Công văn 7636/SXD-PTN năm 2016 báo cáo bổ sung về khai thác quỹ đất 20% tại dự án Khu đô thị chức năng Thành phố Xanh tại phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội

Kính gửi: UBND Thành phố Hà Nội.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố tại Văn bản số 6965/VP-ĐT ngày 11/8/2016, trong đó giao Sở Xây dựng nghiên cứu, xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với Thành phố khi bán quỹ nhà trên thị trường trong trường hợp các đối tượng tái định cư được đăng ký, mua nhà tại căn hộ tại Dự án nêu trên không có nhu cầu mua nhà, Sở Xây dựng kính báo cáo UBND Thành phố việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư như sau:

1. Về chủ trương cho phép khai thác quỹ đất 20% tại Dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh:

- Ngày 25/02/2013, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Báo cáo số 157/BC-KH&ĐT về việc khai thác quỹ đất 20% thuộc Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh, trong đó có nêu: “Trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh, tỷ lệ 1/500 tại thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm với quy mô nghiên cứu khoảng 17,63 ha đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 5455/QĐ-UBND ngày 22/11/2011 không xác định cụ thể quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Tại Mục 3.2.3 Điều 1 Quyết này có nêu (ở mục ghi chú): Việc xác định quỹ đất 20% bàn giao cho Thành phố theo quy định sẽ được UBND Thành phố quyết định sau khi quy hoạch được duyệt”;

Đồng thời tại Báo cáo số 157/BC-KH&ĐT nêu trên, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất: “… Ý kiến tham gia của các Sở, ngành, Sở Kế hoạch và Đầu tư thống nhất ý kiến với Sở Tài nguyên và Môi trường việc xem xét đề nghị của Công ty Cổ phần Bất động sản Hồng Ngân khai thác quỹ đất 20% thuộc Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh, tỷ lệ 1/500 tại thị trấn Cầu Diễn - huyện Từ Liêm với yêu cầu Công ty ưu tiên dành diện tích sàn căn hộ tương đương với diện tích sàn căn hộ tại quỹ đất 20% để bán cho đối tượng được tái định cư mua nhà ở thương mại theo giới thiệu của Sở Xây dựng khi có nhu cầu tại thời điểm khai thác Dự án. Công ty Cổ phần Bất động sản Hồng Ngân có trách nhiệm nộp khoản kinh phí hỗ trợ ngân sách 20 tỷ đồng trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày UBND Thành phố chấp thuận chỉ định nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh, tỷ lệ 1/500 tại thị trấn Cầu Diễn; Nộp khoản kinh phí 100 tỷ đồng trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày dự án đầu tư xây dựng vườn ươm cây xanh, công viên phục vụ di chuyển vườn ươm cây xanh, công viên tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh được cấp thẩm quyền phê duyệt";

- Ngày 08/3/2013, UBND Thành phố có Văn bản số 1818/UBND-QHXDGT về việc cho phép khai thác quỹ đất 20% thuộc Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh, trong đó chấp thuận đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại văn bản nêu trên.

- Ngày 29/5/2013, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Văn bản số 1830/KH&ĐT-ĐT ngày báo cáo UBND Thành phố báo cáo UBND Thành phố: “chấp thuận việc thay đổi về khoản kinh phí 100 tỷ đồng từ hình thức ủng hộ sang tạm ứng để Công ty TNHH MTV Công viên cây xanh thực hiện di chuyển vườn ươm Cầu Diễn theo dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt và phần kinh phí này được phép khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp của Dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh theo phương án đền bù giải phóng mặt bằng được cấp thẩm quyền phê duyệt”; Ngày 17/7/2013, UBND Thành phố có Văn bản số 5184/UBND-KT đồng ý về chủ trương đối với đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại Văn bản số 1830/KH&ĐT-ĐT nêu trên.

