Quyết định 686/QĐ-UBND năm 2014 về Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc tổng thể đô thị thị xã Đồng Xoài tỉnh Bình Phước

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 686/QĐ-UBND	Bình Phước, ngày 07 tháng 04 năm 2014

 

QUYẾT ĐỊNH

PHÊ DUYỆT QUY CHẾ QUẢN LÝ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC TỔNG THỂ ĐÔ THỊ THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI, TỈNH BÌNH PHƯỚC.

CHỦ TỊCH ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH

Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị;

Căn cứ Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị;

Căn cứ Quyết định số 2241/QĐ-UBND ngày 5/11/2012 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh, mở rộng quy hoạch chung xây dựng thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước đến năm 2025;

Căn cứ Quyết định số 2561/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc phê duyệt điều lệ quản lý xây dựng theo đồ án điều chỉnh, mở rộng quy hoạch chung xây dựng thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước đến năm 2025;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Công văn số 297/SXD-KT&QH ngày 27/3/2013,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc tổng thể đô thị thị xã Đồng Xoài tỉnh Bình Phước.

Điều 2. Quyết định này thay thế các nội dung quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và tầm nhìn giao lộ các tuyến đường thuộc nội thị thị xã Đồng Xoài tại Quyết định 3055/QĐ-UB ngày 05/12/2000 của Chủ tịch UBND tỉnh, Quyết định số 941/QĐ-UB ngày 06/06/2002 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc điều chỉnh nội dung của quy định ban hành theo Quyết định 3055/QĐ-UB ngày 05/12/2000 của Chủ tịch UBND tỉnh, Công văn số 1340/UBND-KTN ngày 17/05/2011, Công văn số 1320/UBND-KTN ngày 03/05/2012 và Các công văn khác của UBND tỉnh liên quan đến chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tầm nhìn giao lộ các tuyến đường thuộc nội thị thị xã Đồng Xoài.

Các quy định về vị trí kích thước bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật vẫn thực hiện theo Quyết định 3055/QĐ-UB ngày 05/12/2000 của Chủ tịch UBND tỉnh.

Điều 3. Các ông (bà) Chánh Văn phòng UBND tỉnh; Giám đốc các Sở: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Giao thông vận tải; Chủ tịch UBND thị xã Đồng Xoài; thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, các tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này, kể từ ngày ký./.

 

Nơi nhận: - CT, PCT; - Như Điều 3; - LĐVP, P.KTN; - Lưu VT

CHỦ TỊCH Nguyễn Văn Trăm

 

QUY CHẾ

QUẢN LÝ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC TỔNG THỂ ĐÔ THỊ THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI, TỈNH BÌNH PHƯỚC.
(Kèm theo Quyết định số 686/QĐ-UBND ngày 07/4/2014 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Phước)

Chương 1.

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc tổng thể đô thị thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước là cơ sở để cơ quan quản lý kiến trúc, quy hoạch, xây dựng; làm căn cứ quản lý đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng mới, cải tạo chỉnh trang các công trình kiến trúc, thiết kế cảnh quan đô thị và làm căn cứ để xác lập nhiệm vụ quy hoạch, thiết kế đô thị đối với khu vực chưa có quy hoạch, thiết kế đô thị được duyệt.

Ngoài những quy định tại Quy chế này, việc quản lý xây dựng đô thị còn phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước.

Điều 2. Giải thích từ ngữ:

1. Công trình công cộng: gồm các công trình y tế; giáo dục; văn hóa; thể thao; trụ sở cơ quan; dịch vụ thương mại; viễn thông; hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng khác. Tại Quy chế này để thống nhất quản lý, công trình công cộng được chia ra thành các nhóm công trình quy định tại Khoản 2, 3 và 4 Điều này.

2. Công trình trụ sở cơ quan nhà nước: gồm các công trình trụ sở các tổ chức chính trị - chính trị xã hội, cơ quan đảng, cơ quan nhà nước cấp tỉnh, cấp thị xã, cấp phường và cấp xã sử dụng vốn ngân sách nhà nước.

3. Công trình dịch vụ thương mại: gồm các công trình như chợ, siêu thị, trung tâm giao dịch thương mại; nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ; các cơ sở sản xuất kinh doanh; các trụ sở giao dịch, văn phòng giao dịch của các doanh nghiệp; các loại hình dịch vụ và dịch vụ công cộng khác (trừ công trình quảng cáo).

