Công văn 4811/STNMT-CCQLĐĐ năm 2017 về giải pháp thực hiện việc lập hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất còn tồn đọng trên địa bàn thành phố Hà Nội

I

CÁC VƯỚNG MẮC TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN LẦN ĐẦU

TT

Nội dung vướng mắc

Giải pháp thực hiện

Ghi chú

1

Việc cấp Giấy chứng nhận cho cán bộ, công nhân viên được cơ quan, tổ chức giao đất làm nhà ở hoặc bàn giao nhà ở sau khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên trên đất được UBND Thành phố giao trước ngày 01/7/2004

Được cấp Giấy chứng nhận theo quy định nhưng không vi phạm chỉ giới đường đỏ (tại thời điểm xét cấp Giấy chứng nhận).

Trường hợp vi phạm chỉ giới đường đỏ (tại thời điểm xét cấp Giấy chứng nhận) thì chỉ cấp Giấy chứng nhận cho diện tích đất, diện tích công trình xây dựng bên ngoài chỉ giới đường đỏ.

Đối với diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc chưa nộp đủ tiền sử dụng đất thì phải nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định.

2

Trường hợp đang sử dụng đất thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất trước ngày 01/7/2014 do vi phạm pháp luật đất đai, đến nay quyết định thu hồi đất chưa thực hiện

1) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch (tại thời điểm xét cấp Giấy chứng nhận), không có tranh chấp khiếu kiện:

- Đối với trường hợp quyết định thu hồi do UBND Thành phố ban hành thì UBND cấp huyện kiểm tra, rà soát, đề xuất Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp, báo cáo UBND Thành phố xem xét bãi bỏ quyết định thu hồi đất và chỉ đạo việc xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

- Đối với các trường hợp quyết định thu hồi do UBND cấp huyện ban hành thì UBND cấp huyện kiểm tra, rà soát, xem xét bãi bỏ quyết định thu hồi đất, xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

2) Các trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch thì UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức thực hiện việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

3

Trường hợp đang sử dụng đất thuộc khu vực phải thu hồi đất theo quy hoạch (trừ khu vực thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, để xây dựng đường giao thông, công trình kết cấu hạ tầng, công trình công cộng) mà đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, đến nay đã quá 03 năm (kể từ ngày có Thông báo hoặc quyết định thu hồi đất) và tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất hiện nay không còn liên hệ với chính quyền địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

UBND cấp huyện kiểm tra, rà soát:

- Trường hợp có Thông báo (chưa có Quyết định thu hồi) thì UBND cấp huyện xem xét hủy bỏ Thông báo thu hồi đất, để xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

- Trường hợp có quyết định thu hồi thì báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các ngành, trình UBND Thành phố xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ quyết định thu hồi đất để có cơ sở xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

- UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức thực hiện việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định (không chờ kết quả điều chỉnh hoặc hủy bỏ quyết định thu hồi đất).

4

Vướng mắc trong việc xác định thu tiền sử dụng đất đúng mức quy định của pháp luật đất đai năm 1993 (đối với trường hợp được giao đất, cấp đất nhưng chưa nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất)

1. Phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất theo nguyên tắc sau: số tiền sử dụng đất đã nộp được quy đổi tương ứng ra mức tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đối với diện tích đất còn lại được xác định như diện tích đất được giao nhưng chưa nộp đủ tiền sử dụng đất và thu theo mức quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính quy định tại Khoản 41 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

2. Trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) đến ngày UBND thành phố Hà Nội, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây), UBND tỉnh Hòa Bình, UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành quy định giá các loại đất tại địa phương (thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ), thì áp dụng giá các loại đất tại địa phương do các tỉnh, thành phố ban hành, để xác định việc thu đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993. Không áp dụng hồi tố quy định này đối với trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất lớn hơn mức giá đất quy định tại Khoản này.