- Ngày 11/8/2015, UBND Thành phố có Quyết định số 3859/QĐ-UBND về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh tại phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội; trong đó nêu rõ trách nhiệm của chủ đầu tư như sau:

“Thực hiện các nội dung cam kết đã được UBND Thành phố thông qua tại Văn bản số 1818/UBND-QHXDGT ngày 08/3/2013 về việc cho phép khai thác quỹ đất 20% thuộc Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh, tỷ lệ 1/500 tại thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, Văn bản số 5184/UBND-KT ngày 17/7/2013 về việc thay đổi khoản kinh phí Công ty cổ phần Bất động sản Hồng Ngân cam kết ủng hộ sang tạm ứng:

- Dành diện tích sàn căn hộ tương đương diện tích đất sàn căn hộ tại quỹ đất 20% để bán cho đối tượng được tái định cư mua nhà ở thương mại theo giới thiệu của Sở Xây dựng khi có nhu cầu trong vòng 06 tháng kể từ thời điểm đủ điều kiện huy động vốn khai thác dự án, khoảng 87.725m² sàn xây dựng (được xác định tại công trình nhà ở cao tầng ký hiệu CT03).

- Nộp khoản kinh phí hỗ trợ ngân sách 20 tỷ đồng trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày UBND Thành phố ký Quyết định này theo hướng dẫn của Sở Tài chính.

- Tạm ứng khoản kinh phí 100 tỷ đồng trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày dự án đầu tư xây dựng vườn ươm cây xanh, công viên phục vụ di chuyển vườn ươm hiện trạng tại Cầu Diễn được cấp thẩm quyền phê duyệt để Công ty TNHH MTV Công viên cây xanh thực hiện. Khoản kinh phí này sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất của dự án”.

2. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư:

2.1. Về việc nộp khoản kinh phí hỗ trợ ngân sách:

Ngày 14/01/2016, Sở Tài chính có Văn bản số 190/STC-QLCS về việc xác nhận hoàn thành kinh phí hỗ trợ cho ngân sách Thành phố đối với dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh, theo đó Sở Tài chính xác nhận Công ty cổ phần Bất động sản Hồng Ngân đã nộp khoản tiền hỗ trợ ngân sách Thành phố theo Quyết định số 3859/QĐ-UBND ngày 11/8/2015 của UBND Thành phố với số tiền 20 tỷ đồng vào tài khoản.

2.2. Về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đối với Dự án:

- Ngày 10/12/2015, UBND Thành phố có Quyết định số 6802/QĐ-UBND về việc giao 176.172,1 m² đất tại phường cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm; cho Công ty Cổ phần bất động sản Hồng Ngân để thực hiện dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh, trong đó xác định: “Đối với đất nhóm ở (nhà ở cao tầng) gồm 2.195,5m² đất xây dựng công trình CT01; 2.195,3m² đất xây dựng công trình CT02; 2.864,9m² đất xây dựng công trình CT03: Chủ đầu tư xây dựng công trình để bán kinh doanh; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất 50 năm kể từ ngày ký Quyết định này; người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài”.

- Ngày 31/12/2015, UBND Thành phố có Quyết định số 7358/QĐ-UBND phê duyệt đơn giá cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Dự án, trong đó xác định:

“- Giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền sử dụng đất của 7.255,7m² đất xây dựng 03 công trình nhà ở cao tầng là 39.379.000 đồng/m²; tương ứng với tiền sử dụng đất là 285.719.478.000 đồng.

- Giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền sử dụng đất của 53.362,9m² đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 41.770.000 đồng/m²; tương ứng với tiền sử dụng đất là 2.228.971.790.000 đồng.

Tổng tiền sử dụng đất của Dự án là: 2.514.691.268.000 đồng.”

Như vậy theo Quyết định số 7358/QĐ-UBND nêu trên, tổng số tiền sử dụng đất là 2.514.691.268.000 đồng đã bao gồm tiền sử dụng của 03 công trình nhà cao tầng trong đó có tòa nhà CT03.

- Ngày 04/3/2016, Cục thuế Thành phố Hà Nội có Văn bản số 9500/CT-QLĐ báo cáo UBND Thành phố về việc thu nộp tiền sử dụng đất đối với Dự án Khu chức năng Thành phố Xanh, trong đó xác định tiền sử dụng đất phải tạm nộp là 1.690.347.468.120 đồng (sau khi lấy Tổng tiền sử dụng đất phải nộp theo Quyết định của Thành phố (2.514.691.268.000 đồng) trừ đi Tổng mức đầu tư tạm xác định của dự án BT (815.154.138.000 đ) trừ đi Chi phí GPMB thực tế tạm phân bổ cho diện tích đất thu tiền sử dụng đất (9.189.661.880đ)).

