Hướng dẫn 1550/XD-CPXD năm 2004 về việc trình tự lập biên bản kiểm tra công trình hoàn thành để lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình do Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ban hành

HƯỚNG DẪN

TRÌNH TỰ LẬP BIÊN BẢN KIỂM TRA CÔNG TRÌNH HOÀN THÀNH ĐỂ LẬP THỦ TỤC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở HOẶC CÔNG TRÌNH

Căn cứ Luật Xây dựng  ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật Đất đai  ngày ngày 26/11/2003;
Căn cứ Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Nghị định số 134/2003/NĐ-CP ngày 14/11/2003 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002;
Căn cứ Nghị định 126/2004/NĐ-CP ngày 26/5/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà;
Căn cứ Nghị định số 93/2001/NĐ-CP ngày 12/12/2001 của Chính phủ về phân cấp quản lý một số lĩnh vực cho thành phố Hồ Chí Minh;
Căn cứ Quyết định 217/2004/QĐ-UB ngày 17/9/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định về cấp phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (gọi tắt là QĐ 217/UB).
Sở Xây dựng hướng dẫn trình tự thủ tục lập biên bản kiểm tra công trình hoàn thành (biên bản hoàn công) sau khi chủ đầu tư xây dựng xong công trình để lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu công trình như sau:

I/ NGUYÊN TẮC THỰC HIỆN:

1.1. Khi chủ đầu tư xây dựng xong công trình, các công việc tiếp theo cần phải làm sau đây là thủ tục bắt buộc thực hiện để hoàn tất thủ tục hoàn công trước khi lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình.

1.2. Đối với những công trình đã cấp giấy phép khởi công xây dựng theo  Quyết định số 204/QĐ-UB ngày 24/6/1991, giấy phép xây dựng theo Quyết định 1328/QĐ-UB-QLĐT ngày 06/9/1993, Quyết định 3217/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/6/1997 và Quyết định 58/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 25/10/2000 của UBND thành phố mà chưa được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp biên bản kiểm tra công trình hoàn thành:

Chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu theo đúng hiện trạng công trình để làm cơ sở trong việc lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình. 

1.3. Đối với những công trình đã xây dựng xong theo giấy phép xây dựng được cấp theo QĐ 217/UB:

Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và tư vấn thiết kế phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng trước khi đưa vào khai thác sử dụng và lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình.

1.4. Đối với những công trình sai phép:

- Có thay đổi công năng không đúng với mục đích sử dụng theo giấy phép xây dựng.

- Vi phạm hành lang an toàn hạ tầng kỹ thuật như: lộ giới, đường cấp điện, cấp thoát nước, bưu chính viễn thông, sông, kênh, rạch, cầu, cống, đê, điều, đường sắt, phễu bay của sân bay (độ cao tĩnh không tối đa), v.v...

- Vi phạm khu vực di tích lịch sử văn hóa, khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định pháp luật, v.v…

UBND quận-huyện xử lý vi phạm xây dựng, nếu quá thời hiệu xử lý vi phạm hành chính thì ra quyết định áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả trước, sau đó chủ đầu tư (chủ nhà) mới lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình.

1.5. Đối với những công trình xây dựng không phép trước thời điểm Luật Xây dựng có hiệu lực ngày 01/7/2004:

- Chủ đầu tư (hoặc chủ nhà) cũng phải tổ chức nghiệm thu theo đúng hiện trạng và phải được UBND quận-huyện xử lý vi phạm xây dựng, nếu quá thời hiệu xử lý vi phạm hành chính thì ra quyết định áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả và xử lý theo Điều 121 của Luật Xây dựng để chủ đầu tư (chủ nhà) lập thủ tục quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình.

1.6. Hướng dẫn này được áp dụng cho các công trình trước đây chưa hoàn tất thủ tục hoàn công.

(1) Các công trình được cấp giấy phép xây dựng theo Quyết định 217/UB: chủ đầu tư (chủ nhà), tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng và tư vấn giám sát (nếu có) phải thực hiện theo đúng giấy phép xây dựng đã được cấp.

(2) Cơ quan quản lý Nhà nước:

UBND quận-huyện, UBND phường-xã, thị trấn hoặc Thanh tra chuyên ngành Sở Xây dựng kiểm tra phát hiện công trình xây dựng sai (hoặc không có giấy phép), theo thẩm quyền xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm của từng đối tượng trong hoạt động xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành để ngăn chặn từ đầu và buộc các chủ đầu tư (chủ nhà) lập thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định.

