Hướng dẫn 100/HD-STNMT thực hiện Quyết định 1844/2007/QĐ-UBND về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Yên Bái

HƯỚNG DẪN

THỰC HIỆN QUYẾT ĐỊNH SỐ 1844/2007/QĐ-UBND NGÀY 29/10/2007 CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH YÊN BÁI VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI

Thực hiện Quyết định số 1844/2007/QĐ-UBND ngày 29/10/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Yên Bái (sau đây gọi tắt là Quyết định 1844). Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chi tiết một số nội dung như sau:

1. Thực hiện điểm a khoản 4 Điều 4

a) Các xã, thôn, bản có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn bao gồm: 53 xã tại Quyết định số 164/2006/QĐ-TTg ngày 11/7/2006 về việc phê duyệt danh sách xã đặc biệt khó khăn, xã thuộc diện đầu tư Chương trình phát triển kinh tế - xã hội, các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc – miền núi giai đoạn 2006-2010 (Chương trình 135 giai đoạn 2); 6 xã tại Quyết định số 113/2007/QĐ-TTg ngày 20/7/2007 về việc phê duyệt danh sách bổ sung các xã vào diện đầu tư của Chương trình 135 giai đoạn 2 và 148 thôn, bản tại Quyết định số 01/2008/QĐ-UBDT ngày 11/01/2008 về việc phê duyệt danh sách thôn đặc biệt khó khăn thuộc xã khu vực II vào diện đầu tư của Chương trình 135 giai đoạn II.

b) Đối với 16 xã đặc biệt khó khăn đã hoàn thành cơ bản mục tiêu Chương trình phát triển kinh tế - xã hội theo Quyết định 163/2006/QĐ-TTg ngày 11/7/2006 (Chương trình 135 giai đoạn 1999-2005) và Quyết định 113/2007/QĐ-TTg ngày 20/7/2007 về việc phê duyệt danh sách xã hoàn thành mục tiêu chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã vùng đồng bào dân tộc, miền núi giai đoạn 1999-2005 thì đối tượng được thụ hưởng chính sách ưu tiên đến hết năm 2008 là những hộ nghèo và người thuộc hộ nghèo theo quy định tại Quyết định 170/2005/QĐ-TTg ngày 8/7/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 tại các xã đã hoàn thành cơ bản mục tiêu Chương trình 135 (giai đoạn 1999-2005).

(Danh sách các xã, thôn, bản có Phụ lục kèm theo Hướng dẫn này)

2. Thực hiện khoản 4 Điều 6

Đất ở sử dụng trước 15/10/1993 mà tại thời điểm sử dụng đất có các hành vi vi phạm (quy định tại khoản 3 Điều 6 Quyết định 1844) nhưng tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất.

VD: Hộ ông Nguyễn Văn A đang sử dụng 200m² đất ở từ năm 1992 tại thời điểm đó đất được quy hoạch để xây dựng khu vui chơi, giải trí nhưng ông A đã tự ý lấn chiếm diện tích đất trên để làm nhà ở sử dụng ổn định từ đó đến nay. Đến ngày 15/8/2000 do điều chỉnh quy hoạch thu nhỏ diện tích đất khu vui chơi nên diện tích nhà ông A được chuyển sang bố trí dân cư. Giả sử hạn mức giao đất ở mới ở khu vực này là 150m²

Nay ông A có nhu cầu xin cấp GCNQSDĐ thì xử lý như sau:

- Nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất ở đối với diện tích trong hạn mức giao đất mới là 150m².

- Nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất ở đối với diện tích vượt hạn mức giao đất là 50m².

3. Thực hiện khoản 2 Điều 9

- Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 đã nộp tiền giao đất (có biên lai thu tiền sử dụng đất) nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, nay làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận thì phải căn cứ vào chính sách thu, giá đất tại thời điểm nộp tiền, số tiền đã nộp để xác định được diện tích đã nộp tiền. Đối với diện tích mà trước đây chưa nộp tiền (nếu có) thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 15 Quyết định 1844.

VD: Hộ ông Nguyễn Văn T sử dụng đất ở ổn định từ năm 1995 với tổng diện tích đất ở 230m² tại vị trí 1 đường D. Đến năm 2001 gia đình ông T đã nộp tiền sử dụng đất (có Biên lai nộp tiền sử dụng đất vào Ngân sách nhà nước) là 7.500.000 đồng.

Căn cứ vào chính sách quy định tại thời điểm gia đình ông T làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; căn cứ vào thời điểm sử dụng đất thì mức nghĩa vụ tài chính mà gia đình ông T phải nộp là 100% tiền sử dụng đất.

Giá đất quy định tại vị trí 1 đường D tại thời điểm năm 2001 là 50.000đồng/1m², tương ứng với diện tích đã nộp tiền sử dụng đất là 150m² (7.500.000 đồng/50.000đồng/m² = 150m²).

Giả sử hạn mức giao đất ở tại khu vực này là 200m²

- Nay gia đình có nhu cầu xin cấp GCNQSD đất thì xử lý như sau:

+ Đối với diện tích đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận là 150m²

+ Nộp 50% tiền sử dụng đất và 1% lệ phí trước bạ đối với diện tích trong hạn mức giao đất mới là 50m².