4. Công trình công cộng khác: gồm các công trình y tế; giáo dục; văn hóa; thể thao; cảng hàng không; nhà ga đường sắt, tàu điện; bến xe; công viên; hạ tầng kỹ thuật.

5. Công trình đa chức năng: Công trình được bố trí trong cùng một tòa nhà có các nhóm phòng hoặc tầng nhà có công năng sử dụng khác nhau (văn phòng, các gian phòng khán giả, dịch vụ ăn uống, thương mại, các phòng ở và các phòng có chức năng khác).

6. Nhà ở chung cư: Nhà ở hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều căn hộ gia đình, cá nhân.

7. Nhà ở riêng lẻ: Công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.

8. Biệt thự, nhà ở có sân vườn (gọi tắt là nhà ở vườn): Nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, ...), có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Được xác định trong từng khu vực theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

9. Nhà liên kế: Là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung hệ thống hạ tầng khu vực của đô thị.

10. Nhà phố liên kế (nhà phố): là loại nhà ở liên kế, được xây dựng ở các trục đường phố, khu vực thương mại dịch vụ theo quy hoạch đã được phê duyệt. Nhà phố liên kế ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ...

11. Nhà liên kế có sân vườn: là loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.

Điều 3. Đối tượng và phạm vi áp dụng:

Đối tượng áp dụng: Các tổ chức và cá nhân trong nước, nước ngoài có hoạt động liên quan đến các hoạt động xây dựng trên địa bàn thị xã Đồng Xoài có trách nhiệm thực hiện theo đúng Quy chế này.

Phạm vi áp dụng: Đối với khu vực nội thị được giới hạn bởi ranh giới đất quy hoạch xây dựng đô thị đến năm 2025 tại Quyết định 2241/QĐ-UB ngày 5/11/2012 của Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thị xã Đồng Xoài (tạm gọi theo quy hoạch là: nội thị). Đối với khu vực ngoại thị dọc theo các tuyến đường Quốc lộ 14, ĐT.741, ĐT 753 (Đồng Xoài - Mã Đà) được giới hạn quản lý từ ranh lộ giới ra mỗi bên 25m.

Điều 4. Quy định trách nhiệm và tổ chức thực hiện:

1. Ủy ban nhân dân thị xã Đồng Xoài có trách nhiệm: Xác định các khu vực cần ưu tiên chỉnh trang, cải tạo; xác định các khu vực ưu tiên lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị; xây dựng chương trình, kế hoạch thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, thiết kế đô thị; tổ chức lập và phê duyệt quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị cho tổng khu vực theo quy chế này.

2. Các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá nhân có liên quan tổ chức thực hiện quy chế này và các quy định tại Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về Quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.

Chương 2.

QUY HOẠCH VÀ KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ

Điều 5. Đối với khu vực đô thị hiện hữu

1. Quản lý xây dựng, cải tạo công trình:

a) Việc xây dựng, cải tạo, chỉnh trang các công trình kiến trúc tại các khu vực trong đô thị đã được chính quyền đô thị xác định quản lý cần hạn chế tối đa thay đổi địa hình và bảo đảm sự phát triển bền vững của môi trường tự nhiên.

b) Các công trình kiến trúc trong đô thị khi xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp phải phù hợp với quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được phê duyệt, tuân thủ giấy phép xây dựng và các quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị của từng khu vực.

c) Diện tích, kích thước khu đất xây dựng công trình hoặc nhà ở phải đảm bảo phù hợp theo quy định của pháp luật hiện hành.

d) Kiến trúc công trình thực hiện theo quy định tại Chương III, Điều 13, 14 và 15 của Quy chế này.

2. Việc bố trí, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên từng tuyến phố trong khu vực phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn và quy hoạch đã được phê duyệt.

Điều 6. Đối với khu vực đô thị mới:

1. Khu mới phát triển gồm các khu đô thị mới, khu mở rộng, cải tạo, chỉnh trang đô thị phải đảm bảo các yêu cầu sau:

a) Không gian, cảnh quan và các công trình kiến trúc phải được quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị được duyệt và các quy định của Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.

b) Các công trình xây dựng phải có hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu sử dụng tuân thủ theo Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị của khu vực.

c) Khuyến khích xây dựng các khu đô thị mới kiểu mẫu.