5

Vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất, cấp đất không đúng thẩm quyền

1. Trường hợp có các loại giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất, nhưng không phù hợp với mẫu quy định tại Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính và Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Như: danh sách thu tiền, giấy biên nhận, giấy xác nhận, biên bản nộp tiền, .... chưa được ký, đóng dấu theo quy định; Nội dung thu: thu tiền để xây dựng đường làng, ngõ xóm, nhà văn hóa, công trình công cộng,.... không ghi là “thu tiền để được sử dụng đất”): Trong thời hạn (05) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, UBND cấp xã (nơi có đất) lập Phiếu xin ý kiến và gửi trực tiếp hoặc gửi bằng hình thức “thư bảo đảm” đến cơ quan, tổ chức đã thu tiền sử dụng đất, cơ quan, tổ chức khác có liên quan và những người có liên quan (đã từng thu các khoản nghĩa vụ tài chính tại thời điểm giao đất không đúng thẩm quyền) để xác định việc nộp tiền sử dụng đất khi xét, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Sau (10) ngày kể từ ngày gửi phiếu xin ý kiến, nếu UBND cấp xã không nhận được ý kiến của tổ chức, cá nhân (xin ý kiến), thì các trường hợp nêu trên được giải quyết tương tự trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

2. Việc thu tiền sử dụng đất đối với diện tích chênh lệch tăng giữa diện tích đất thực tế với diện tích đất ghi trong giấy tờ bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất, thực hiện theo chính sách và giá đất tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. UBND cấp xã có trách nhiệm xác định lý do của phần diện tích tăng thêm là sử dụng do lấn, chiếm hay nhận chuyển quyền của người sử dụng đất khác làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính. Trường hợp UBND cấp xã xác định diện tích đất tăng thêm không phải do lấn, chiếm hay nhận chuyển quyền của người sử dụng đất khác thì toàn bộ diện tích được xác định có nguồn gốc do mua thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

3. Các trường hợp người đứng đầu các tổ chức chính trị xã hội điểm dân cư (Như: bí thư chi bộ, trưởng ban mặt trận Tổ quốc, chủ tịch hội người cao tuổi, chủ tịch hội cựu chiến binh, ...,) giao đất qua các thời kỳ (sau ngày 01/7/1980) được xem xét, thực hiện cấp Giấy chứng nhận như trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền (quy định tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ)

Trường hợp đang sử dụng đất trong các khu tập thể, không còn công trình, nhà ở (được xây dựng bằng nguồn vốn có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước), phải làm thủ tục ký Hợp đồng thuê nhà, sau đó mới làm thủ tục bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Không phải làm thủ tục ký Hợp đồng thuê nhà (với giá là 0 đồng), UBND cấp huyện làm thủ tục xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và thu nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

7

Các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai

Các trường hợp không có tài liệu, hồ sơ, giấy tờ, sổ sách xác định lấn, chiếm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/1980 (ngày Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201-CP về việc thống quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) thì được xem xét, thực hiện cấp Giấy chứng nhận như trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai (quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ)

8

Việc xác định hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao

Trường hợp thửa đất ở được hình thành từ ngày 01/7/2004 trở về sau do chia tách thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì tổng hạn mức công nhận đất ở của các thửa đất sau khi chia tách bằng hạn mức công nhận đất ở theo thời điểm sử dụng đất của thửa đất trước khi chia tách.

9

Đất đã vào HTX: Trường hợp thửa đất đề nghị cấp GCN có nguồn gốc là đất ao của hộ gia đình, cá nhân (có tên trong sổ mục kê 1960) đến năm 1962, 1967 công hữu hóa vào HTX đã nhận tiền hỗ trợ, hoa màu của HTX. Sau 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 các hộ tự sử dụng lại (có trường hợp đã xây dựng nhà kiên cố, có trường hợp đang sử dụng trồng cây)

Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, tài sản của hợp tác xã (nếu không phải là tài sản do Nhà nước cấp cho Hợp tác xã) thì đều thuộc về các xã viên. Do đó giải quyết cho phép công nhận, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp này theo Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

10

Cơ quan mượn đất của UBND cấp xã, Hợp tác xã hoặc mượn, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Cơ quan khác được Nhà nước giao đất không thu tiền, sau đó tự giao cho cán bộ công nhân viên sử dụng trước ngày 01/7/2004, đến nay các hộ đã xây nhà kiên cố sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch.

Nếu công dân có giấy tờ chứng minh được cơ quan giao đất thì vẫn xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như trường hợp giao đất trái thẩm quyền.

Nếu công dân không có giấy tờ thì áp dụng công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 22 Nghị định số 43/2014 đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.

11

Vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân đổi đất (do ông, cha để lại) cho UBND xã, thôn, tổ dân phố,...

Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo hiện trạng sử dụng đất và thu nghĩa vụ tài chính bằng 100% mức chênh lệch giữa đầu đến (vị trí, ranh giới, diện tích, loại đất đã nhận) và đầu đi (vị trí, ranh giới, diện tích, loại đất đã đổi). Không áp dụng hồi tố quy định về thu nghĩa vụ tài chính tại khoản này đối với trường hợp giá trị quyền sử dụng đất đầu đi lớn hơn giá trị quyền sử dụng đất đầu đến.

