phát huy lợi thế cạnh tranh về du lịch phải được gắn đồng bộ với yêu cầu tạo cảnh quan môi trường đô thị, nông thôn sạch, đẹp, văn minh.

Việc ban hành Chương trình không chỉ nhằm thực hiện các chỉ tiêu kỹ thuật về nhà ở mà còn góp phần rất lớn tạo cảnh quan môi trường đô thị, nông thôn cho tỉnh giai đoạn từ nay đến năm 2030.

1.2. Cơ sở pháp lý để xây dựng Chương trình

a) Văn bản Trung ương

- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội;

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

- Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030;

- Quyết định số 1266/QĐ-TTg ngày 28/7/2014 của Thủ tướng chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

b) Văn bản địa phương

- Nghị quyết số 15/NQ-HĐND ngày 12/08/2011 của HĐND Tỉnh Ninh Bình về việc thông qua Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Ninh Bình đến năm 2020;

- Nghị quyết số 12/NQ-TU ngày 31/10/2017 của Ban chấp hành Đảng bộ tỉnh Ninh Bình về phát triển thành phố Ninh Bình đến năm 2020, định hướng đến năm 2030;

- Quyết định số 796/QĐ-UBND ngày 12/10/2012 của UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt "Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị tỉnh Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050".

- Quyết định số 21/QĐ-UBND ngày 11/01/2013 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt đề cương và dự toán chi phí xây dựng Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020;

- Quyết định số 320/QĐ-UBND ngày 8/04/2015 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt điều chỉnh đề cương và dự toán chi phí xây dựng Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030;

- Quyết định số 76/QĐ-UBND ngày 17/01/2018 của UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt kết quả rà soát hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ có mức sống trung bình tỉnh Ninh Bình năm 2017;

- Quyết định số 377/QĐ-UBND ngày 01 tháng 3 năm 2018 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt danh mục dự án khu đô thị mới, khu dân cư công bố lựa chọn Chủ đầu tư năm 2018.

c) Các tài liệu tham khảo

- Niên giám thống kê tỉnh Ninh Bình năm 2015, năm 2016;

- Số liệu điều tra, khảo sát và báo cáo của UBND các cấp phục vụ Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030.

1.3. Phạm vi, quy mô và đối tượng Chương trình

Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 được nghiên cứu dự báo nhu cầu, đưa ra phương hướng, giải pháp phát triển đối với nhà ở tại khu vực đô thị và nhà ở nông thôn trên phạm vi địa bàn Tỉnh. Trong đó đặc biệt quan tâm tới nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng xã hội: người thu nhập thấp ở đô thị, người nghèo ở nông thôn, hộ chính sách, cán bộ công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, sinh viên, học sinh...) trên phạm vi toàn tỉnh.

1.4. Mục tiêu

a) Mục tiêu tổng quát

Phát triển ổn định, bền vững, đáp ứng cơ bản nhu cầu có chỗ ở của nhân dân; từng bước nâng cao chất lượng nhà ở; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhằm thực hiện có kết quả các mục tiêu của Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI; Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030;

Xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và chủ động triển khai thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở xã hội (nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên) cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc các lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; công nhân lao động tại các khu, cụm công nghiệp; sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, các cơ sở đào tạo; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo khó khăn về nhà ở, nhà ở tái định cư; thực hiện hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.

Từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; nhất là cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương trên địa bàn tỉnh.

b) Mục tiêu cụ thể

- Mục tiêu đến năm 2020

+ Diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh đạt mức 25 m² sàn/người, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 35m² sàn/người, nhà ở nông thôn bình quân đạt 22 m² sàn/người. Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 10 m² sàn/người.

+ Phấn đấu nhà ở kiên cố đạt 98%, nhà bán kiên cố đạt 2%, xóa bỏ nhà thiếu kiên cố và nhà đơn sơ

+ Trong giai đoạn 2018 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng (70÷80)% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở.

- Mục tiêu đến năm 2030

+ Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30m² sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12 m² sàn/người.

+ Nghiên cứu, phát triển loại hình căn hộ chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất nhằm đáp ứng được nhu cầu nhà ở ngày càng cao, phù hợp với lối sống hiện đại của người dân.

+ Phát triển nhà ở hướng tới ngày càng nâng cao tính tiện nghi cho hộ gia đình, không tách con người khỏi không gian xung quanh mà ngày càng tăng sự hòa đồng giữa con người với môi trường tự nhiên.

+ Áp dụng khoa học, công nghệ và trang thiết bị hiện đại vào nhà ở; sử dụng năng lượng có hiệu quả.

+ Phát triển nhà ở phấn đấu đủ về số lượng, đảm bảo tăng chất lượng, tiện nghi và thẩm mỹ; thu hẹp khoảng cách về chất lượng nhà ở tại khu vực nông thôn với khu vực thành thị.

Chương II

KHÁI QUÁT TỰ NHIÊN VÀ TÌNH HÌNH KINH TẾ - XÃ HỘI

2.1. Đặc điểm, điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Ninh Bình nằm ở cực Nam đồng bằng Bắc Bộ, phía Bắc giáp tỉnh Nam Định và Hà Nam, phía Đông Nam giáp biển Đông, phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Thanh Hóa, phía Tây và phía Đông Bắc giáp tỉnh Hòa Bình. Nằm trên tuyến đường giao thông xuyên Bắc - Nam, cách thủ đô Hà Nội hơn 90 km, ngoài quốc lộ 1A, đường sắt Bắc - Nam, Ninh Bình còn có hệ thống cảng biển, đường sông, đường biển thuận lợi, tạo điều kiện giao lưu, hợp tác, phát triển toàn diện với các tỉnh khác trong cả nước và quốc tế.

b) Đặc điểm địa hình

Tỉnh có địa hình đa dạng, thấp dần từ vùng núi đồi phía Tây sang vùng đồng bằng trũng xen kẽ núi đá vôi và xuống đồng bằng phì nhiêu, bãi bồi ven biển phía Đông. Địa hình hội tụ đầy đủ điều kiện khá thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội với thế mạnh của từng vùng:

- Vùng đồi núi: Vùng này nằm ở phía tây và Tây Nam của tỉnh, bao gồm các khu vực phía Tây Nam huyện Nho Quan và thành phố Tam Điệp, phía tây huyện Gia Viễn, phía Tây Nam huyện Hoa Lư và Tây Nam huyện Yên Mô. Diện tích toàn vùng này khoảng 35.000 ha, chiếm 24% diện tích tự nhiên toàn tỉnh. Độ cao trung bình từ 90-120m. Đặc biệt khu vực núi đá có độ cao trên 200m.

- Vùng đồng bằng trũng trung tâm: Bao gồm thành phố Ninh Bình, huyện Yên Khánh, huyện Kim Sơn và diện tích còn lại của các huyện khác trong tỉnh, diện tích khoảng 101 nghìn ha, chiếm 71,1% diện tích tự nhiên toàn tỉnh, là nơi tập trung dân cư đông đúc nhất tỉnh, chiếm khoảng 90% dân số toàn tỉnh. Vùng này độ cao trung bình từ (0,9÷1,2)m, đất đai chủ yếu là đất phù sa

- Vùng đồng bằng, bãi bồi ven biển: Vùng này thuộc diện tích của 4 xã ven biển huyện Kim Sơn là: Kim Trung, Kim Hải, Kim Đông, Kim Tân, diện tích khoảng 6.000 ha, chiếm 4,2% diện tích tự nhiên toàn tỉnh. Đất đai ở đây còn nhiễm mặn nhiều do mới bồi tụ nên đang trong thời kỳ cải tạo, vì vậy chủ yếu phù hợp với việc trồng rừng phòng hộ (sú, vẹt), trồng cói, trồng một vụ lúa và nuôi trồng thủy hải sản nhanh, bền vững.

c) Đặc điểm khí hậu

- Khí hậu: Ninh Bình nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới, gió mùa, chịu ảnh hưởng của khí hậu ven biển. Nhiệt độ trung bình năm khoảng 23^oC, nhiệt độ trung bình thấp nhất (tháng 1) khoảng 13-15^oC và cao nhất (tháng 7) khoảng 28,5^oC. Lượng mưa trung bình hàng năm trên 1.800 mm nhưng phân bố không đều, tập trung 70% lượng mưa vào mùa hạ (từ tháng 5 đến tháng 9) mùa khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.