2. Các khu vực quy hoạch mới thì quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị được phê duyệt.

3. Việc triển khai thiết kế, đầu tư phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành của nhà nước.

Điều 7. Quy định về chỉ giới đường đỏ (ranh lộ giới), chỉ giới xây dựng và tầm nhìn giao lộ theo các tuyến đường:

1. Lộ giới các tuyến đường:

a) Đối với các tuyến đường quy hoạch thuộc ranh nội thị thì lộ giới, kích thước mặt cắt ngang được xác định theo các Phụ lục kèm theo. Các tuyến Quốc lộ 14, ĐT.741 và tuyến ĐT 753 thuộc ngoại thị có kích thước lộ giới theo quy hoạch được phê duyệt.

b) Đối với các tuyến đường hẻm hiện hữu có chiều rộng trung bình nhỏ hơn hoặc bằng 3m thì lộ giới được xác định bằng lộ giới trung bình cộng thêm 1m, nhưng tối thiểu phải lớn hơn hoặc bằng 3,5m, tức là tính từ tim đường hiện trạng về 2 bên với mỗi bên tối thiểu là 1,75m.

c) Đối với các tuyến đường hẻm hiện hữu có chiều rộng trung bình lớn hơn 3m lộ giới được xác định bằng 8m, tức là tính từ tim đường hiện trạng về 2 bên với mỗi bên là 4m.

d) Đối với các tuyến đường do các hộ dân tự hiến đất của mình để mở đường nhằm mục đích giải quyết đường đi nội bộ trong việc tách thửa; các tuyến do các hộ dân hiến tặng hoặc sang nhượng để giải quyết đường đi cho các hộ dân không có đường đi thì lộ giới được xác định bằng lộ giới hiện trạng nhưng tối thiểu phải lớn hơn hoặc bằng 3,5m.

e) Tim đường hẻm hiện hữu của các tuyến tại Điểm b và c nêu trên được xác định bằng tim đường theo bản đồ trích lục giải thửa chính quy. Tim đường hẻm hiện hữu quy định tại Điểm d được xác định bằng tim hiện trạng tại thực địa.

2. Tầm nhìn giao lộ:

a) Tại các góc giao lộ, mặt tiền ngôi nhà hoặc tường rào phải được cắt vát. Kích thước cắt vát đối với các công trình và nhà ở được tính từ giao điểm của hai chỉ giới đường đỏ các tuyến đường quy hoạch theo quy định tại bảng sau:

Góc giao lộ	Kích thước vạt góc (m)
Nhỏ hơn 45°	8,0
Lớn hơn hoặc bằng 45° và nhỏ hơn 90°	5,0
Bằng 90°	4,0
Lớn hơn 90° và nhỏ hơn hoặc bằng 135°	3,0
Lớn hơn 135°	2,0

b) Các tuyến đường hẻm, đường xóm, đường ấp (gọi chung là đường hẻm) hiện hữu thuộc nội thị, kể cả đường cụt, hẻm cụt giao nhau hoặc giao cắt với đường quy hoạch được xác định vát đều hai cạnh tiếp giáp nút giao cắt mỗi cạnh là 3m, trường hợp cạnh tiếp giáp nút giao cắt nhỏ hơn 3m thì vát đều 3m theo phương trùng phương với cạnh đó, lô liền kề phải thực hiện vát phần còn lại. Tại các nút giao cắt phải có các biện pháp đảm bảo an toàn giao thông.

3. Khoảng lùi xây dựng:

a) Đối với công trình trụ sở cơ quan nhà nước thì khoảng lùi xây dựng như sau:

- Tối thiểu 15m tính từ chỉ giới đường đỏ của đường quy hoạch tiếp giáp ranh mặt tiền lô đất (là ranh lô đất có công trình thiết kế hướng mặt đứng chính và có cổng ra vào chính). Các đường quy hoạch khác còn lại tiếp giáp với lô đất của công trình thì khoảng lùi xây dựng thực hiện theo quy chuẩn hiện hành.