- Ngày 08/3/2016, Chi Cục thuế Nam Từ Liêm có Thông báo số 2453/TB-CCT về việc tạm nộp tiền sử dụng đất, trong đó xác định số tiền sử dụng đất tạm nộp của Dự án là 1.690.347.468.120 đồng (trong đó số tiền phải nộp đợt 1 là 845.173.734.060 đồng, đợt 2 là 845.173.734.060 đồng).

- Ngày 22/4/2016, Chi Cục thuế Nam Từ Liêm có Thông báo số 4844/CCT-TBTK xác nhận chủ đầu tư đã tạm nộp số tiền sử dụng đất (đợt 1) là 845.173.734.060 đồng.

- Ngày 06/6/2016, UBND Thành phố có Văn bản số 3317/UBND-KT về việc thu nộp tiền sử dụng đất đối với Dự án, trong đó có nêu:

“+ Đối với khoản kinh phí tạm ứng để thực hiện dự án vườn ươm tại xã Song Phượng và phục vụ công tác di dời cây xanh tại vườn ươm Cầu Diễn: Cho phép Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng nộp khoản kinh phí 102.510.000.000 đồng vào tài khoản tạm giữ của Sở Tài chính để Thành phố thực hiện dự án vườn ươm tại xã Song Phượng và phục vụ công tác di dời cây xanh tại vườn ươm Cầu Diễn.

+ Đối với khoản kinh phí còn lại Chủ đầu tư phải nộp sau khi khấu trừ khoản kinh phí là 102.510.000.000 đồng; Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng nộp khoản tiền sử dụng đất còn phải tạm nộp còn lại 742.663.734.060 đồng vào Tài khoản tạm thu của Sở Tài chính để Thành phố dành nguồn thực hiện đầu tư xây dựng hệ thống vườn ươm của Thành phố theo chỉ đạo của UBND Thành phố tại Thông báo số 158/TB-UBND ngày 30/5/2016”.

Tính đến thời điểm hiện tại, Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách của Thành phố là 742.663.734.060 đồng (được xác nhận tại Giấy ủy nhiệm chi UNC1606077 ngày 07/6/2016 của Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam - BIDV ngày 07/6/2016); đồng thời nộp kinh phí tạm ứng để thực hiện Dự án vườn ươm Cầu Diễn là 102.510.000.000 đồng (được xác nhận tại Giấy ủy nhiệm chi số UNC1606076 ngày 07/6/2016 của Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam - BIDV).

Như vậy, UBND Thành phố đã Quyết định về việc chấp thuận đầu tư dự án tại số 3859/QĐ-UBND ngày 11/8/2015, trong đó đã xác định công trình nhà ở cao tầng ký hiệu CT03 là nhà ở thương mại; đến nay, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với ô đất này, cam kết thực hiện và đã hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh tại phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội theo đúng Quyết định số 3859/QĐ-UBND ngày 11/8/2015 của UBND Thành phố.

3. Đề xuất kiến nghị:

Căn cứ thực trạng nêu trên, việc khai thác quỹ đất 20% thuộc Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh đã được UBND Thành phố cho phép tại Quyết định số 3859/QĐ-UBND ngày 11/8/2015. Việc chủ đầu tư khai thác Dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh làm tăng hiệu quả sử dụng đất và nguồn vốn đối ứng của dự án khác (Dự án BT - Dự án Khu công viên và hồ phía Bắc và phía Nam nghĩa trang Mai Dịch), đồng thời chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính như đã nêu trên trong trường hợp các đối tượng tái định cư được đăng ký mua căn hộ tại Dự án không có nhu cầu mua nhà là phù hợp với thực tế triển khai dự án của chủ đầu tư và Quyết định số 6802/QĐ-UBND ngày 10/12/2015 của UBND Thành phố.

Việc công bố, công khai thông tin quỹ sàn căn hộ tại chung cư cao tầng CT03 tương đương quỹ đất 20% thuộc Dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh đã được Sở Xây dựng báo cáo UBND Thành phố tại Văn bản số 6252/SXD-PTN ngày 26/7/2016.

Sở Xây dựng kính báo cáo UBND Thành phố./