12

Vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận cho đối tượng được bồi thường, hỗ trợ bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 17/2006/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ

Việc xác định số tiền phải nộp (gồm: tiền sử dụng đất và chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà tái định cư) đối với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp; được nhà nước bán nhà ở xã hội, bán nhà tái định cư là rất chậm. Việc này chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc thanh quyết toán chi phí đầu tư hạ tầng khu đất, chi phí thực hiện dự án. Để đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhân cho đối tượng nêu trên, thì cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan có thẩm quyền bàn giao nhà, đất mà không chờ hoàn thành việc thanh quyết toán chi phí đầu tư hạ tầng khu đất theo quy định. Khi cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp này phải thể hiện tại điểm Ghi chú trên trang 2 của Giấy chứng nhận nội dung: “Nợ…… (ghi khoản nghĩa vụ tài chính được nợ)” theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền còn nợ. Trường hợp khi nhận thừa kế nhà, đất mà người để lại di sản thừa kế chưa trả nợ thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Đối với trường hợp chuyển nhượng mà tại thời điểm nhận chuyển nhượng vẫn chưa hoàn thành việc thanh quyết toán chi phí đầu tư hạ tầng khu đất thì vẫn cho phép chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải có cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xác định được số tiền cụ thể và ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên Giấy chứng nhận của bên nhận chuyển nhượng.

13

Trường hợp Hợp tác xã đã được UBND cấp huyện cấp GCN (năm 1994). Sau đó, Hợp tác xã giao nhà, đất cho các xã viên toàn quyền sử dụng.

Hợp tác xã đề nghị bàn giao cho địa phương quản lý nhưng không nộp Giấy chứng nhận của Hợp tác xã.

- Trường hợp HTX không nộp lại GCN do UBND huyện cấp, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thanh tra tình hình sử dụng đất của HTX. Sau khi có kết luận thanh tra, UBND huyện sẽ thực hiện theo nội dung kết luận thanh tra.

14

Đất hộ gia đình là công nhân viên quốc phòng được thanh lý, hóa giá nhà tập thể nhưng nay vẫn thuộc khuân viên đất quốc phòng.

Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ động liên hệ với đơn vị quản lý khu đất (thuộc Bộ Quốc phòng) để tiếp nhận quản lý và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

15

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhà đất do các cơ quan, tổ chức tự quản nhưng nay các cơ quan, tổ chức đã giải thể, không còn đầu mối quản lý hoặc đã để các hộ tự quản tại một khu vực riêng biệt, đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ động liên hệ với đơn vị quản lý khu đất (thuộc Bộ Quốc phòng) để tiếp nhận quản lý và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

16

Vướng mắc trong việc xác định thời điểm thu nghĩa vụ tài chính

Đối với hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ (đủ danh mục hồ sơ, tài liệu hợp lệ theo quy định) xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, nhưng nay mới xác định tiền sử dụng đất, thì thực hiện như sau:

- Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.

- Đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở mới: nếu nộp hồ sơ trước ngày 01/3/2011 thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND Thành phố quy định tại Bảng giá đất; nếu nộp hồ sơ từ ngày 01/3/2011 đến trước ngày 01/7/2014 thì giá đất thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với Hệ số điều chỉnh giá đất; nếu nộp hồ sơ từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì giá đất thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

II

Công tác kê khai, đăng ký đất đai lần đầu

TT

Nội dung vướng mắc

Giải pháp thực hiện

Ghi chú

1

Trường hợp chủ đất không phối hợp kê khai hồ sơ

UBND cấp xã lập biên bản (đối với những hộ đã nhận thông báo 03 lần nhưng không đến làm thủ tục kê khai đăng ký đất đai) về việc không phối hợp và đề xuất xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo Nghị định số 102/NĐ-CP ngày 10/11/2004 của Chính phủ (khi chủ sử dụng đất thực hiện các giao dịch về thửa đất); đồng thời thiết lập hồ sơ quản lý theo quy định

2

Trường hợp mua bán nhưng hiện nay chủ đất không ở địa phương, không liên lạc được với chủ sử dụng đất

Gửi thông báo 03 lần đồng thời thông báo công khai trên đài truyền thanh của xã, phường, thị trấn và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã trong thời gian 15 ngày. Nếu quá thời gian đó mà Chủ sử dụng đất không liên hệ phối hợp kê khai thì UBND cấp xã lập biên bản và đề xuất xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo Nghị định số 102/NĐ-CP ngày 10/11/2004 của Chính phủ (khi chủ sử dụng đất thực hiện các giao dịch về thửa đất); đồng thời thiết lập hồ sơ quản lý theo quy định.