- Các công trình phụ trợ như: Cổng, tường rào, nhà xe, nhà bảo vệ được phép xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ của tất cả các tuyến đường. Nghiêm cấm xây dựng các bộ phận, cấu kiện công trình vượt ra ngoài ranh lộ giới đường hẻm hiện hữu.

b) Đối với công trình dịch vụ thương mại, công trình công cộng khác thì khoảng lùi xây dựng thực hiện theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và quy hoạch chi tiết được duyệt.

c) Đối với công trình đa chức năng thì khoảng lùi xây dựng thực hiện theo quy định của chức năng có khoảng lùi lớn nhất.

d) Đối với nhà ở riêng lẻ:

- Nhà phố liên kế: Chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ trên tất cả các tuyến đường quy hoạch mà tiếp giáp mặt tiền khu đất.

- Nhà liên kế có sân vườn: Đối với các khu vực quy hoạch chi tiết khu ở mới thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 3m trên tất cả các tuyến đường quy hoạch tiếp giáp khu đất, khi thiết kế quy hoạch cần lưu ý kích thước chiều rộng của các lô góc phải đảm bảo tối thiểu 8m. Tại các khu ở hiện hữu cải tạo sửa chữa thì khoảng lùi xây dựng thực hiện theo quy chuẩn hiện hành.

- Biệt thự và nhà ở vườn: Đối với các khu vực quy hoạch chi tiết khu ở mới thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 6m trên tất cả các tuyến đường quy hoạch mà tiếp giáp mặt tiền khu đất, các tuyến đường quy hoạch tiếp giáp còn lại khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 3m. Tại các khu ở hiện hữu cải tạo sửa chữa thì khoảng lùi xây dựng thực hiện theo quy chuẩn hiện hành.

- Đối với các khu vực quy hoạch chi tiết hiện hữu có đa số diện tích lô đất theo quy hoạch lớn hơn 200m² mà không xác định chức năng cụ thể là khu biệt thự hay nhà ở vườn (ví dụ khu tái định cư, tái định cư mở rộng trung tâm hành chính tỉnh, khu dân cư ấp I, xã Tiến Thành …) thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 3m trên tất cả các tuyến đường quy hoạch tiếp giáp khu đất.

- Đối với các khu vực quy hoạch chi tiết đã phê duyệt trước ngày ban hành quy chế này mà có quy định cụ thể về khoảng lùi xây dựng thì tiếp tục thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt.

e) Nhà ở chung cư: Chỉ giới xây dựng thực hiện theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế cơ sở được duyệt.

f) Không bắt buộc khoảng lùi xây dựng đối với các tuyến đường hẻm hiện hữu thuộc nội thị kể cả đường cụt và hẻm cụt. Cho phép chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ (ranh lộ giới). Chỉ khuyến khích trừ khoảng lùi, kích thước khoảng lùi do chủ công trình tự quyết định. Nghiêm cấm xây dựng các bộ phận, cấu kiện công trình, nhà ở vượt ra ngoài ranh lộ giới.

4. Các bộ phận của nhà và công trình như ban công, ô văng, mái đua, sê nô được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng các đường quy hoạch (trừ các hẻm hiện trạng) theo Quy chuẩn hiện hành.

5. Đối với các đồ án quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì tuân thủ theo quy hoạch được duyệt về quy định chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ.

Điều 8. Quy định quy mô cấu trúc công trình, tầng cao và chiều cao tầng:

1. Quy định quy mô cấu trúc công trình:

a) Các trục đường: Hùng Vương, Phú Riềng Đỏ, Quốc lộ 14 đoạn thuộc nội thị:

Quy định xây dựng tối thiểu 03 tầng đối với các công trình trụ sở cơ quan nhà nước và 02 tầng đối với nhà ở, công trình dịch vụ thương mại, công trình công cộng khác (trừ 02 đoạn Quốc lộ 14 và Phú Riềng Đỏ quy định tại Điểm b, Khoản 2 Điều này). Công trình và nhà ở phải đảm bảo kiên cố, an toàn.

b) Các tuyến đường còn lại:

- Quy định xây dựng tối thiểu 02 tầng đối với các công trình trụ sở cơ quan nhà nước, công trình công cộng khác, công trình dịch vụ thương mại (trừ các cơ sở sản xuất kinh doanh của các hộ kinh doanh). Công trình phải đảm bảo kiên cố, an toàn.