- Chế độ mưa được chia làm 2 mùa rõ rệt: Mùa mưa diễn ra vào mùa hạ (từ giữa tháng 4 đến đầu tháng 10), tập trung đến khoảng 85% lượng mưa trong năm; Mùa khô lượng mưa thấp chiếm khoảng 15% (từ đầu tháng 10 đến giữa tháng 4 năm sau). Lượng mưa trung bình năm khoảng 1.400 - 1.900 mm, phân bố không đều trong năm nhưng phân bố khá đều trên toàn bộ diện tích. Hiện nay, có dấu hiệu diễn biến phức tạp của chế độ thủy văn: mùa mưa bắt đầu sớm hơn, kết thúc muộn hơn với tổng lượng mưa lớn, gây lụt lội nhiều hơn; mùa khô ngắn hơn với tổng lượng mưa giảm đáng kể.

d) Đặc điểm thủy văn

Ninh Bình có mạng lưới sông ngòi dày đặc, sông ngòi phân bố tương đối đều, các sông lớn và vừa thường tập trung ở phía Đông và Nam. Tỉnh Ninh Bình có hai hệ thống sông lớn là sông Hoàng Long và sông Đáy.

Sông Hoàng Long: Nằm trong vùng chuyển tiếp từ vùng đồng bằng lên miền núi. Gồm ba chi lưu chính là sông Bôi, sông Na và sông Lạng. Dòng chảy trên sông Hoàng Long chia làm hai mùa rõ rệt, một mùa lũ và một mùa kiệt. Sự khác biệt giữa mùa lũ và mùa kiệt tương đối nghiêm trọng do sông có độ dốc lớn, lưu vực không có vùng chuyển tiếp độ cao từ miền núi xuống đồng bằng, lưu vực có ba sông hình rẻ quạt, lớp đất mặt không dày và thực vật thưa thớt lại bị phá hoại nhiều làm giảm khả năng giữ nước. Mùa lũ chịu ảnh hưởng rất lớn của bão, áp thấp nhiệt đới và dải hội tụ nhiệt đới, tập trung vào các tháng 8, 9, 10.

Sông Đáy: là chi lưu của sông Hồng chảy từ Thượng Cốc ra biển qua cửa Đáy, từ Thượng Cốc đến Gián Khẩu sông chảy theo hướng Bắc - Nam, từ Gián Khẩu đến Tam Tòa theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, sau đó theo hướng Bắc - Nam chảy ra biển. Sông ngòi ở tỉnh Ninh Bình phân bố tương đối đồng đều. Sông ngòi ở đây vừa có tác dụng dẫn nước có phù sa màu mỡ cung cấp cho ruộng đồng vừa có tác dụng tiêu nước vào mùa mưa úng lụt.

Chế độ thủy triều, thời gian triều lên ngắn (khoảng 8 giờ) và triều xuống dài (gần 16 giờ). Biên độ triều trung bình từ 1,6 m đến 1,7 m và đạt cực đại tới trên 3 m. Do kết hợp dòng chảy của sông Đáy và chế độ thủy triều đó tạo nên bãi bồi tại vùng cửa sông với tốc độ bồi đắp khá nhanh nhưng ít xảy ra hiện tượng sụt lở đất.

e) Tai biến thiên nhiên

Lũ lụt và ngập úng là thiên tai thiên nhiên đặc trưng ở tỉnh Ninh Bình, tập trung chủ yếu ở Nho Quan, Gia Viễn, Hoa Lư, Kim Sơn, Yên Mô, Yên Khánh. Ngoài những yếu tố của khí hậu, thời tiết, tỉnh Ninh Bình bị lũ lụt trầm trọng do nguyên nhân:

Sự phân bố kiểu địa hình và đồng bằng tạo lòng chảo lớn thu nước bao gồm huyện Nho Quan, Gia Viễn, Hoa Lư với độ cao từ 0.2 đến 1.2m. Xung quanh lòng chảo địa hình là các dãy núi sườn dốc, phía Đông Nam là khối núi đá Hoa Lư như một công trình ngăn giữa lòng chảo và đồng bằng ven biển. Đặc điểm địa hình như vậy đã làm giảm đáng kể khả năng thoát lũ.

Lưu vực sông Đáy có nguồn nước chủ yếu từ sông Bôi, sông Lạng, sông Đạp hợp lại thành sông Hoàng Long đổ vào sông Đáy có đặc điểm sông miền núi, lòng sông hẹp, dốc, được tạo chủ yếu từ đá vôi có đặc tính thấm nước và giữ nước kém. Khi có mưa lớn toàn bộ nước đổ dồn vào lòng chảo làm cho úng ngập xảy ra trên diện rộng. Lòng sông bồi lắng có xu thế nông dần ra cửa sông làm cho lũ thoát chậm. Bồi tụ vùng của sông tạo ra các cồn và cồn ngầm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thoát lũ.

f) Đánh giá thuận lợi khó khăn đối với việc xây dựng nhà ở

Về điều kiện tự nhiên: Qua đặc điểm của địa hình, địa chất - thủy văn và khí hậu của tỉnh cho thấy Ninh Bình có nhiều thuận lợi trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, các huyện Nho Quan, Gia Viễn, Hoa Lư, Kim Sơn, Yên Mô, Yên Khánh là những khu vực chịu ảnh hưởng của ngập lụt nên cần có các chương trình hỗ trợ nhà ở vùng thường xuyên bị bão lũ, chương trình tôn nền vượt lũ, hỗ trợ người nghèo cải thiện nhà ở. Mặt khác, do độ ẩm cao nên khi làm nhà ở cần tạo khoảng không gian thoáng mát (bố trí nhiều cửa sổ hoặc khoảng trống thông gió cần thiết).

Về điều kiện kinh tế, Ninh Bình trong những năm gần đây có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao kéo theo sự chuyển dịch cơ cấu lao động, đặt ra nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, công nhân tại các khu công nghiệp, sinh viên tại các cơ sở đào tạo. Để giải quyết các yêu cầu này, một mặt cần triển khai các quy hoạch chi tiết đối với đô thị hiện có và các vùng phát triển trong tương lai, mặt khác phải hướng dẫn người dân khi xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở cần tuân theo quy hoạch xây dựng. Việc triển khai xây dựng nhà ở phải chú ý xây dựng đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết hợp chỉnh trang đô thị để đảm bảo phát triển đô thị bền vững, văn minh.

2.2. Đặc điểm xã hội

2.2.1. Đơn vị hành chính

Tỉnh Ninh Bình có 8 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 02 thành phố (Ninh Bình và Tam Điệp) và 6 huyện (Kim Sơn, Yên Khánh, Yên Mô, Hoa Lư, Gia Viễn và Nho Quan) với tổng 145 xã, phường và thị trấn.

Trong đó thành phố Ninh Bình là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh. Theo quy hoạch đô thị Ninh Bình, thành phố Ninh Bình đang được xây dựng trở thành một trung tâm dịch vụ, du lịch cấp quốc gia và là đô thị đầu mối giao thông ở cửa ngõ của miền Bắc.

Bản đồ hành chính tỉnh Ninh Bình

2.2.2. Dân cư

a) Dân số và phân bố dân cư

Theo số liệu thống kê, dân số toàn Tỉnh Ninh Bình năm 2016 khoảng 952.509 người; tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 8,68%; Thành phố Ninh Bình có mật độ cao nhất (khoảng 2.591 người/km²), huyện Nho Quan có mật độ thấp nhất (khoảng hơn 333 người/km²). Dân số thuộc khu vực thành thị khoảng 195.686 người chiếm 20,54%. Tình hình phân bố dân cư không đồng đều và mỏng, tiềm năng đất đai lớn nhưng chưa khai thác sử dụng để phát triển.

Bảng 1. Tổng hợp dân số toàn tỉnh

Bảng 2. Phân bố dân số tỉnh Ninh Bình năm 2016

Cộng đồng các dân tộc đang sinh sống trong tỉnh gồm có 23 dân tộc: đa số là dân tộc Kinh chiếm trên 98,2%; đứng thứ hai là dân tộc Mường với khoảng 20.000 người chiếm gần 1,7% sống xen kẽ với người Kinh, tập trung chủ yếu ở các xã: Cúc Phương, Kỳ Phú, Quảng Lạc, Phú Long, Yên Quang, Xích Thổ, Thạch Bình và Văn Phương thuộc huyện Nho Quan; các dân tộc như Tày, Nùng, Thái, Hoa, Hơ mông, Dao số lượng ít, chiếm khoảng 0,1% tổng dân số toàn Tỉnh.