3

Trường hợp chủ đất đã chết nhưng trong gia đình chưa thống nhất phân chia di sản thừa kế hoặc không cử được người đại diện đăng ký đất đai

Đối với trường hợp này cần thiết lập hồ sơ quản lý trên cơ sở có xác nhận của UBND cấp xã về người đang sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký đất đai. Khi hoàn thành việc phân chia di sản thừa kế hoặc thống nhất cử người đại diện đăng ký đất đai, thì thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

4

Trường hợp thửa đất chưa được đo vẽ, chưa có trên bản đồ, không rõ diện tích đất...

Công nhận các loại sổ địa chính, các bản đồ đo đạc đất đai chưa được các cấp có thẩm quyền xác nhận qua các thời kỳ để làm căn cứ xác minh hồ sơ;

5

Trường hợp thửa đất không xác định được nguồn gốc, không có hồ sơ quản lý, hộ gia đình không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và thời điểm sử dụng đất của hộ

UBND xã, phường, thị trấn căn cứ Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ để làm rõ nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân kê khai theo quy định.

6

Trường hợp quá trình sử dụng đất chủ đất đã lấn chiếm diện tích đất công

Vẫn thực hiện việc đăng ký đất đai nhưng ghi nhận 2 phần diện tích cụ thể: diện tích sử dụng thực theo nguồn gốc đất và phần diện tích lấn chiếm, thời điểm lấn chiếm

7

Trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

1. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, tiến hành đăng ký đất đai cho người dân, ghi nhận nguồn gốc đất là đất nông nghiệp và thời điểm tự ý chuyển mục đích sử dụng đất;

2. Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, tiến hành thanh tra, kiểm tra, thiết lập hồ sơ xử lý theo quy định của pháp luật.

8

Trường hợp đất có tranh chấp, không thống nhất được ranh giới sử dụng đất

- UBND cấp xã lập biên bản ghi nhận hiện trạng sử dụng đất của các bên và tiến hành đăng ký đất đai cho người đang trực tiếp sử dụng đất, nhưng ghi nhận diện tích thành 2 phần riêng, phần diện tích không tranh chấp và phần diện tích còn tranh chấp (ghi rõ tình trạng tranh chấp đất đai)

9

Trường hợp đất có nguồn gốc cấp trái thẩm quyền

Tiến hành đăng ký đất đai cho người dân, nhưng ghi nhận nguồn gốc đất do không đúng trái thẩm quyền

10

Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch, có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất

Nếu chưa có phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức được giao đất, cho thuê đất hiện nay không còn liên hệ phối hợp với chính quyền địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định thì UBND xã, phường nơi có đất có trách nhiệm xác nhận tình trạng đất đai và tài sản gắn liền với đất vào Đơn Đăng ký quyền sử dụng đất làm cơ sở cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai theo quy định.

11

Đất có bản án, kết luận thanh tra, kháng nghị của Viện kiểm sát

Tiến hành đăng ký đất đai cho người đang trực tiếp sử dụng đất, ghi nhận đất đã có bản án, kết luận thanh tra, kháng nghị của Viện kiểm sát.

12

Vướng mắc trong việc xác lập sở hữu toàn dân (đối với các trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội; Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ) để làm căn cứ đăng ký đất đai

Tiến hành đăng ký đất đai cho người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất (không chờ kết quả xác lập sở hữu toàn dân), ghi nhận nguồn gốc nhà, đất thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục xác lập sở hữu toàn dân.