- Chỉ cho phép xây dựng nhà ở và các cơ sở kinh doanh của hộ kinh doanh đảm bảo kiên cố, an toàn. Khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở và công trình có quy mô 02 tầng trở lên.

c) Không được xây dựng các công trình kiến trúc bằng các loại vật liệu như tranh, tre, nứa, lá, gạch tổ ong trong khu vực phân lô nhà liên kế, khu thương mại trong ranh nội thị. Tại các vị trí khác nếu có nhu cầu về xây dựng bằng các vật liệu kể trên, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét, quyết định cụ thể.

d) Các công trình có kết cấu bằng gỗ, sắt hoặc kết cấu khác tùy trường hợp cụ thể được cơ quan quản lý xem xét trong việc cấp giấy phép xây dựng với điều kiện phải đảm bảo mỹ quan đô thị và an toàn sử dụng.

e) Kích thước và diện tích tối thiểu của các lô đất xây dựng nhà ở thực hiện theo quy chuẩn hiện hành. Đối với trường hợp đất còn lại sau khi giải tỏa đền bù thì thực hiện theo các quy định khác của pháp luật hiện hành có liên quan.

2. Quy định về tầng cao:

a) Khu vực trung tâm hành chính tỉnh có vị trí tứ cận:

- Phía Đông giáp đường Lê Duẩn.

- Phía Tây giáp đường Nguyễn Văn Linh.

- Phía Nam giáp Quốc lộ 14.

- Phía Bắc giáp đường Trần Hưng Đạo.

Quy định xây dựng các công trình, nhà ở trong khu vực kể trên với tầng cao tối đa là 05 tầng (21m). Tầng cao tối thiểu thực hiện theo Điểm a và b, Khoản 1 Điều này.

b) Đoạn đường Quốc lộ 14 (từ đường số 1 đến đường Lê Duẩn); đoạn đường Phú Riềng Đỏ (từ đường Hùng Vương đến đường Trương Công định): Đối với công trình cơ quan cấp phép xây dựng xem xét quyết định tầng cao cho từng vị trí cụ thể nhưng tối thiểu là 03 tầng.

c) Các công trình, nhà ở tại vị trí khác trong nội thị cho phép xây dựng tối đa không quá 18 tầng (trừ các công trình dịch vụ thương mại tại vị trí khác trong đô thị thì không hạn chế tầng cao tối đa). Tầng cao tối thiểu thực hiện theo Điểm a và b, Khoản 1 Điều này.

3. Chiều cao nền, tầng trệt và các tầng trên:

a) Chiều cao tầng trệt của công trình tối thiểu là 3,6m và tối đa không quy định. Chiều cao thông thủy mái sảnh đón của công trình tối thiểu là 3m và tối đa là 4,5m.

b) Chiều cao tầng trệt của nhà ở nếu có bố trí tầng lửng thì chiều cao tối đa là 5,7m được tính từ mặt nền nhà đến mặt sàn tầng 2 (lầu 1).

c) Chiều cao tầng trệt của nhà ở không bố trí tầng lửng thì tối đa không quá 4,2m và tối thiểu là 3,0m tính từ mặt nền nhà.

d) Cốt nền công trình, nhà ở hoàn thiện so với mặt vỉa hè hoàn thiện tuyến đường quy hoạch tiếp giáp mặt tiền lô đất tối đa là 0,3m đối với trường hợp chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ; 0,45m đến 0,75m đối với trường hợp có khoảng lùi không có tầng hầm hoặc bán nửa hầm; 1,8m đối với trường hợp có khoảng lùi và có tầng hầm hoặc bán nửa hầm.

đ) Các tầng thứ 02 trở lên có chiều cao tối thiểu là 3,0m tính từ mặt sàn tầng dưới đến mặt sàn tầng trên.

e) Tầng hầm:

- Tùy theo vị trí, công năng công trình có thể cho phép xây dựng tầng hầm và bán nửa hầm.

- Chiều cao thông thủy tối thiểu của tầng hầm và bán nửa hầm là 2,4m. Bậc cấp và ram dốc vào tầng hầm và bán nửa hầm không được vi phạm lộ giới.