2.3. Đặc điểm kinh tế

2.3.1. Thực trạng phát triển kinh tế

Tỉnh Ninh Bình trong những năm qua đã đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao và giữ mức độ ổn định. Tốc độ tăng GDP bình quân giai đoạn 2003-2007 đạt 14,9%/năm và giai đoạn 2008-2016 đạt 15,2%/năm. Năm 2008 GDP đạt tốc độ tăng trưởng cao đạt 19% do một số nhà máy xi măng lớn đã hoàn thành xây dựng và đi vào hoạt động, tuy nhiên năm 2009 tốc độ GDP giảm xuống mức 15,4% do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu và suy giảm kinh tế trong nước, năm 2010 và 2011 mức độ tăng trưởng tăng trở lại ở mức > 16%.

2.3.2. Cơ cấu lao động và xu hướng dịch chuyển

Cơ cấu kinh tế tỉnh Ninh Bình luôn chuyển dịch theo hướng tích cực với lợi thế về vị trí địa lý có hệ thống giao thông thuận lợi đường cao tốc Bắc Nam, thiên nhiên ưu đãi tiềm năng du lịch. Qua sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong những năm qua, tỉnh Ninh Bình đã và đang chuyển dịch từ một tỉnh cơ cấu nông nghiệp dẫn đầu sang tỉnh có cơ cấu dịch vụ và công nghiệp phát triển.

2.3.3. Dự báo quan hệ giữa GDP bình quân đầu người với tích lũy dành cho nhà ở

Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Ninh Bình đến năm 2020 đạt 80 triệu đồng với tăng trưởng là 11,5%. Kinh nghiệm của nước ngoài và một số địa phương ở nước ta cho thấy, tốc độ phát triển nhà tỷ lệ thuận với tốc độ tăng trưởng GDP, đồng thời, tổng vốn phát triển và cải tạo, chỉnh trang nhà ở chiếm tỷ trọng (8÷15)% GDP của địa phương đó. Định hướng nêu trên là một trong những cơ sở để xác định quỹ nhà ở tăng thêm trong các giai đoạn sắp tới.

Chương III

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA TỈNH NINH BÌNH

3.1. Công tác phát triển và quản lý nhà ở của tỉnh

Thời gian qua, mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng tỉnh Ninh Bình đã quan tâm phát triển và chăm lo nhà ở cho người dân như lập quy hoạch các khu dân cư, giao đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu dân cư, cho vay vốn xây dựng nhà ở, hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở... nên nhà ở cơ bản đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, nhà ở cho thuê chủ yếu là của người dân tự xây dựng và loại hình nhà ở riêng lẻ chiếm đa số; nhà ở tập thể, nhà chung cư, nhà thương mại rất ít; nhà ở công vụ còn hạn chế, phục vụ chủ yếu cho giáo viên, y, bác sỹ ở các vùng sâu, vùng xa; Chưa có sự tham gia các tổ chức, các thành phần kinh tế trong phát triển các dự án nhà ở. Nhà nước chỉ giữ vai trò tổ chức quy hoạch, đấu giá và cấp quyền sử dụng đất để cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Những năm gần đây, nhà nước đưa ra nhiều chính sách để phát triển nhà ở trên toàn quốc như cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực đô thị. Tỉnh Ninh Bình cũng đã tích cực triển khai thực hiện. Đến nay đã có một số dự án đi vào hoạt động, tuy nhiên vẫn đang quá ít so với nhu cầu thực tế của xã hội

Việc xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách, hộ nghèo cũng như các cơ chế, chính sách thu hút đầu tư xây dựng và cải thiện nhà ở đến nay về số liệu và chất lượng nhà ở của tỉnh đã được nâng lên đáng kể. Tỉnh Ninh Bình là một trong những tỉnh đầu tiên hoàn thành chương trình hỗ trợ người nghèo về nhà ở theo quyết định 167/2008/QĐ-TTg.

Luật Nhà ở quy định đầy đủ nội dung việc quản lý nhà ở từ khi tạo lập, phát triển, sử dụng và giao dịch đối với tất các loại hình nhà ở nhưng ở tỉnh Ninh Bình triển khai chưa đầy đủ. Lý do chủ yếu là nhà ở đa số của người dân tự xây dựng, ý thức và hiểu biết pháp luật của người dân về các quy định về quản lý nhà ở chưa cao, cơ quan quản lý nhà nước chưa tăng cường công tác quản lý nhà ở.

Ở cấp tỉnh, cơ quan chuyên môn (Sở Xây dựng) đã thành lập phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản để tham mưu quản lý trong lĩnh vực Nhà ở và Thị trường bất động sản; ở cấp huyện, nhiệm vụ này được giao cho phòng Công thương hoặc phòng Quản lý đô thị. Tuy nhiên, việc quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật mới bắt đầu thực hiện nên còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Về chương trình, kế hoạch đã triển khai:

- Quyết định số 53/QĐ-UBND ngày 21/01/2014 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt Đề án hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.

- Quyết định số 1475/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 của UBND tỉnh Ninh Bình. Về việc phê duyệt Đề án "Hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo chuẩn nghèo giai đoạn 2011-2015 trên địa bàn tỉnh Ninh Bình" theo quyết định số 33/2015/QĐ-TTg ngày 10/8/2015 của Thủ tướng Chính phủ.

- Quyết định số 1247/QĐ-UBND ngày 20/9/2017 của UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt Đề án hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở trên địa bàn tỉnh Ninh Bình theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg - Giai đoạn 2;

- Dự án đầu tư xây dựng công trình Xây dựng khu ký túc xá sinh viên tập chung tỉnh Ninh Bình giai đoạn 1 (theo Quyết định số 452/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 của UBND tỉnh);

- Dự án đầu tư xây dựng công trình Nhà ở xã hội cho người nghèo, gia đình chính sách và người có thu nhập thấp tỉnh Ninh Bình (theo Quyết định số 501/QĐ-UBND ngày 12/7/2013 của UBND tỉnh).

3.2. Thực trạng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Giai đoạn 1999

Theo báo cáo thống kê dân số và nhà ở năm 1999, toàn tỉnh có 214.532 hộ có nhà ở chiếm 99,99%, trong đó số nhà kiên cố toàn tỉnh chiếm 20,56%

Bảng 3. Kết quả thống kê dân số và nhà ở năm 1999 tỉnh Ninh Bình

(Nguồn: Số liệu thống kê dân số và nhà ở năm 1999 - Trung tâm Tư liệu Thống kê - Tổng Cục Thống kê Việt Nam)

Giai đoạn 2009

Theo báo cáo thống kê dân số và nhà ở năm 2009 toàn tỉnh có 253.381 hộ có nhà ở, trong đó có 92,7% hộ sở hữu nhà riêng, 5,74% hộ có nhà thuê của tư nhân, trong đó số nhà kiên cố toàn tỉnh chiếm 94,11% trong đó ở đô thị số nhà kiên cố chiếm 93,72%, nhà bán kiên cố chiếm 6,14%, trong đó ở nông thôn số nhà kiên cố chiếm 94,2%, nhà bán kiên cố chiếm 4,78%, nhà thành thị chiếm 19,7%, nhà ở nông thôn chiếm 80,93%.

Bảng 4. Hiện trạng nhà ở năm 2009 tỉnh Ninh Bình

Nguồn: Số liệu thống kê dân số và nhà ở năm 2009 - Trung tâm Tư liệu Thống kê - Tổng Cục Thống kê Việt Nam

Hiện nay

Theo báo cáo của các huyện cho chương trình phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình, tính đến 31/12/2017, hiện trạng nhà ở của các huyện như sau:

Bảng 5. Hiện trạng nhà ở năm 2017 tỉnh Ninh Bình

Trong thời gian 18 năm (1999-2017), diện tích và chất lượng nhà ở người dân trong tỉnh đã tăng lên đáng kể. Theo tổng hợp số liệu báo cáo về điều tra, khảo sát tỉnh Ninh Bình, đến năm 2017 tổng diện tích nhà ở của toàn tỉnh là 22.585.180 m², bình quân diện tích nhà ở cả tỉnh là 22,05 m²/người tăng 6,65m²/người so với năm 2009. Đây là dấu hiệu tương đối khả quan về nhà ở, tạm thời đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân. Tuy nhiên, diện tích này phân bố không đồng đều. Tại khu vực đô thị diện tích bình quân là 29,26 m²/người, tại khu vực nông thôn là 20,23 m²/người.

Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở toàn quốc năm 2009 diện tích nhà ở bình quân của tỉnh Ninh Bình là 15,4 m²/người, thấp hơn so với các tỉnh cùng nằm trong khu vực đồng bằng sông Hồng như Quảng Ninh 18,4 m²/người, tỉnh Bắc Ninh 20,1 m²/người, tỉnh Hải Dương 16,8 m²/người, Hưng Yên 16,4 m²/người, Thái Bình 16,2 m²/người.

Hình 3: Diện tích bình quân đầu người các tỉnh Đồng Bằng Sông Hồng

(Nguồn: Số liệu điều tra dân số và nhà ở năm 2009)

Hình 4: Tỷ lệ nhà ở kiên cố các tỉnh Đồng Bằng Sông Hồng

(Nguồn: Số liệu điều tra dân số và nhà ở năm 2009)

3.3. Thực trạng quy hoạch, thiết kế phát triển nhà ở

a) Về quy hoạch xây dựng

- Quy hoạch xây dựng đô thị: Các đô thị loại V của tỉnh cũng được phát triển từ trung tâm huyện lỵ hoặc trung tâm cụm xã. Việc phát triển đô thị tự phát như trên đã tạo nên các khu vực lai tạp, đan xen giữa thành thị và nông thôn khiến cho việc lập và triển khai quy hoạch xây dựng đô thị sau này gặp rất nhiều khó khăn. Khắc phục những tồn tại nêu trên, thời gian gần đây, tỉnh Ninh Bình đã có những cố gắng lớn trong việc lập và triển khai quy hoạch xây dựng các đô thị tạo tiền đề để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm khai thác tốt quỹ đất để phát triển đô thị.

- Đến nay, phần lớn các đô thị của tỉnh Ninh Bình đã có quy hoạch chung, đô thị, một số khu vực phát triển về kinh tế đã triển khai quy hoạch chi tiết, tạo thuận lợi cho công tác quản lý quy hoạch kiến trúc nhà ở đô thị. Tuy nhiên, phần lớn các đô thị này chưa có thiết kế đô thị và quy chế quản lý làm cơ sở triển khai xây dựng và quản lý nhà ở trên từng tuyến đường trong đô thị.

- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn: Đối với khu vực nông thôn của tỉnh Ninh Bình, đây là nơi chiếm diện tích lớn của tỉnh với phần lớn dân cư tập trung sinh sống theo kiểu quần cư. Hiện nay, sau hơn 4 năm triển khai, tỉnh đã thực hiện Quy hoạch nông thôn mới tất cả các xã trên địa bàn tỉnh, tính tới thời điểm 4/2018 tỉnh Ninh Bình đã có 119 xã được công nhận xã đạt chuẩn quốc gia xây dựng nông thôn mới.

b) Về thiết kế nhà ở

- Thiết kế nhà ở tại đô thị:

+ Các đô thị ở tỉnh Ninh Bình phần lớn hình thành từ làng, xã, vì vậy nhà ở sửa chữa, cải tạo tại chỗ là chủ yếu, chất lượng nhà thấp, chủ yếu là dạng nhà phân lô cao từ 2-3 tầng nằm dọc trên các tuyến đường trung tâm các thị trấn. Phát triển nhà ở đô thị chủ yếu giao đất cho dân làm nhà ở, xây dựng tự phát khiến cho kiến trúc cảnh quan đô thị lộn xộn. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, nhà ở đô thị dần dần được chỉnh trang, cải tạo và xây dựng mới với quy mô và chất lượng tốt hơn (nhà khung bê tông cốt thép, nền gạch hoặc xi măng). Cho đến nay, nhà ở tại các đô thị như thành phố Ninh Bình, thành phố Tam Điệp đã được kiên cố hóa và phần lớn do dân tự đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, do năng lực tài chính, mục đích sử dụng và trình độ thẩm mỹ về kiến trúc nhà ở của mỗi chủ sở hữu nhà khác nhau đã tạo nên kiến trúc nhà ở đô thị không có sự thống nhất về quy mô, hình thức và quy cách. Có thể nói, nhìn chung, kiến trúc nhà ở đô thị do dân tự xây dựng trong nhiều thập kỷ qua trở nên lạc hậu trong bối cảnh chung phát triển không gian đô thị.

+ Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước khuyến khích mô hình phát triển nhà ở theo dự án. Với mô hình này nhằm mục đích tạo dựng những khu nhà ở có quy mô, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiết kiệm đất đai, thống nhất cơ bản về quy cách và hình thức kiến trúc nhà ở. Do vậy, tỉnh Ninh Bình đã thực hiện những chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo dự án. Năm 2018, tỉnh Ninh Bình đang tổ chức triển khai đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho 03 dự án phát triển nhà ở.

- Thiết kế nhà ở tại nông thôn: Nhà ở nông thôn của tỉnh Ninh Bình mang đặc trưng của tập quán liền canh liền cư, một số bị ảnh hưởng bởi yếu tố địa hình, theo điều kiện địa hình, không gian, môi trường tự nhiên nơi người dân cư trú phần lớn là loại hình nhà ở nông thôn có ao, vườn, vật liệu xây dựng đều tận dụng và khai thác từ thiên nhiên địa phương. Hiện nay, không gian cư trú, thiết kế truyền thống, vật liệu xây dựng nhà ở có nhiều thay đổi, vật liệu truyền thống dần bị thay thế bởi bê tông, mái bằng, kiểu cách kiến trúc lai tạp, làm mất dần nét kiến trúc truyền thống mang bản sắc vùng miền này.

c) Về thực trạng phát triển nhà ở tại các đô thị và nông thôn:

- Nhiều khu dân cư bám theo các tuyến đường bộ, đường từ nhà ở đấu nối trực tiếp vào quốc lộ, đường tỉnh không qua hệ thống đường gom và các điểm đấu nối từ các khu dân cư chưa thực hiện được theo Quy hoạch các điểm đấu nối vào Quốc lộ được duyệt gây mất an toàn giao thông.

- Nhà ở trong các khu dân cư nằm trong hành lang an toàn đường bộ, tại các nút giao thường khuất tầm nhìn, lấn chiếm không gian. Để vật liệu xây dựng khi nhà ở lấn chiếm lòng đường, vỉa hè gây mất mỹ quan đô thị và an toàn giao thông.

3.4. Thực trạng phát triển nhà ở thương mại

Đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn tỉnh chưa có dự án nhà ở thương mại nào được triển khai. Để chuyển dần từ việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân sang hình thức phát triển nhà theo dự án, năm 2018, tỉnh Ninh Bình đang tổ chức triển khai đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho 03 dự án phát triển nhà ở:

+ Dự án đầu tư Khu đô thị mới phía Bắc, tiểu khu IX, thuộc xã Ninh Nhất, thành phố Ninh Bình và xã Ninh Mỹ, huyện Hoa Lư. Quy mô sử dụng đất: 40,7 ha. Quy mô dân số khoảng 4.400 người.

+ Dự án đầu tư Khu đô thị mới Ninh Tiến, tại xã Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình. Quy mô sử dụng đất: 48,9 ha. Quy mô dân số khoảng 3000 người.

+ Dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư Ninh Khang, xã Ninh Khang, Hoa Lư. Quy mô sử dụng đất: 73,72 ha. Quy mô dân số khoảng 7.723 người.

Ngoài ra, tỉnh cũng đã phê duyệt quy hoạch chi tiết để triển khai các thủ tục để thu hút đầu tư xây dựng Khu vực trung tâm phía Bắc đô thị Ninh Bình, gồm một phần địa giới hành chính của phường Ninh Khánh thuộc thành phố Ninh Bình và một phần địa giới hành chính các xã Ninh Khang, Ninh Mỹ, thị trấn Thiên Tôn thuộc huyện Hoa Lư, nằm trong Quy hoạch phân khu các khu vực 1-1-A, 1-3-A, 1-3-B, 1-3-C trong Quy hoạch chung Đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, với tổng diện tích 550,35 ha, quy mô dân số khoảng 60.000-70.000 người. Các dự án cụ thể sẽ được cập nhật tại Kế hoạch phát triển nhà hàng năm của tỉnh.