II/ THỦ TỤC VÀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN:

2.1. Biên bản hoàn công:

2.1.1. Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng theo Quyết định 217/UB:

Sau khi xây dựng xong công trình trong thời hạn 12 tháng, chủ đầu tư (chủ nhà) tổ chức nghiệm thu công trình cùng với tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng và tư vấn giám sát (nếu có) để kiểm tra, đối chiếu, so sánh thực tế xây dựng công trình với bản vẽ cấp phép xây dựng kèm theo giấy phép xây dựng để xác lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng (theo Mẫu 12, phụ lục kèm theo Quyết định 217/UB).

Nếu phát hiện công trình xây dựng sai phép thì liên hệ UBND quận-huyện để xử lý như điểm (2) mục 1.6 Phần I của Hướng dẫn này.

2.1.2. Đối với các công trình được cấp giấy phép khởi công  xây dựng được cấp theo Quyết định số 204/QĐ-UB ngày 24/6/1991 mà chưa được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng (bước 2) là chưa hoàn tất thủ tục hoàn công; hoặc công trình được cấp giấy phép xây dựng theo các Quyết định 1328/QĐ-UB-QLĐT ngày 06/9/1993, Quyết định 3217/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/6/1997, Quyết định 58/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 25/10/2000, của UBND thành phố mà hoàn công để lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình thì xử lý như sau:

(1) Trường hợp công trình xây dựng đúng giấy phép xây dựng thì lập biên bản nghiệm thu theo hiện trạng (theo Mẫu 13, phụ lục kèm theo Quyết định 217/UB).

(2) Trường hợp công trình xây dựng sai phép:

- Chủ đầu tư (chủ nhà) phải lập bản vẽ đúng theo hiện trạng xây dựng thông qua đơn vị tư vấn thiết kế đã thiết kế công trình hoặc nhà thầu đã thi công xây dựng công trình để kiểm tra, đối chiếu, so sánh với bản vẽ cấp phép xây dựng được kèm theo giấy phép khởi công xây dựng (theo Quyết định 204/QĐ-UB) hoặc giấy phép xây dựng (theo Quyết định 1328/QĐ-UB-QLĐT, Quyết định 3217/QĐ-UB-QLĐT, Quyết định 58/2000/QĐ-UB-ĐT) để lập biên bản xác định phần vi phạm của hiện trạng công trình và trình lên cấp thẩm quyền những nội dung vi phạm để làm cơ sở cho cơ quan chức năng xử lý theo các quy định phù hợp Điều 121 Luật Xây dựng.

- Sau khi đã thực hiện xong (hoặc đã khắc phục) theo quyết định xử lý vi phạm xây dựng của cấp có thẩm quyền thì các bên liên quan lập biên bản nghiệm thu theo hiện trạng (Mẫu 13, phụ lục kèm theo Quyết định 217/UB)

- Trường hợp chủ đầu tư (chủ nhà) không liên hệ được đơn vị tư vấn đã thiết kế cho công trình hoặc nhà thầu đã thi công xây dựng với công trình này, chủ đầu tư (chủ nhà) thuê đơn vị tư vấn khác có tư cách pháp nhân lập bản vẽ và biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình (Mẫu 13, phụ lục kèm theo Quyết định 217/UB) và thực hiện như tại ý thứ nhất điểm (2) mục này.

2.1.3. Bản vẽ và biên bản nghiệm thu công trình đã được xử lý phần vi phạm (theo hướng dẫn  trên) là hoàn tất thủ tục để lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình.

2.2. Đối với công trình xây dựng không phép:

(1) Công trình xây dựng không phép: thì chủ đầu tư (chủ nhà) phải lập bản vẽ hiện trạng thông qua đơn vị tư vấn thiết kế đã thiết kế công trình hoặc nhà thầu đã thi công xây dựng công trình này (trường hợp không liên hệ được thì chủ đầu tư thuê đơn vị tư vấn khác có tư cách pháp nhân để lập bản vẽ) và trình lên cấp có thẩm quyền xử lý vi phạm xây dựng.

