Công văn số 1560/SXD-CPXD về việc cấp Giấy phép xây dựng và Quản lý xây dựng theo giấy phép, cấp giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị hiện hữu do Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ban hà

Kính gửi: Chủ tịch Ủy ban nhân dân 24 quận-huyện.

Vừa qua, theo báo cáo của Thanh tra Sở Xây dựng về tình hình xây dựng trên địa bàn thành phố, đồng thời qua cuộc hội thảo về “nhà sai phép, nguyên nhân và giải pháp” do Báo Pháp luật tổ chức ngày 20 tháng 02 năm 2009 và thông tin đã được Báo Pháp luật đăng tải, cho thấy việc vận dụng thực thi các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép của các cơ quan chức năng thành phố chưa được đồng bộ và thống nhất.

Nhằm chấn chỉnh công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép của các cơ quan chức năng để hiểu và thực thi các quy định của pháp luật về xây dựng một cách đồng bộ và thống nhất, đúng pháp luật; Sở Xây dựng đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân 24 quận-huyện chỉ đạo các phòng ban chức năng và Thanh tra xây dựng quận-huyện, phường-xã khi thực thi công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở (cụ thể là đối với nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị hiện hữu) phải thực hiện theo đúng các nội dung sau:

1. Về công tác cấp giấy phép xây dựng:

a) Về nội dung giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 64 của Luật Xây dựng, cụ thể:

- Loại, cấp công trình (loại công trình là nhà ở riêng lẻ, cấp công trình được phân định theo quy định tại Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ);

- Cốt xây dựng công trình (cốt nền xây dựng căn nhà so với cao độ nền quy hoạch (tại những khu vực đã có quy hoạch cốt cao độ nền xây dựng) hoặc so với cao độ mặt vỉa hè, cao độ mặt đường hiện hữu);

- Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;

- Diện tích xây dựng tầng một (tầng trệt); tổng diện tích sàn xây dựng;

- Chiều cao công trình, số tầng;

- Màu sắc công trình (tại những nơi đã có quy định về màu sắc);

- Địa điểm, vị trí xây dựng;

- Hiệu lực của giấy phép (giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công trong thời hạn 01 năm kể từ ngày cấp, trong thời hạn trên mà chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định, thì chủ đầu tư phải xin gia hạn giấy phép xây dựng).

b) Bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng theo quy định hiện hành, bao gồm các nội dung sau:

- Mặt bằng các tầng (để xác định chỉ giới xây dựng tại các tầng của căn nhà đối với ranh đất có quyền sử dụng, diện tích sàn xây dựng);

- Mặt cắt công trình (để xác định số tầng và chiều cao căn nhà);

- Mặt đứng điển hình (để xác định kiến trúc mặt tiền của căn nhà);

- Mặt bằng móng công trình (để xác định ranh giới xây dựng phần ngầm của căn nhà trên lô đất);

- Sơ đồ vị trí công trình (để xác định địa điểm, vị trí xây dựng căn nhà, ranh quy hoạch lộ giới, hẻm giới).

Như vậy, bản vẽ thiết kế được duyệt đính kèm giấy phép xây dựng nhằm làm rõ các nội dung quy định trong giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm đ – khoản 1 – Điều 62 của Luật Xây dựng thì các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình thì không phải xin cấp giấy phép xây dựng. Do đó, các nội dung khác về bố cục nội thất bên trong căn nhà như: Vị trí ô thông tầng, cầu thang, nhà vệ sinh, vách ngăn, … do chủ đầu tư và nhà thầu thiết kế tự chịu trách nhiệm, cơ quan cấp phép xây dựng không xét trong quá trình cấp Giấy phép xây dựng.

Vì vậy, Ủy ban nhân dân quận-huyện căn cứ các nội dung quy định tại giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng nêu trên để cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định hiện hành mà không yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nội dung khác ngoài nội dung đã được quy định.

2. Về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng công trình khác với nội dung Giấy phép xây dựng đã được cấp, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh. Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh Giấy phép xây dựng đảm bảo phù hợp quy hoạch xây dựng; các quy định về kiến trúc, cảnh quan và chịu trách nhiệm về nội dung cho phép điều chỉnh Giấy phép xây dựng.

b) Hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

- Đơn xin điều chỉnh giấy phép xây dựng;

- Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp;

- Bản vẽ thiết kế điều chỉnh.

c) Thời hạn xét điều chỉnh giấy phép xây dựng chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Về công tác quản lý xây dựng theo giấy phép:

Công tác quản lý xây dựng theo giấy phép là kiểm tra việc tuân thủ các nội dung đã được quy định trong giấy phép xây dựng.

a) Đối với những nội dung điều chỉnh thiết kế bên trong nội thất căn nhà nhưng không làm thay đổi nội dung đã được quy định trong giấy phép xây dựng, như: thay đổi vị trí ô thông tầng (nhưng không làm thay đổi diện tích sàn xây dựng ảnh hưởng đến mật độ xây dựng), vị trí cầu thang, nhà vệ sinh, vách ngăn, thì không xem là xây dựng sai phép; chủ đầu tư và nhà thầu thiết kế (đối với những công trình phải thuê nhà thầu thiết kế) tự chịu trách nhiệm và không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng, những thay đổi đó được thể hiện trong bản vẽ hoàn công.

b) Chỉ khi thay đổi thiết kế khác với nội dung ghi trong giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 64 của Luật Xây dựng (thể hiện tại khoản 1 của Công văn này), thì chủ đầu tư phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng trước khi xây dựng công trình theo thiết kế điều chỉnh. Nếu vi phạm, chủ đầu tư sẽ bị xử lý theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở:

a) Cơ quan có thẩm quyền căn cứ nội dung Giấy phép xây dựng, các nội dung mà chủ đầu tư được phép thực hiện nêu trên để giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo đúng quy định.

b) Đối với trường hợp xây dựng sai phép (sai nội dung giấy phép xây dựng đã quy định) sau ngày 01 tháng 7 năm 2004, chủ đầu tư phải bị xử lý vi phạm xây dựng theo đúng quy định. Sau khi chủ đầu tư đã chấp hành Quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố tại Công văn số 7136/UBND-ĐTMT ngày 17 tháng 11 năm 2008.