3.5. Thực trạng phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Việc phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh từ trước đến nay đều theo hình thức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các khu dân cư và đấu giá quyền sử dụng đất để nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà. Thực tế các đối tượng tham gia đấu giá tập trung ở một số người có điều kiện kinh tế với mục đích đầu cơ, tích lũy hoặc sử dụng về sau. Trong khi đó phần lớn những người thực sự có nhu cầu về đất để xây dựng nhà ở là những người có thu nhập từ trung bình đến thấp lại không đủ khả năng để tham gia. Dẫn đến việc đầu tư xây dựng nhà ở phát triển manh mún, tỷ lệ xây dựng nhà tại các khu đấu giá còn thấp ảnh hưởng xấu đến cảnh quan đô thị. Ảnh hưởng về môi trường sống do khu ở còn xây dựng dở dang và kéo dài nhiều năm, cự ly sử dụng các dịch vụ công ích xa.

Bảng 6. Thống kê việc phát triển nhà thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn toàn tỉnh tính từ thời điểm năm 2012 đến cuối năm 2017:

(Dự kiến 1 lô đất đáp ứng nhu cầu ở cho 01 hộ gia đình 4 người)

Qua thống kê trên cho thấy đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn toàn tỉnh còn khoảng 15.009 lô đất chưa xây dựng nhà ở; dự kiến đến năm 2020 số lượng trên đã được đầu tư xây dựng toàn bộ (dự kiến 1 lô đất có diện tích xây dựng 100 m², được phép xây 3,5 tầng theo quy hoạch và đáp ứng nhu cầu ở cho 01 hộ gia đình 4 người) thì trên địa bàn toàn tỉnh sẽ có thêm 5.253.150 m² sàn nhà ở, đáp ứng cho thêm 60.036 dân.

3.6. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội

a) Về các dự án nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội dành cho các đối tượng: người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức có đủ điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Việc phát triển các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Ninh Bình bước đầu đang gặp nhiều khó khăn như: Chưa thu hút được nhà đầu tư do việc đầu tư đạt hiệu quả thấp (giá thành sản phẩm cao so với mức thu nhập tại địa phương); Việc hỗ trợ nhà đầu tư các dự án hạ tầng ngoài hàng rào dự án khó khăn về kinh phí; Nguồn kinh phí địa phương hạn hẹp nên chưa thể tự tạo dựng được quỹ nhà ở xã hội. Các dự án nhà ở xã hội đa phần đều đầu tư xây dựng đồng thời với các dự án nhà ở thương mại theo nguyên tắc dành 20% đất ở của dự án để dành cho nhà ở thương mại (hoặc diện tích sàn tương đương đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha).

Hiện tại trên địa bàn tỉnh Ninh Bình có 01 dự án Nhà ở xã hội cho người nghèo, gia đình chính sách và người có thu nhập thấp có diện tích sử dụng đất 2,08 ha đã được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt tại Quyết định số 501/QĐ-UBND ngày 12/7/2013, dự kiến khi hoàn thành Dự án cung cấp 30.000 m² sàn tương ứng khoảng 500 căn hộ.

Về các dự án nhà ở xã hội triển khai cùng dự án nhà ở thương mại: hiện tại đang triển khai lựa chọn chủ đầu tư cho 03 dự án. Cụ thể:

+ Dự án đầu tư Khu đô thị mới phía Bắc, tiểu khu IX, thuộc xã Ninh Nhất, thành phố Ninh Bình và xã Ninh Mỹ, huyện Hoa Lư. Dự án dành 29.000 m² đất để xây dựng nhà ở xã hội. Dự kiến cung cấp 700 căn hộ nhà ở xã hội (diện tích trung bình 60 m²/căn) tương ứng 42.000 m² sàn. Tiến độ thực hiện 2019-2022.

+ Dự án đầu tư Khu đô thị mới Ninh Tiến, tại xã Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình. Dự án dành 33.800 m² đất để xây dựng nhà ở xã hội. Dự kiến cung cấp 780 căn hộ nhà ở xã hội (diện tích trung bình 60 m²/căn) tương ứng 46.800 m sàn. Tiến độ thực hiện 2019-2022.

+ Dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư Ninh Khang, xã Ninh Khang, Hoa Lư. Dự án cung cấp 307 căn hộ nhà ở xã hội tương ứng 18.420 m² sàn. Tiến độ thực hiện 2019-2024.

Cả 03 dự án cung cấp 1.787 căn hộ nhà ở xã hội, tương ứng 107.220 m² sàn trong giai đoạn 2019-2024.

b) Về nhà ở cho sinh viên, công nhân

Về nhà ở sinh viên:

Theo số liệu thống kê và khảo sát hiện trên địa bàn tỉnh Ninh Bình, trên địa bàn tỉnh có 01 trường đại học, 04 trường cao đẳng và 06 trường trung học dạy nghề với hiện tại có gần 12.000 học sinh, sinh viên đang theo học. Theo khảo sát có khoảng 70% số học sinh có nhu cầu ở ký túc xá (khoảng 8.400 học sinh). Tuy nhiên hiện tại nhà ký túc xá của các trường mới chỉ bố trí cho khoảng 2000 học sinh, phần lớn còn lại các học sinh, sinh viên thuê trọ trong các nhà dân cư khu vực gần trường. Nhà cho học sinh thuê trọ do người dân tự đầu tư xây dựng phần lớn là nhà cấp 4, 1 tầng, chất lượng thấp không đảm bảo điều kiện, môi trường sống. Ngoài ra do ở rải rác trong khu dân cư nên công tác quản lý học sinh, sinh viên ngoài giờ học không thực hiện được dễ dẫn đến các tệ nạn xấu, gây ảnh hưởng đến an toàn trị an ở các khu dân cư.

Để đáp ứng nhu cầu ở của học sinh, sinh viên tại các trường đại học, cao đẳng và dạy nghề trên địa bàn tỉnh, tỉnh Ninh Bình đã đầu tư xây dựng Khu KTX sinh viên tập trung tỉnh Ninh Bình giai đoạn 1; Dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 452/QĐ-UBND ngày 20/6/2013, quy mô diện tích là 2,34ha, tổng diện tích sàn 30.000m² đáp ứng cho khoảng 3.000 sinh viên.

Để phấn đấu đến năm 2020 giải quyết cho khoảng 80% số học sinh, sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở (khoảng 5.120 học sinh, sinh viên), dự kiến cần đầu tư xây dựng khoảng 51.200 m² sàn nhà ở (khoảng 10 m²/1 người).

Về nhà ở công nhân các khu công nghiệp, cụm công nghiệp:

Hiện nay tỉnh Ninh Bình có 05 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, giải quyết việc làm cho khoảng 36.519 lao động. Qua khảo sát cho thấy khoảng 50% số lao động trên (khoảng 18.400 người) có nhu cầu về nhà ở. Một số phải đi về với bán kính khoảng 20-25km, một số thuê chỗ ở từ các nhà trọ trong khu dân cư vùng phụ cận. Cụ thể:

- Khu công nghiệp Gián Khẩu: 8.671 công nhân. Nhu cầu ở: 4.400 người.

- Khu công nghiệp Khánh Phú: 7.465 công nhân. Nhu cầu ở: 3.700 người.

- Khu công nghiệp Phúc Sơn: 6.544 công nhân. Nhu cầu ở: 3.300 người.

- Khu công nghiệp Khánh Cư: 1.071 công nhân. Nhu chỗ ở: 600 người.

- Khu công nghiệp Tam Điệp: 12.768 công nhân. Nhu cầu ở: 6.400 người.

Theo quy hoạch phát triển các cụm công nghiệp tỉnh Ninh Bình đến năm 2025, định hướng đến năm 2030 (Quyết định số 1496/QĐ-UBND ngày 31/12/2015) có 25 cụm công nghiệp. Đến thời điểm hiện tại đã có 12 cụm đi vào hoạt động thu hút trên 9.000 lao động.

Tỷ lệ lấp đầy của các cụm công nghiệp đã có nhà đầu tư thứ cấp:

- Thành phố Ninh Bình:

+ Cụm công nghiệp Ninh Phong: 100%.

+ Cụm công nghiệp cầu Yên: 32%.

- Huyện Gia Viễn:

+ Cụm công nghiệp Gia Vân: 94,8%.

- Huyện Nho Quan:

+ Cụm công nghiệp Văn Phong: 26%.