+ Nộp 100% tiền sử dụng đất và 1% lệ phí trước bạ đối với diện tích vượt hạn mức giao đất là 30m².

4. Cách xác định hạn mức giao đất ở mới của hộ gia đình, cá nhân

a) Theo quy định tại Quyết định 204/2005/QĐ-UBND ngày 08/7/2005 (gọi tắt Quyết định 204) thì hạn mức giao đất ở quy định bao gồm diện tích giao đất và giới hạn chiều dài mặt đường tùy theo từng vị trí đất. Cụ thể:

- Đối với những thửa đất khi cấp giấy chứng nhận mà đảm bảo đủ diện tích đất được giao và chiều dài mặt đường thì thực hiện theo đúng các quy định tại Quyết định 204.

Ví dụ: Thửa đất của ông K có diện tích 600m² đất ở có vườn, ao tại vị trí 1 đường T (đường loại 2) trên địa bàn thành phố Yên Bái (chiều dài mặt đường thửa đất 20m, chiều sâu thửa đất 30m). Nguồn gốc đất ở và đất vườn gia đình đã sử dụng ổn định trước 18/12/1980, có giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 4 Quyết định 1844 (trên giấy tờ không ghi rõ diện tích cũng như không thể hiện ranh giới thửa đất). Nay ông K có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có vườn, ao thì xử lý như sau:

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Quyết định 204 quy định “Hạn mức giao đất ở mới tại vị trí mặt tiền của các trục đường loại 1, loại 2, loại 3 hạn mức đất ở không quá 150m², chiều dài mặt đường không quá 6m”

Như vậy khi xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở có vườn, ao của ông K được công nhận bằng 2 lần hạn mức giao đất ở mới với tổng diện tích là 300m² và giới hạn chiều dài mặt đường chỉ được cấp tối đa là 12m.

- Đối với những trường hợp mà chiều sâu thửa ngắn, chiều rộng mặt đường lớn khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp đủ diện tích đất theo quy định mà không phải giới hạn đối với chiều dài mặt đường.

Ví dụ: Vẫn là trường hợp nhà ông K nhưng chiều dài mặt đường của thửa đất là 40m và chiều sâu của thửa đất 15m. Do chiều sâu thửa đất ngắn (15m) để đảm bảo cấp đủ diện tích được công nhận của ông K là 300m² thì được phép lấy theo chiều dài mặt đường thửa đất 20m.

b) Đối với trường hợp mà hiện trạng toàn bộ thửa đất đang sử dụng vào mục đích là đất ở (không còn đất vườn, ao), thì khi xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải lấy theo diện tích hiện trạng đang sử dụng mà không áp dụng quy định tại mục a quy định này; đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

VD: Thửa đất của ông V có diện tích 250m² đất ở tại vị trí 1 đường M (đường loại 4) trên địa bàn thành phố Yên Bái (chiều dài mặt đường thửa đất 10m, chiều sâu thửa đất 25m). Nguồn gốc đất ở của ông V sử dụng ổn định trước 15/10/1993, không có giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 4 Quyết định 1844. Nay ông K có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì xử lý như sau:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 Quyết định 204 quy định “Hạn mức giao đất ở mới tại vị trí mặt tiền của các đường loại 4 và các đường chưa xếp loại hạn mức đất ở không quá 200m², chiều dài mặt đường không quá 8m”

Như vậy khi xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định thì diện tích đất ở của gia đình ông V được công nhận với diện tích là 200m² và giới hạn chiều dài mặt đường chỉ được cấp tối đa là 8m (8m chiều dài x 25m chiều sâu = 200m²). Tuy nhiên, diện tích đất ở hiện trạng của gia đình là 250m² (với chiều dài mặt đường là 10m) lớn hơn so với diện tích đất được công nhận là 50m² thì thực hiện thu nghĩa vụ tài chính thu 50% tiền sử dụng đất và 1% lệ phí trước bạ đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức 50m².

5. Thực hiện Điều 10 cấp giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Số liệu diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất là diện tích được ghi trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 4 Quyết định 1844.

6. Thực hiện Điều 11 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có vườn, ao

a) Đất ở có vườn, ao

- Trường hợp người sử dụng đất không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 4 Quyết định 1844 thì đất vườn, ao được xác định là đất ở phải là đất vườn, ao trong cùng một thửa đất (trong cùng một khuôn viên) đã có nhà ở của một chủ sử dụng đất thuộc khu dân cư và đất vườn, ao đó phải có cùng nguồn gốc, hình thành cùng thời điểm với diện tích đất đã có nhà ở của chủ hộ đó.

- Trường hợp người sử dụng đất có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 4 Quyết định 1844 thì đất vườn, ao được xác định là đất ở phải là đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (có hoặc không có nhà ở) của một chủ sử dụng đất.

b) Thời điểm hình thành đất ở có vườn, ao

Thời điểm hình thành đất ở có vườn, ao là thời điểm đất ở, đất vườn, ao đó được đưa vào sử dụng.

Trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong các giấy tờ đó ghi thời điểm bắt đầu sử dụng đất không thống nhất thì thời điểm sử dụng đất được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng sớm nhất.

7. Thực hiện Điều 12 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xác định lại diện tích đất ở có vườn, ao

- Trường hợp trong bản đồ địa chính hoặc trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có thể hiện riêng các thửa đất vườn, ao, đất ở nhưng các thửa đất đó liền kề nhau và của cùng một chủ sử dụng đất thì cũng được áp dụng để xác định đất vườn, ao theo quy định tại Điều 12 Quyết định 1844.

VD: Hộ ông Trần Văn H sử dụng đất ổn định từ năm 1978 với tổng diện tích 450m² đất ở có vườn, ao trên địa bàn phường Yên Thịnh thành phố Yên Bái. Nguồn gốc đất là do gia đình khai phá và không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 4 Quyết định 1844. Đến tháng 4/2005 gia đình ông H làm thủ tục xin cấp GCNQSD đất và được Ủy ban nhân dân thành phố cấp 2 giấy chứng nhận, trong đó: GCN đất ở (ODT): 200m²; GCN đất trồng cây lâu năm khác (LNK): 250m² (các thửa đất liền kề nhau và trong cùng một khuôn viên). Nay gia đình ông A muốn làm thủ tục xin chuyển mục đích 250m² đất trồng cây hàng năm sang làm đất ở thì xử lý như sau:

Giả sử hạn mức giao đất ở tại khu vực này 400m²

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Quyết định 1844 thì gia đình ông H có đủ điều kiện được xác định lại đất ở có vườn, ao. Diện tích đất được xác định lại bằng 01 lần hạn mức giao mới là 400m² (bao gồm diện tích hiện trạng là đất ở 200m² và diện tích đất (LNK) được xác định lại 200m²)

+ Thu 1% lệ phí trước bạ đối với diện tích 200m² đất LNK được xác định lại là đất ở.

+ Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp và 1% lệ phí trước bạ đất ở đối với diện tích 50m².

- Trường hợp do Nhà nước xây dựng đường giao thông, kênh mương thủy lợi, đường điện và các công trình dạng tuyến khác làm cho thửa đất ở có vườn, ao từ một thửa bị chia cắt làm nhiều phần khác nhau thì vẫn được xác định đất ở có vườn, ao theo Điều 11 và Điều 13, được xác định lại diện tích đất ở có vườn, ao theo quy định tại Điều 12 Quyết định 1844.

- Trường hợp đất vườn, ao liền kề với thửa đất có nhà ở nhưng là đất vườn, ao nhận chuyển quyền sử dụng đất của người khác (không có nguồn gốc, thời điểm hình thành với đất ở của người nhận chuyển quyền) thì không áp dụng quy định tại các Điều 11, Điều 12 và Điều 13 Quyết định 1844. Khi có nhu cầu chuyển mục đích diện tích đất vườn, ao nhận chuyển nhượng sang làm đất ở thì thực hiện theo khoản 10 hướng dẫn này.

8. Thực hiện khoản 2 Điều 14 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp chia tách thửa đất ở có vườn, ao

Trường hợp nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất vườn, ao và đã tự chuyển mục đích sang làm đất ở thì căn cứ vào thời điểm nhận chuyển quyền và thời điểm chuyển sang làm đất ở để xử lý như sau:

- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất vườn, ao và đã chuyển mục đích sang làm đất ở trước ngày 18/12/1980 thì thực hiện theo quy định tại Điều 11 Quyết định 1844.

- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất vườn, ao và đã chuyển mục đích sang làm đất ở trước ngày 15/10/1993 thì thực hiện theo quy định tại Điều 6 Quyết định 1844.

- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất vườn, ao và đã chuyển mục đích sang làm đất ở từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì thực hiện theo quy định tại Điều 7 Quyết định 1844.

9. Xác định số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình để xét công nhận diện tích đất ở có vườn, ao

- Khi xét công nhận diện tích đất ở có vườn, ao theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình theo quy định tại Điều 13 Quyết định 1844 thì số lượng nhân khẩu được xét tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những người có tên trong sổ hộ khẩu gia đình và bao gồm cả những người đang thực hiện nghĩa vụ quân sự trong lực lượng vũ trang, sinh viên, học sinh.

10. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang làm đất ở

Trường hợp xin chuyển mục đích từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất (trong một khuôn viên) có nhà ở thuộc khu dân cư đã qua xét duyệt mà không được công nhận đất ở sang làm đất ở từ ngày 08/11/2007 trở về sau thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp (thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ).

Trên đây là hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường đối với một số nội dung quy định tại Quyết định 1844 và thay thế các hướng dẫn trước đây về những nội dung nêu trên. Trong quá trình triển khai thực hiện Quyết định 1844 tại cơ sở nếu có phát sinh mới, khác so với các nội dung trong hướng dẫn, đề nghị các huyện, thành phố, thị xã; các cơ quan chuyên môn phản ánh kịp thời về Sở Tài nguyên và Môi trường để xem xét và hướng dẫn bổ sung.