- Đơn vị lập bản vẽ hiện trạng phải kiểm tra, đối chiếu, so sánh với quy hoạch chi tiết được duyệt, tầng cao và mật độ xây dựng theo quy định, Quy chuẩn xây dựng và các quy định liên quan như: PCCC, môi trường v.v… làm cơ sở cho cơ quan chức năng xử lý vi phạm xây dựng theo các quy định, phù hợp với Điều 121 Luật Xây dựng.

- Nếu khu vực chưa có quy hoạch chi tiết thì căn cứ các quy định liên quan về Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng để xác định phần xây dựng phù hợp.

- Nếu vi phạm các quy định đã nêu tại mục 1.4 Phần I của Hướng dẫn này thì phải xử lý tháo dỡ, khắc phục triệt để phần công trình hoặc kiến trúc vi phạm.

(2) Đối với công trình đã có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sở hữu nhà, sử dụng đất thì trình tự thực hiện theo điểm (1) mục này.

(3) Đối với công trình chưa có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư (chủ nhà) phải hoàn tất thủ tục về sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó thực hiện theo điểm (1) mục này.

2.4. Trường hợp nhà ở riêng lẻ của nhân dân có tầng cao dưới 3 tầng (1 trệt, 2 lầu, không kể lửng và hầm) hoặc có tổng diện tích sàn xây dựng không quá 250m², cá nhân, hộ gia đình có năng lực hoạt động thiết kế xây dựng và năng lực hành nghề thi công thì có thể tự lập bản vẽ hiện trạng và biên bản nghiệm thu theo hiện trạng theo đúng quy định của Nhà nước và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

III/ HOÀN TẤT THỦ TỤC ĐỂ LẬP CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở HOẶC CÔNG TRÌNH:

Sau khi biên bản hoàn công đã được lập theo Hướng dẫn này là đã hoàn tất công việc, đây là những điều kiện hoàn công công trình để lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình theo quy định khi có hướng dẫn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình.

3.1. Đối với công trình xây dựng đúng giấy phép xây dựng:

Hồ sơ gồm: Giấy phép xây dựng; bản vẽ cấp phép xây dựng; biên bản hoàn công.

3.2. Đối với công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng:

Chủ đầu tư (chủ nhà) thực hiện đầy đủ thủ tục theo điểm (2), khoản 2.1.2, mục 2.1 Phần II của Hướng dẫn này.

Hồ sơ gồm: giấy phép xây dựng; bản vẽ cấp phép xây dựng; bản vẽ hoàn công; biên bản hoàn công, quyết định xử lý vi pham xây dựng và biên bản xác nhận của UBND phường-xã, thị trấn về việc chủ đầu tư đã chấp hành xong quyết định xử lý vi phạm.

3.3. Đối với công trình đã có giấy phép khởi công xây dựng theo Quyết định số 204/QĐ-UB ngày 24/6/1991, giấy phép xây dựng theo Quyết định 1328/QĐ-UB-QLĐT ngày 06/9/1993, Quyết định 3217/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/6/1997 và Quyết định 58/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 25/10/2000 và Quyết định 217/UB nhưng chưa có giấy tờ pháp lý về chủ quyền:

Chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục về quyền sử dụng đất theo quy định (Luật Đất đai) để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi lập thủ tục xin sở hữu công trình.

3.4. Đối với công trình xây dựng không phép:

Chủ đầu tư (chủ nhà) thực hiện đầy đủ thủ tục theo mục 2.2 Phần II của Hướng dẫn này.

Hồ sơ gồm: bản vẽ hiện trạng; biên bản nghiệm thu theo hiện trạng, quyết định xử lý vi pham xây dựng và biên bản xác nhận của UBND phường-xã, thị trấn về việc chủ đầu tư đã chấp hành xong quyết định xử lý vi phạm.

3.5. Quy trình thực hiện: (xem sơ đồ ở phụ lục đính kèm).

Trên đây là những nội dung về trình tự, thủ tục để xác định việc hoàn thành công trình. Trong quá trình triển khai thực hiện; các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan theo thẩm quyền có gì vướng mắc cần báo về Sở Xây dựng để được hướng dẫn, giải quyết hoặc trình UBND thành phố xin ý kiến chỉ đạo.

PHỤ LỤC SƠ ĐỒ QUY TRÌNH THỰC HIỆN

ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐÚNG GPXD