+ Cụm công nghiệp Phú Sơn: 100%.

+ Cụm công nghiệp Sơn Lai: 100%.

- Huyện Yên Khánh:

+ Cụm công nghiệp Yên Ninh: 100%.

+ Cụm công nghiệp Khánh Nhạc: 94,8%.

- Huyện Hoa Lư:

+ Cụm công nghiệp Ninh Vân (giai đoạn 1): 94,8%.

- Huyện Kim Sơn:

+ Cụm công nghiệp Đồng Hướng: 52,3%.

- Huyện Yên Mô:

+ Cụm công nghiệp Yên Lâm: 30%.

+ Cụm công nghiệp Mai Sơn: 42,9%.

Công nhân tại các cụm công nghiệp đa số đều là người dân khu vực kề cận, đã có nhà ở và đi về với cự ly ngắn nên trước mắt nhu cầu về nhà ở của công nhân các cụm công nghiệp tạm thời chưa có nhiều. Mặc dù nhu cầu về nhà không cao nhưng sự phát triển các cụm công nghiệp là tiền đề để thúc đẩy tốc độ đô thị hóa tại các huyện trên địa bàn tỉnh.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh về lâu dài, tỉnh Ninh Bình đã quy hoạch khu nhà ở công nhân KCN Gián Khẩu 24 ha; khu nhà ở công nhân KCN Khánh Phú 13,35 ha và đang khảo sát, lập quy hoạch khu nhà ở công nhân KCN Phúc Sơn. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại chưa có dự án nhà ở công nhân nào được triển khai.

c) Về nhà ở cho người nghèo

Thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 (Chương trình 167 giai đoạn 1) của Thủ tướng Chính phủ, HĐND tỉnh Ninh Bình đã có Nghị quyết số 10/2009/NQ-HĐND phê duyệt Đề án hỗ trợ hộ nghèo có khó khăn về nhà ở trên địa bàn tỉnh và đề án 02/2008/ĐA-TTHĐ về việc hỗ trợ xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà dột nát trên địa bàn tỉnh Ninh Bình. Đến nay, Đề án cơ bản xóa xong nhà dột nát, xuống cấp nghiêm trọng cho hộ nghèo, hộ chính sách không có khả năng tự xây, sửa nhà, tạo điều kiện để người nghèo ổn định cuộc sống, vươn lên thoát nghèo. Ninh Bình là 1 trong 9 địa phương hoàn thành xuất sắc chương trình trước thời hạn.

Chương trình hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở giai đoạn 2 - Chương trình 167 giai đoạn 2 (giai đoạn 2011-2015) được thực hiện theo Quyết định số 1475/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt Đề án "Hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo chuẩn nghèo giai đoạn 2011-2015 trên địa bàn tỉnh Ninh Bình". Theo nội dung Quyết định, đến năm 2020 sẽ hoàn thành việc cho vay hỗ trợ sửa chữa cải tạo nhà ở cho 1792 hộ, đảm bảo diện tích ở tối thiểu 30m²/hộ. Tính đến cuối năm 2017 đã hỗ trợ cho 450 hộ theo kế hoạch, diện tích nhà sau cải tạo trung bình 60 m²/hộ. Năm 2018 dự kiến hỗ trợ cho 373 hộ.

Theo kết quả thống kê đã được phê duyệt tại Quyết định số 76/QĐ-UBND ngày 17/01/2018 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt kết quả rà soát hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ có mức sống trung bình tỉnh Ninh Bình năm 2017:

- Tổng số hộ tự nhiên: 297.899 hộ.

- Tổng số hộ nghèo: 13.455 hộ; Chiếm tỷ lệ 4,52%.

- Tổng số hộ cận nghèo: 18.160 hộ; Chiếm tỷ lệ 6,10%.

- Tổng số hộ có mức sống trung bình: 72.895 hộ; Chiếm tỷ lệ 24,40%.

Trong đó 1.132 hộ nghèo, 1.425 hộ cận nghèo, 6.897 hộ có mức sống trung bình ở khu vực đô thị; 12.323 hộ nghèo, 16.735 hộ cận nghèo, 65.997 hộ có mức sống trung bình ở khu vực nông thôn. Chi tiết theo bảng dưới đây.

Bảng 7. Thống kê dân số, tổng số hộ, hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ có mức sống trung bình trên địa bàn tỉnh năm 2017

Các hộ nghèo, cận nghèo thiếu hụt các chỉ số về chất lượng nhà ở và diện tích nhà ở được thống kê như sau: 5.029 hộ (gồm 2.745 hộ nghèo và 2.284 hộ cận nghèo) thiếu hụt về chỉ số chất lượng nhà ở ; 4.334 hộ (gồm 2.128 hộ nghèo và 2.206 hộ cận nghèo) thiếu hụt về chỉ số diện tích nhà ở (Chi tiết theo Bảng 8).

Về Chính sách hỗ trợ để cải tạo và sửa chữa nhà ở:

Các hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn được hỗ trợ nhà ở thông qua các hình thức: Giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Tặng nhà ở, hỗ trợ xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

Các hộ nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị được hỗ trợ nhà ở thông qua các hình thức: Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội; Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

d) Nhà ở đối với người có công với Cách mạng

Việc hỗ trợ nhà ở đối với người có công trên địa bàn tỉnh được triển khai thực hiện theo Quyết định số 53/QĐ-UBND ngày 21/01/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt Đề án hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở trên địa bàn tỉnh Ninh Bình và Quyết định số 1247/QĐ-UBND ngày 20/9/2017 của UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt Đề án hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở trên địa bàn tỉnh Ninh Bình theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg - Giai đoạn 2;

Giai đoạn 1 (hoàn thành năm 2015) đã hỗ trợ cho 426 hộ người có công. Diện tích nhà sau hỗ trợ cải tạo, sửa chữa trung bình 60 m²/hộ.

Giai đoạn 2 dự kiến hoàn thành cuối năm 2018: Hỗ trợ cho 2310 hộ người có công sửa chữa, cải tạo nhà ở (Chi tiết theo Bảng 8).

Bảng 8. Tổng hợp hộ người có công, hộ nghèo, cận nghèo có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở.

e) Nhà ở công vụ

Thực trạng nhà ở công vụ:

- Nhà công vụ chủ yếu phục vụ cho giáo viên ở các khu vực vùng sâu, vùng xa. Đều là nhà cấp 4, xây dựng đã lâu, đến thời điểm hiện tại đều đã xuống cấp, điều kiện sinh hoạt không đầy đủ. Các nhà trường không có nguồn kinh phí để tu sửa, nâng cấp thường xuyên. Tổng diện tích nhà công vụ hiện trạng của giáo viên là 3.970 m².

- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công chức Quốc phòng của Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh, Bộ Chỉ huy Bộ đội Biên phòng tỉnh đều là các cán bộ trẻ, mới ở các đơn vị chủ lực chuyển về địa phương nên chưa có nhà ở. Đơn vị chủ quản đều không có quỹ đất và nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở công vụ.

- Chưa có các dự án nhà ở công vụ.

Theo số liệu rà soát, tổng số số lượng cán bộ, công chức có nhu cầu về nhà ở công vụ đến năm 2022 là 1170 người. Trong đó: Cán bộ, công chức huyện: 252 người; Giáo viên: 241 người; Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công chức Quốc phòng của Bộ CHQS tỉnh, Bộ Chỉ huy BĐBP tỉnh: 677 người.

3.7. Thực trạng thị trường bất động sản

Nhìn chung thị trường nhà đất tỉnh Ninh Bình nói chung và nhà đất tại các đô thị của tỉnh nói riêng vài năm trở về trước khá sôi động. Đặc biệt, tại các đô thị lớn của Tỉnh đã hình thành thị trường bất động sản hoạt động khá quy củ dưới sự giám sát của Sở Xây dựng. Tuy nhiên suy thoái kinh tế đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản: Thứ nhất, làm cho thị trường nhà đất kém sôi động, giá nhà ở, đất ở giảm. Thứ hai, là tác động đến một bộ phận người thu nhập thấp làm họ càng khó có khả năng tiếp cận để sở hữu nhà ở, đặc biệt là các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức trẻ tuổi, công nhân, sinh viên. Vì vậy, tại các đô thị này có nhu cầu lớn về nhà ở giá rẻ và đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Chương IV

NHU CẦU VÀ PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐẾN NĂM 2020, ĐỊNH HƯỚNG NĂM 2030

4.1. Một số định hướng cơ bản cho phát triển nhà ở tỉnh Ninh Bình đến năm 2020, định hướng đến năm 2030

4.1.1. Định hướng phát triển nhà ở Quốc gia

Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 xác định:

- Đến năm 2020: "Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m² sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29 m² sàn/người và tại nông thôn đạt 22 m² sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8 m² sàn/người".

+ Phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m² nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở;

+ Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, trong đó tại đô thị đạt trên 75%, tại nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phù hợp vệ sinh lên 90%, trong đó tại đô thị đạt xấp xỉ 100% và tại nông thôn đạt trên 80%;

- Đến năm 2030: Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30 m² sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12 m² sàn/người.

4.1.2. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh

Dự thảo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được HĐND Tỉnh thông qua tại Nghị quyết số 15/NQ-HĐND ngày 12/08/2011 và đang trình TTCP phê duyệt xác định "Đạt 80 triệu đồng với tăng trưởng là 11,5% trong giai đoạn 2016-2020". Để đạt được mục tiêu phát triển nêu trên, trong suốt thời kỳ quy hoạch, tỉnh phải thực hiện tốt các khâu đột phá sau:

+ Phát triển nhanh nguồn nhân lực, nhất là nguồn nhân lực chất lượng cao, tập trung phát triển nhân lực cho du lịch, công nghiệp.

+ Tập trung nguồn lực xây dựng kết cấu hạ tầng nhất là các công trình trọng điểm cho phát triển du lịch và công nghiệp: Phát triển hệ thống đô thị chính, tạo ra trục phát triển chính và hai cánh phát triển; Phát triển hạ tầng giao thông gồm tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường chiến lược ven biển, quốc lộ 10, 12B, chủ động xây dựng đường đến các khu, điểm du lịch, khu công nghiệp, đường vành đai, điểm kết nối và đường thủy cùng với các cảng, hệ thống kho bãi; Phát triển đồng bộ hạ tầng du lịch trọng điểm; Hoàn thiện hạ tầng khu, cụm công nghiệp trọng điểm; Hình thành vùng kinh tế biển trên cơ sở xây dựng tuyến đê bao Bình Minh IV, tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế biển;

+ Phát triển mạnh sản xuất các sản phẩm chủ lực nhờ tham gia chuỗi giá trị, mạng sản xuất dựa trên khai thác, phát huy tiềm năng, lợi thế cạnh tranh.

+ Đổi mới phương thức quản lý, đẩy mạnh cải cách hành chính.

4.2. Định hướng phát triển hệ thống đô thị toàn tỉnh

Quyết định số 796/QĐ-UBND ngày 12/10/2012 của UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị tỉnh Ninh Bình đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 xác định:

- Tổng quy mô dân số tới năm 2020 đạt 1.222.500 người, trong đó nội thị là 521.500 người, ngoại thị là 701.000 người. Đến năm 2030 đạt 1.606.700 người, trong đó nội thị là 883.700 người, ngoại thị là 723.000 người

- Phát triển không gian đô thị theo hướng đa cực, gồm: Hai cực tăng trưởng quan trọng chính là đô thị Ninh Bình và đô thị Tam Điệp; hai cực tăng trưởng phụ là đô thị Nho Quan và đô thị Phát Diệm. Lấy các tuyến giao thông sau làm các trục liên kết chính các đô thị: Quốc lộ 1A, Quốc lộ 10, Quốc lộ 12B và Đường tỉnh ĐT477.

- Giai đoạn tới năm 2020: Toàn tỉnh có 18 đô thị; trong đó có 02 đô thị loại II gồm đô thị Ninh Bình và đô thị Tam Điệp; 02 đô thị loại IV là đô thị Nho Quan và đô thị Phát Diệm; 14 đô thị loại V gồm các đô thị: Me, Yên Ninh, Yên Thịnh, Gián Khẩu, Rịa, Ngã Ba Anh Trỗi, Gia Lâm, Khánh Thành, Khánh Thiện, Vân Long, Bút, Lồng, Bình Minh, Kim Đông.

- Giai đoạn 2020-2030: Toàn tỉnh có 19 đô thị, trong đó có 01 đô thị loại I (đô thị Ninh Bình), 01 đô thị loại II (đô thị Tam Điệp), 02 đô thị loại IV (đô thị Nho Quan và đô thị Phát Diệm) và 15 đô thị loại V (gồm các đô thị: Me, Yên Ninh, Yên Thịnh, Gián Khẩu, Rịa, Ngã Ba Anh Trỗi, Gia Lâm, Khánh Thành, Khánh Thiện, Vân Long, Bút, Lồng, Bình Minh, Kim Đông, Cồn Nổi).

4.3. Các yêu cầu khi xác định chỉ tiêu nhà ở của toàn tỉnh

Việc tính toán nhu cầu nhà ở đến năm 2020, định hướng năm 2030 phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

- Phấn đấu chỉ tiêu nhà ở bình quân đầu người của tỉnh: Đến năm 2020 đạt 25 m² sàn/người, năm 2030 đạt 30 m² sàn/người. Đồng thời tổng vốn xây dựng, cải tạo nhà không vượt quá khả năng huy động nguồn lực của địa phương.

- Từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở của các đối tượng chính sách của Tỉnh, bao gồm: Người có công cách mạng, hộ nghèo khu vực nông thôn, người có thu nhập thấp khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, nhân sĩ, tri thức, văn nghệ sĩ, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân các KCN, CCN và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp, sinh viên, học sinh, và các đối tượng đặc biệt khó khăn khác như người già, tàn tật, người nhiễm chất độc da cam...

- Giải quyết nhà ở tái định cư phục vụ phát triển kinh tế xã hội, quá trình đô thị hóa và nhà ở thương mại.

- Bố trí, sắp xếp lại theo quy hoạch phát triển đô thị của Tỉnh, nâng cao chất lượng nhà tại các đô thị.

Kinh nghiệm của nước ngoài và một số địa phương ở nước ta cho thấy, tốc độ phát triển nhà tỷ lệ thuận với tốc độ tăng trưởng GDP, đồng thời, tổng vốn phát triển và cải tạo, chỉnh trang nhà ở chiếm tỷ trọng (8÷15)% GDP của địa phương đó. Định hướng nêu trên là một trong những cơ sở để xác định quỹ nhà ở tăng thêm trong các giai đoạn sắp tới.

4.4. Cơ sở tính toán

a) Căn cứ để xác định chỉ tiêu và nhu cầu nhà ở

Chỉ tiêu nhà ở trên địa bàn tỉnh Ninh Bình được dự báo dựa trên cơ sở về sự gia tăng dân số, chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân từng thời kỳ, nhu cầu nhà ở để bố trí tái định cư và quy mô phát triển theo quy hoạch. Cụ thể là:

- Sự gia tăng dân số:

Được xác định dựa trên Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị tỉnh Ninh Bình đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, có tham khảo thêm các số liệu như: tăng dân số tự nhiên, di dân cơ học và tỷ lệ đô thị hóa cùng với sự phát triển toàn diện kinh tế, xã hội trên địa bàn theo từng giai đoạn.

- Thay đổi cơ cấu hộ gia đình:

+ Theo báo cáo chính thức kết quả rà soát tính đến cuối năm 2017, dân số toàn tỉnh khoảng 1.024.283 người với 297.899 hộ (bình quân 3,44 người/hộ), trong đó khu vực đô thị là 206.902 người với 57.140 hộ (bình quân 3,62 người/hộ), khu vực nông thôn là 817.381 người với 240.759 hộ (bình quân 3,4 người/hộ).

+ Theo số liệu thống kê, tại thời điểm năm 1999, bình quân nhân khẩu của một hộ gia đình tại khu vực đô thị nước ta vẫn ở mức cao, khoảng 4,5 người/hộ. Đến thời điểm 01/4/2009 (sau 10 năm), cơ cấu hộ gia đình ở nước ta đã có nhiều thay đổi (hầu hết các hộ gia đình chỉ có 02 thế hệ ở chung), bình quân nhân khẩu của một hộ gia đình tại khu vực đô thị chỉ còn là 3,7 người/hộ. Trong thời gian tới với xu thế dân số trong độ tuổi từ 18-34 có sự tăng trưởng mạnh, cơ cấu hộ gia đình tại Ninh Bình sẽ tiếp tục thay đổi với xu hướng bình quân nhân khẩu tiếp tục giảm. Mức bình quân nhân khẩu một hộ gia đình tính trên địa bàn toàn tỉnh dự báo đến năm 2020 vào khoảng 3,4 người/hộ, năm 2030 vào khoảng 3,3 người/hộ

- Căn cứ tình hình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh:

+ Việc phát triển các khu đô thị mới, cải tạo đô thị hiện trạng sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở phục vụ tái định cư cho các hộ dân theo nguyên tắc nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ.