4. Mật độ xây dựng:

a) Mật độ xây dựng các công trình thực hiện theo quy chuẩn hiện hành.

b) Mật độ xây dựng nhà liên kế có sân vườn, nhà ở vườn, biệt thự thực hiện theo bảng sau:

Diện tích lô đất (m2)	£ 50	75	100	200	300	500	³ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	80	70	60	50	40

Đối với các trường hợp mật độ xây dựng nhỏ hơn 100% diện tích đất mà tại các vị trí cho phép chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ thì xem xét trừ khoảng lùi phía sau (sân vườn) để đảm bảo mật độ xây dựng.

c) Mật độ xây dựng nhà phố liên kế thực hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

Điều 9. Đối với khu vực cảnh quan trong đô thị:

- Tuân thủ các quy định, quy hoạch đã được phê duyệt về kiến trúc, xây dựng, môi trường và các quy định pháp luật khác có liên quan.

- Nghiêm cấm mọi hoạt động xâm hại hoặc làm biến dạng cảnh quan, danh thắng. Hạn chế tối đa việc san lấp và thay đổi các đặc điểm địa hình tự nhiên của đô thị (như hồ, sông, suối, kênh, rạch, đầm trũng, gò đồi...).

Điều 10. Đối với khu vực quy hoạch phát triển công nghiệp:

Tuân thủ theo quy hoạch đã được phê duyệt và các quy định quản lý của đơn vị, tổ chức có thẩm quyền.

Điều 11. Đối với khu vực giáp ranh nội, ngoại thị:

1. Không gian cây xanh, mặt nước, các khu vực đặc thù sinh thái phải được bảo vệ, giữ gìn, tôn tạo; không được lấn, chiếm, sử dụng sai mục đích; khuyến khích tăng chỉ tiêu cây xanh, mặt nước.

2. Đối với nhà ở vườn ngoại thị có giá trị đặc trưng kiến trúc truyền thống, do chính quyền đô thị xác định để bảo vệ. Khi xây dựng mới các công trình trong khuôn viên nhà ở vườn loại này phải được phép của cơ quan có thẩm quyền và phải phù hợp với các quy định quản lý quy hoạch, kiến trúc của khu vực.

3. Các công trình xây dựng mới phải đảm bảo gìn giữ và phát huy truyền thống văn hóa địa phương, hài hòa với cảnh quan khu vực.

Điều 12. Đối với khu dự trữ phát triển, an ninh quốc phòng:

1. Khu dự trữ phát triển: Tuân thủ quy hoạch được phê duyệt.

2. Công trình phục vụ an ninh, quốc phòng: Quản lý theo quy định tại đồ án Quy hoạch được duyệt và tuân thủ theo quy định tại Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị.

Chương 3.

KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH VÀ MÔI TRƯỜNG ĐÔ THỊ

Điều 13. Quy định chung cho công trình và nhà ở:

1. Tất cả các bộ phận của công trình kể cả phần thiết bị, phần ngầm dưới đất không được vượt quá ranh lô đất.

2. Không được xả nước mưa, nước thải, khí thải, chất thải sang lô đất liền kề.

3. Hình thức kiến trúc yêu cầu thiết kế đơn giản, hiện đại và bảo đảm tính thống nhất giữa các công trình.

4. Mặt ngoài công trình không được sử dụng màu sắc, vật liệu gây ảnh hưởng tới thị giác, sức khỏe con người, yêu cầu về vệ sinh và an toàn giao thông.

5. Phải có biện pháp che chắn hoặc thiết kế bảo đảm mỹ quan các thiết bị lắp đặt kèm theo như máy điều hòa, bồn nước mái, các thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời.

6. Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố.

7. Khuyến khích ngầm hóa đường dây các loại.

Điều 14. Công trình công cộng

1. Đối với các công trình tại vị trí điểm nhấn; bảo vệ các không gian trống (sân chơi, vườn hoa) tuân thủ theo thiết kế đô thị.

2. Việc quản lý, cấp phép xây dựng đối với các công trình công cộng có kiến trúc đặc thù thì từng trường hợp cụ thể sẽ được xem xét để tạo ra các điểm nhấn về mặt kiến trúc cho đô thị.

Điều 15. Nhà ở:

1. Đối với các khu chung cư mới và các khu chung cư cũ, cải tạo, chỉnh trang đã có quy hoạch, việc thiết kế triển khai và quản lý tuân thủ theo quy hoạch được duyệt và các tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành.

