Công văn số 4916/BTC-TCT của Bộ Tài chính về việc thu tiền sử dụng đất.

Kính gửi: Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.

Thi hành Luật Đất đai (2003), thời gian vừa qua việc quản lý các khoản thu từ đất đang từng bước ổn định, bảo đảm nguồn thu quan trong cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, qua nắm tình hình thực tế thì đến nay một số địa phương chưa thực hiện việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất với giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, làm thất thu ngân sách nhà nước; một số địa phương thực hiện thu tiền sử dụng đất không đúng quy định, vừa thu tiền sử dụng đất, vừa thu tiền đền bù đất công, gây khó khăn cho doanh nghiệp, ảnh hưởng không tốt tới môi trường đầu tư.

Để tăng cường quản lý thu ngân sách theo đúng qui định của Luật đất đai và pháp luật thuế hiện hành, hạn chế thất thu về tiền sử dụng đất và tạo điều kiện để các địa phương chủ động thu hút đầu tư, khuyến khích phát triển sản xuất kinh doanh, Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể việc xác định giá đất thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất và việc khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

1. Về giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

Theo khoản 2, Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Nghị định số 198/2004/NĐ-CP) thì: "Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ" và theo khoản 3, Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thì: "Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá".

Theo Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (sau đây gọi chung là Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) thì sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP như sau: "Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố; trường hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp".

Các quy định trên đã được hướng dẫn cụ thể tại mục I phần B của Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và khoản 1 của Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC. Theo đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhà nước giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.

Việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 61 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi chung là Nghị định 181/2004/NĐ-CP) và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

b) Trường hợp nhà nước giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật thì căn cứ thời gian ra quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tính thu tiền sử dụng đất theo giá đất như sau:

- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất kể từ ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến trước ngày Nghị định số 17/2006/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì giá đất thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất kể từ ngày Nghị định số 17/2006/NĐ-CP có hiệu lực thi hành trở đi thì giá đất thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố; nếu tại thời điểm giao đất mà giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể của từng dự án cho phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Trường hợp này, Sở Tài chính chủ trì cùng với các cơ quan liên quan ở địa phương (Thuế, Tài nguyên và Môi trường...) để xác định và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể của thửa đất giao cho từng dự án; Nếu thuê tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức tư vấn về giá đất xác định giá đất thì Sở Tài chính phải có trách nhiệm thẩm định và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất đối với thửa đất giao, bảo đảm giá đất tính thu tiền sử dụng đất của từng thửa đất được giao sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

2. Về khấu trừ tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

Theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì: “Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đã ứng trước tiền để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thì được trừ số tiền đã bồi thường về đất, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho nhà nước; mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp”;

Theo khoản 2, Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì: “Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương qui định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”;

Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi chung là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP), tại Điều 42 quy định: "Trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại Nghị định này thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; nhà nước không tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ"; tại điểm c và d, khoản 1, Điều 43 quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm : “phê duyệt hoặc phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư” và "Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy định các mức hỗ trợ...”.

Căn cứ các qui định trên đây, Bộ Tài chính đã có Công văn số 15130 TC/TCT ngày 30/11/2006 gửi Cục Thuế các tỉnh, thành phố về việc khấu trừ tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp, nay hướng dẫn tiếp việc khấu trừ tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp như sau:

a) Trường hợp người được giao đất, được thuê đất tự thoả thuận mức bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản với người bị thu hồi đất (không thông qua Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quy định tại Điều 39 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) thì được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp đối với số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất theo giá đất của mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định; mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.

b) Trường hợp người được giao đất, được thuê đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất cho người bị thu hồi đất theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt thì được khấu trừ số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp theo mức bồi thường, hỗ trợ đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, nhưng tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp

 3. Về bồi thường, hỗ trợ đất có nguồn gốc do nhà nước quản lý chưa giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng:

a) Việc bồi thường đất, hỗ trợ đất có nguồn gốc đất do cơ quan nhà nước các cấp quản lý, chưa giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng (sau đây gọi chung là đất do nhà nước quản lý):

Theo Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP thì không qui định việc bồi thường loại đất do nhà nước quản lý (gọi chung là bồi thường đất công). Do đó, các tổ chức, cá nhân được nhà nước giao hoặc cho thuê loại đất do nhà nước quản lý thì không phải bồi thường đất công, mà phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo qui định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP hoặc Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ.

Từ thời điểm Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành, tổ chức cá nhân được nhà nước giao hoặc cho thuê loại đất do nhà nước quản lý, nếu đã nộp đủ số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp theo qui định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP , mà còn phải nộp thêm tiền bồi thường đất công thì cơ quan ra quyết định thu tiền bồi thường đất công phải làm thủ tục thoái trả lại số tiền đã thu cho tổ chức, cá nhân đã nộp tiền bồi thường đất công.

b) Đất công ích của xã, phường, thị trấn quy định tại Điều 74 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

 Theo Điều 31 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì: "Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn...".

Căn cứ quy định trên, tổ chức cá nhân được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đã thực hiện chi trả tiền hỗ trợ đất công ích khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn cho ngân sách xã, phường, thị trấn thì được khấu trừ số tiền hỗ trợ đó vào số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp, mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

 4. Về thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất:

a) Theo phần C Thông tư số 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đã hướng dẫn cụ thể về xác định thu nhập chịu thuế và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ), chuyển quyền thuê đất (CQTĐ) đối với tổ chức kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.

Theo đó, trường hợp nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp để cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, nếu doanh nghiệp được tổ chức, cá nhân nước ngoài thanh toán khoản tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất cao hơn chi phí về quyền sử dụng đất, quyền thuê đất mà doanh nghiệp đã bỏ ra thì doanh nghiệp đó phải kê khai, nộp thuế TNDN trên khoản thu nhập mà doanh nghiệp được hưởng; khoản thuế thu nhập này phải hạch toán riêng, không được tính bù trừ cho các hoạt động khác của doanh nghiệp.

b) Theo điểm c, Khoản 1, Điều 111 Luật đất đai (năm 2003) qui định: “...; người mua tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”. Do đó, trường hợp tổ chức, cá nhân mua tài sản có kèm theo nhận quyền sử dụng đất thuê phải ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (coi như thuê đất mới) và nộp tiền thuê đất theo qui định; đối với khoản tiền chi trả cho bên chuyển nhượng về mua tài sản kèm theo quyền sử dụng đất thuê không được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (thuộc sự thoả thuận giữa bên mua và bên bán, không liên quan đến ngân sách nhà nước); nếu tài sản (kèm theo quyền sử dụng đất thuê) nhận chuyển nhượng được sử dụng vì mục đích sản xuất kinh doanh thì đơn vị nhận chuyển nhượng tài sản đó được hạch toán số tiền thực tế chi trả có chứng từ hợp pháp vào chi phí hợp lý để xác định thu nhập chịu thuế thu nhập theo chế độ kế toán hiện hành.

Bộ Tài chính đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các cơ quan liên quan ở địa phương thực hiện thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất theo đúng pháp luật quy định và hướng dẫn nêu trên. Quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị có phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để nghiên cứu, hướng dẫn bổ sung./.