+ Căn cứ vào thực trạng nhà ở của toàn tỉnh để tính toán nhu cầu nhà ở theo quy mô dân số đô thị và tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2020, 2030.

+ Căn cứ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh theo các thời kỳ.

b) Các loại nhà ở được dự báo

Nhu cầu các loại nhà ở được dự báo gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở do dân tự xây, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách, nhà ở sinh viên, học sinh, nhà ở công nhân. Cụ thể:

+ Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần xã hội đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.

+ Nhà ở do dân tự xây trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng cá nhân.

+ Nhà ở công vụ để phục vụ cán bộ, công chức, viên chức thuộc diện được điều động, luân chuyển công tác trên địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật về nhà ở và được tính toán theo tiêu chuẩn sử dụng nhà ở công vụ và số lượng cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu sử dụng nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận công tác;

+ Nhà ở xã hội dành cho các đối tượng: người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức có đủ điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

+ Nhà ở cho sinh viên phục vụ cho các đối tượng là học sinh, sinh viên, (gọi chung là sinh viên) tại các cơ sở đào tạo theo quy định tại Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng và trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê.

+ Nhà ở cho người hoàn cảnh khó khăn được dự báo thông qua số liệu tổng hợp hộ nghèo thuộc diện điều chỉnh của Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg

c) Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở

- Nguồn vốn xây dựng nhà ở thương mại được huy động từ các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế và các đối tượng có nhu cầu cùng đóng góp theo quy định của pháp luật.

- Nguồn vốn xây dựng nhà ở riêng lẻ là do các hộ dân tự huy động;

- Nguồn vốn xây dựng nhà ở bao gồm: nhà ở công vụ, nhà ở cho giáo viên được xây dựng từ nguồn vốn ngân sách nhà nước;

- Nguồn vốn xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị được huy động từ nguồn vốn xã hội hóa sử dụng nguồn vốn của các doanh nghiệp và các đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

- Nguồn vốn xây dựng nhà ở công nhân được sử dụng một phần từ nguồn vốn ngân sách địa phương và chủ yếu từ nguồn vốn trực tiếp của các doanh nghiệp đầu tư giải quyết nhu cầu nhà ở của công nhân.

- Nguồn vốn xây dựng nhà ở sinh viên được xây dựng từ nguồn vốn ngân sách (trung ương và địa phương) và của các cơ sở đào tạo.

- Nguồn vốn hỗ trợ nhà ở cho người nghèo được hỗ trợ từ vốn ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương và vốn đóng góp của cộng đồng dân cư.

- Nguồn vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và giải phóng mặt bằng để xây dựng các khu nhà ở, khu dân cư chủ yếu thực hiện từ nguồn vốn xã hội hóa và một phần vốn ngân sách nhà nước.

4.5. Một số chỉ tiêu cơ bản

4.5.1. Chỉ tiêu về dân số

Theo Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị tỉnh Ninh Bình đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 xác định: đến 2020, dân số dự kiến là 1.222.500 người; năm 2030 dân số dự kiến là 1.606.700 người.

Theo Nghị quyết số 12/NQ-TU ngày 31/10/2017 của Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh Ninh Bình khóa XXI (nhiệm kỳ 2015-2020) về phát triển thành phố Ninh Bình đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, xác định thành phố Ninh Bình giai đoạn đến 2030:

"Phấn đấu trong giai đoạn 2022-2024 thực hiện sáp nhập, mở rộng địa giới hành chính thành phố Ninh Bình theo quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt. Toàn đô thị có quy mô dân số đạt từ 500.000 người trở lên, khu vực nội thành đạt từ 200.000 người trở lên."

Trên cơ sở tham khảo thêm các số liệu như: tăng dân số tự nhiên, di dân cơ học và tỷ lệ đô thị hóa cùng với sự phát triển toàn diện kinh tế, xã hội trên địa bàn theo từng giai đoạn. Dự kiến quy mô dân số đến các giai đoạn 2020 và 2030 như sau:

Đến 2020, dân số dự kiến là 1.061.000 người; năm 2030 dân số dự kiến là 1.606.700 người.

Bảng 9. Phân tích phát triển dân sô theo từng giai đoạn

Bảng 10. Chỉ tiêu về dân số

4.5.2. Chỉ tiêu về diện tích nhà ở bình quân và tổng diện tính nhà ở

Bảng 11. Chỉ tiêu về diện tích nhà bình quân

Tính đến cuối năm 2017, diện tích bình quân của tỉnh là 22,05 m²/người. Trong giai đoạn từ năm 2017 đến 2020 mỗi năm tăng bình quân 0,9 m²/người. Qua tính toán cho thấy, suất đầu tư xây dựng bình quân cho 1,0 m² nhà ở trong giai đoạn 2017-2020 khoảng 6,4 triệu đồng/m² (tính bình quân chung cho các loại nhà ở, kể cả nhà ở dân tự xây).

Nếu trong giai đoạn 2017-2030 tăng chỉ tiêu bình quân diện tích là 0,9 m²/ng/năm thì chi phí đầu tư cho nhà ở là hơn 5,77 triệu đồng/ng/năm (6,4 triệu x 0,9 m²/người), chiếm khoảng 7,2% thu nhập/năm1. Chi phí đầu tư xây dựng nhà ở chiếm khoảng 7,2% thu nhập là phù hợp2.

4.5.3. Chỉ tiêu về đất

Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 quy định mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép đối với đơn vị ở là 60%. Với tỉnh Ninh Bình, dự tính mật độ xây dựng gộp là 35%, trên cơ sở đó xác định nhu cầu đất để xây dựng nhà ở.

Bảng: 12. Tổng hợp chỉ tiêu dân số và nhà ở toàn tỉnh trong từng giai đoạn

Chương V

CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

Căn cứ vào các số liệu về hiện trạng và chỉ tiêu về nhà ở, dự báo diện tích tăng thêm, nhu cầu các loại nhà, quỹ đất cần có để phát triển nhà ở của từng đơn vị hành chính thuộc Tỉnh, sau khi tổng hợp nhu cầu nhà ở của từng đơn vị hành chính, dự báo nhu cầu nhà ở toàn tỉnh Ninh Bình như sau:

5.1. Nhu cầu nhà ở theo các giai đoạn phát triển

5.1.1. Nhu cầu nhà ở tăng thêm toàn tỉnh

Hiện trạng diện tích nhà ở bình quân trên đầu người của tỉnh Ninh Bình năm 2017 là 22,05 m²/người (khu vực đô thị là 29,26 m²/người, khu vực nông thôn là 20,23 m²/người), dân số của tỉnh là 1.024.283 người, diện tích nhà ở là 22.585.180 m².

Đến năm 2020: diện tích bình quân đầu người là 25,07 m² sàn/người (Khu vực đô thị là 35,85 m²/người, khu vực nông thôn là 22,09 m²/người), dự kiến dân số của tỉnh là 1.061.000 người, do đó nhu cầu nhà ở là 26.604.000 m².

Đến năm 2030: diện tích bình quân đầu người là 30 m² sàn/người (Khu vực đô thị là 34 m²/người, khu vực nông thôn là 27 m²/người), dự kiến dân số của tỉnh là 1.606.700 người, do đó nhu cầu nhà ở là 48.026.800 m².

Bảng 13. Nhu cầu diện tích nhà ở tăng thêm toàn tỉnh

Dự báo đến năm 2020, trong quá trình chuyển dịch cơ cấu dân cư tại khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh do phát triển công nghiệp, dịch vụ, diện tích phát sinh thêm trên địa bàn toàn tỉnh khoảng ước khoảng gần 4.018.820 m² sàn.

Đến 2030, diện tích phát sinh so với năm 2020 ước khoảng 21.422.800 m².

Bảng 14. Tổng hợp nhu cầu về nhà ở của từng giai đoạn