2. Đối với nhà phố liên kế:

a) Đối với khu quy hoạch mới, quy hoạch cải tạo thì căn cứ vào quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được phê duyệt để làm cơ sở xác lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị cho từng khu vực.

Khi thiết kế quy hoạch chi tiết cho phép chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ trên tất cả các tuyến đường thuộc nội thị. Khi thiết kế, xây dựng cần bố trí không gian để xe hợp lý.

Trong quy hoạch chi tiết, khi bố trí các dãy nhà phố liên kế đối lưng nhau, cần bố trí đường giao thông kỹ thuật (cùng với cao độ hoàn thiện vỉa hè) giữa hai dãy nhà đối lưng nhau có chiều rộng tối thiểu 2m để bố trí hạ tầng kỹ thuật. Không được vương các cấu kiện công trình ra ngoài chỉ giới đường đỏ của đường giao thông kỹ thuật.

b) Đối với các khu dân cư hiện hữu, khu dân dư tự cải tạo khi xây dựng phải tuân thủ quy định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tầm nhìn giao lộ theo Điều 7 của Quy chế này.

3. Đối với nhà liên kế có sân vườn:

a) Đối với khu quy hoạch mới, quy hoạch cải tạo thì căn cứ vào quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được phê duyệt để làm cơ sở xác lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị cho từng khu vực.

Khi thiết kế quy hoạch chi tiết, phải trừ khoảng lùi xây dựng trên tất cả các tuyến đường thuộc nội thị tối thiểu là 3m. Khi thiết kế, xây dựng phải tuân thủ theo đúng chỉ giới xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt, cần bố trí không gian để xe hợp lý.

Trong quy hoạch chi tiết khi bố trí các dãy nhà liên kế có sân vườn đối lưng nhau, cần bố trí đường giao thông kỹ thuật (cùng với cao độ hoàn thiện vỉa hè) giữa hai dãy nhà đối lưng nhau có chiều rộng tối thiểu 2m để bố trí hạ tầng kỹ thuật. Không được vương các cấu kiện công trình ra ngoài chỉ giới đường đỏ của đường giao thông kỹ thuật.

b) Đối với các khu dân cư hiện hữu, khu dân cư tự cải tạo khi xây dựng phải tuân thủ quy định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tầm nhìn giao lộ theo Điều 7 của Quy chế này.

4. Biệt thự, nhà ở vườn:

a) Khi quy hoạch chi tiết bố trí các dãy nhà ở vườn và biệt thự đối lưng nhau, phải bố trí đường giao thông kỹ thuật (đồng cốt với vỉa hè hoàn thiện) giữa hai dãy nhà có chiều rộng tối thiểu 2m để bố trí hạ tầng kỹ thuật. Khi đó bắt buộc trừ khoảng lùi xây dựng so với chỉ giới đường đỏ tuyến đường giao thông kỹ thuật tối thiểu là 3m.

b) Nghiêm cấm việc chia nhỏ khuôn viên đất biệt thự, nhà vườn đã quy hoạch để xây dựng thành 02 căn nhà liên kế trở lên.

Điều 16. Quy định về hình thức kiến trúc ngoài công trình.

1. Mặt ngoài công trình kiến trúc đô thị không được sử dụng màu sắc, vật liệu gây ảnh hưởng tới thị giác, sức khỏe con người, yêu cầu về vệ sinh và an toàn giao thông.

2. Không được xây thêm các hạng mục công trình kiến trúc chắp vá, bám vào kiến trúc chính như thêm mái vào kiến trúc chính, các kiến trúc tạm bợ trên sân thượng, ban công.

3. Mặt ngoài nhà (mặt tiền, các mặt bên và hệ mái công trình) phải có kiến trúc màu sắc phù hợp và hài hòa với kiến trúc hiện có xung quanh hoặc theo quy hoạch chi tiết; không được sơn các màu lập dị, màu phản quang, lòe loẹt và trang trí các chi tiết phản mỹ thuật kiến trúc.

