Quyết định 23/2021/QĐ-UBND quy định về một số chỉ tiêu trong phương pháp thặng dư làm căn cứ xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

QUYẾT ĐỊNH

QUY ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU TRONG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ LÀM CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG BÌNH

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất;

Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 387/TTr-STNMT ngày 16 tháng 7 năm 2021.

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Quyết định này quy định một số chỉ tiêu trong phương pháp thặng dư làm căn cứ xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, cơ quan có chức năng thẩm định giá đất.

2. Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.

3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Điều 3. Quy định một số chỉ tiêu cụ thể

1. Tỷ lệ lấp đầy

a) Loại hình kinh doanh cho thuê văn phòng làm việc, văn phòng lưu trú; thương mại, dịch vụ; cho thuê căn hộ

- Khu vực thành phố Đồng Hới: Từ 75% đến 85%.

- Khu vực thị xã Ba Đồn: Từ 65% đến 75%.

- Các khu vực còn lại: Từ 60% đến 70%.

b) Loại hình kinh doanh khách sạn: Từ 50% đến 75%.

c) Loại hình kinh doanh biệt thự nghỉ dưỡng: Từ 45% đến 75%.

d) Loại hình kinh doanh dịch vụ trông giữ xe: Từ 60% đến 70%.

2. Phân bổ doanh thu phát triển của Dự án

a) Đối với đất ở

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

Thời gian tính xác định doanh thu phát triển của dự án quy về hiện tại như sau:

- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của dự án (đất ở) dưới 5,0 ha doanh thu phát triển được tính trong 1 năm.

- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của dự án (đất ở) từ 5,0 ha đến 10,0 ha doanh thu phát triển được tính trong 2 năm: Năm thứ nhất: 50%; năm thứ hai: 50%.

- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của dự án (đất ở) trên 10,0 ha doanh thu phát triển được tính trong 3 năm: Năm thứ nhất: 30%; năm thứ hai: 40%; năm thứ ba: 30%.

b) Đối với đất thuê có thời hạn

Các khoản doanh thu phát triển, chi phí phát triển trong phương án xác định giá đất cụ thể được tính phân kỳ đầu tư và chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất; không tính chi phí lãi vay.

3. Chi phí phát triển của Dự án

a) Chi phí xây dựng

Tính theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành và chỉ số trượt giá (nếu có) do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại thời điểm gần nhất tính đến thời điểm xác định giá.

Trường hợp tại thời điểm định giá nếu có quyết định phê duyệt hoặc báo cáo kết quả thẩm định tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thẩm định thì căn cứ quyết định phê duyệt hoặc báo cáo kết quả thẩm định để tính toán.

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý: Tính bằng 1% tổng doanh thu phát triển trước thuế của dự án.

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn trong thời gian thực hiện dự án bằng 11% tổng chi phí xây dựng và giá trị khu đất dự án.

d) Tỷ lệ chiết khấu: Bằng lãi suất cho vay trung hạn bình quân để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay Việt Nam đồng của 04 (bốn) ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.

đ) Các khoản doanh thu phát triển và chi phí phát triển được ghi nhận vào thời điểm cuối năm.

e) Việc phân kỳ chi phí xây dựng đối với đất ở quy định tại điểm a khoản 2 Điều này được quy định như sau:

- Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: Được thực hiện và hoàn thành 100% trong năm thứ nhất.

- Chi phí xây dựng công trình: Được thực hiện và phân bố tương ứng với doanh thu phát triển.

Điều 4. Tổ chức thực hiện

1. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan phải tuân thủ các quy định hiện hành của nhà nước, các quy định của UBND tỉnh và Quy định này trong quá trình thực hiện xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.

2. Trong quá trình triển khai thực hiện Quyết định này, tùy theo tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan có liên quan tham mưu UBND tỉnh sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Điều 5. Hiệu lực thi hành và quy định chuyển tiếp

1. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 09 tháng 8 năm 2021.

2. Đối với các dự án đã có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể của cơ quan có thẩm quyền trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quyết định đã phê duyệt, không áp dụng quy định tại Quyết định này.

Điều 6. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tư pháp; Cục trưởng Cục Thuế; Giám đốc Quỹ Phát triển đất tỉnh; Thủ trưởng các sở, ban, ngành có liên quan; Chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.