4. Mái dốc: Khuyến khích lợp mái ngói bằng vật liệu hiện đại, hạn chế sử dụng tấm lợp phi brô xi măng, tấm nhựa.

5. Bể chứa nước, bồn nước, thông gió, phải lắp đặt hợp lý tránh ảnh hưởng mỹ quan đô thị.

6. Quy định về tường rào:

Tường rào, cổng ngõ phải có hình thức kiến trúc thoáng, mỹ quan, hài hòa với kiến trúc công trình chính và công trình lân cận. Tường rào mặt tiền, mặt bên ở góc giao lộ, phần xây đặc phía dưới (nếu có) cao không quá 0,8m (tính từ mặt đường hoàn thiện tiếp giáp, trường hợp giao lộ lệch cốt thì chỉ tính từ mặt đường tiếp giáp mặt tiền lô đất), phần phía trên phải đảm bảo thông thoáng không che khuất tầm nhìn. Tường rào cây xanh phải được định kỳ chăm sóc, cắt tỉa để đảm bảo mỹ quan đô thị và không được che khuất tầm nhìn tại các góc giao lộ.

Điều 17. Cảnh quan môi trường đô thị:

1. Các công trình nhà ở, công trình phục vụ sản xuất kinh doanh và các loại công trình xây dựng, khi lập hồ sơ thiết kế và xin phép xây dựng phải có các hạng mục đảm bảo đáp ứng được nhu cầu sử dụng tối thiểu. Đồng thời phải đảm bảo được vệ sinh môi trường cũng như không gây ảnh hưởng tới các công trình xung quanh do quá trình xây dựng và sử dụng công trình gây ra.

2. Toàn bộ nước thải sinh hoạt công trình và nhà ở phải được xử lý bằng hầm tự hoại hoặc bán tự hoại; nghiêm cấm các chủ công trình đấu nối nước thải, chất thải ra hệ thống thoát nước mưa, tự ý đấu nối nước thải vào hệ thống thoát nước thải chung của khu vực.

3. Các công trình xây dựng, khảo sát, thăm dò.v.v...và các hoạt động khác trong đô thị phải đảm bảo giờ giấc làm việc và nghỉ ngơi của tổ chức, cá nhân; phải đảm bảo độ ồn cho phép, đảm bảo an toàn nhà liền kề, an toàn lao động, an toàn giao thông.

4. Cấm xây dựng các công trình kho chứa, cơ sở sửa chữa, cơ sở sản xuất có tính chất ô nhiễm cao, độc hại trong nội thị.

5. Cấm chôn cất người chết trong đất ở, vườn nhà. Không chôn lấp xác động vật, xử lý rác và các chất thải rắn trong nội thị.

6. Nghiêm cấm việc đào bới san lấp mặt bằng, khai thác khoáng sản làm biến dạng địa hình, cảnh quan ở những khu vực công cộng, khu quy hoạch chức năng khác, các hồ chứa nước mặt trong đô thị đã được quy hoạch, trừ trường hợp đặc biệt được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

7. Nghiêm cấm việc đào bới san lấp làm tắc nghẽn dòng chảy của các điểm tụ thủy tự nhiên và mương, suối thoát nước.

8. Cây xanh trong đô thị phải được trồng, chăm sóc, duy trì, bảo vệ, phân loại và bố trí theo quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn và pháp luật hiện hành, bảo đảm mỹ quan đô thị, không ảnh hưởng đến an toàn giao thông, không làm hư hỏng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật dưới mặt đất, trên mặt đất cũng như trên không, không gây nguy hiểm và không làm ảnh hưởng đến môi trường.

Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân trồng cây xanh tạo cảnh quan trong khu đất thuộc quyền sử dụng riêng nhưng phải phù hợp với quy định hiện hành về cây xanh đô thị.

Chương 4.

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 18. Tổ chức thực hiện:

1. Việc xây dựng các công trình, nhà ở xây dựng sau thời gian công bố Quy chế này thì phải tuân thủ nghiêm theo quy chế này.

2. UBND thị xã Đồng Xoài chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; tổ chức lập và phê duyệt quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị cho từng khu vực theo quy chế này.

3. Trong quá trình thực hiện, nếu có những vướng mắc, đề nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh về UBND thị xã Đồng Xoài để được hướng dẫn và giải quyết theo thẩm quyền hoặc tổng hợp báo cáo UBND tỉnh (qua Sở Xây dựng) để điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.