13

Vướng mắc trong việc đăng ký đất đai đối với trường hợp phải thực hiện di dời các hộ gia đình, cá nhân ra khỏi khuôn viên cơ sở nhà, đất của cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp khi thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg

Tiến hành đăng ký đất đai cho người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất, ghi nhận nguồn gốc nhà, đất thuộc trường hợp phải di dời ra khỏi khuôn viên cơ sở nhà, đất của cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp khi thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ

14

Vướng mắc trong việc đăng ký đất đai đối với trường hợp sử dụng đất thuộc khu vực chưa thực hiện xong việc sắp xếp, xử lý các cơ sở nhà đất thuộc sở hữu nhà nước theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg , Nghị định số 118/2014/NĐ-CP của Chính phủ

Tiến hành đăng ký đất đai cho người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất, ghi nhận rõ nguồn gốc nhà, đất

III

CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TT

Nội dung vướng mắc

Giải pháp thực hiện

Ghi chú

1

Trường hợp thửa đất khi cấp GCN có sai sót về diện tích, số liệu diện tích đo đạc thực tế có chênh lệch so với diện tích khi cấp GCN (UBND phường xác nhận không có sự trao đổi, mua bán, không lấn chiếm đất công, ranh giới sử dụng không thay đổi so với thời điểm cấp GCN)

Thực hiện xác nhận thay đổi theo quy định tại Điểm m Khoản 1 Điều 17 và Khoản 9 Điều 18 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2

Trường hợp thửa đất biến động tăng diện tích đất (UBND phường xác nhận ranh giới sử dụng ổn định không tranh chấp), do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Thực hiện theo Khoản 20 Điều 2 của Nghị định Số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

3

Trường hợp thửa đất biến động tăng diện tích đất (UBND phường xác nhận ranh giới sử dụng ổn định không tranh chấp), do:

- Lấn chiếm đất công

- Phần diện tích đất đang sử dụng trước kia không phù hợp quy hoạch, nay phù hợp quy hoạch.

Thực hiện theo Khoản 20 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

4

Công tác cấp lại GCN đối với trường hợp mất GCN, chủ sử dụng đã hoàn thiện hồ sơ, thủ tục cấp lại GCN theo quy định, Chi nhánh đã xác minh thông tin hồ sơ lưu trữ đối với các trường hợp trên. Tuy nhiên, theo hồ sơ lưu trữ thì chỉ có Tên, quyết định cấp GCN (không ghi số seri GCN), chủ sử dụng không còn bản photo GCN bị mất, không xác minh được số sêri GCN bị mất, số vào sổ, ngày cấp; một số GCN do UBND tỉnh, Sở Xây dựng cấp có Quyết định nhưng không tìm thấy hồ sơ lưu trữ...

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chủ trì, phối hợp với UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường lập hồ sơ hủy, thu hồi GCN cũ, đồng thời cấp lại GCN mới theo quy định.

- Chuyển cơ quan Thanh tra cùng cấp để thanh kiểm tra việc quản lý, lưu trữ hồ sơ theo quy định.

5

Trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, VPĐKĐĐ nhận được nhiều đơn đề nghị dừng giao dịch, ngăn chặn giao dịch với nhiều lý do khác nhau.

Cấp lại GCN do bị mất GCN cũ nhưng có Đơn ngăn chặn, ngừng giao dịch.

Thực hiện theo Văn bản số 3366/TB-STP ngày 08/12/2014 của Sở Tư pháp Hà Nội.

6

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 trên trang 3 GCN không có hình thể thửa đất (Hồ sơ lưu trữ tại cơ quan cấp huyện cũng không có)

- Khi thực hiện đăng ký biến động về đất đai người sử dụng đất liên hệ với đơn vị đo đạc để lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất;

- Trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi hoặc giảm diện tích: thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại GCN theo quy định.

- Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi và tăng diện tích: Chi nhánh VPĐK đất đai chủ trì, phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thực hiện xác nhận nguồn gốc phần diện tích tăng thêm như sau:

+ Diện tích tăng do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (có đủ giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường) thì trình Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN.

+ Diện tích tăng do giao đất trái thẩm quyền, vi phạm pháp luật đất đai trước 01/7/2014, nêu phù hợp với quy hoạch thì trình UBND cấp huyện công nhận bổ sung diện tích trước khi cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

7

Thủ tục đăng ký, cấp GCN đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, bên chuyển nhượng không nộp (không thu hồi được GCN); hoặc trường hợp có nhiều thửa đất nhưng chỉ chuyển nhượng một thửa

Thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Trong quá trình giải quyết thủ tục, đối với trường hợp bên chuyển nhượng thực hiện chuyển nhượng một phần thửa hoặc chuyển nhượng một số thửa đất trong các thửa cấp chung một Giấy thì hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển nhượng đối với toàn bộ thửa, toàn bộ các thửa đất đã cấp trên Giấy chứng nhận và thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận mới cho bên chuyển nhượng đối với phần thửa, các thửa đất còn lại; tương ứng cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

8

Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (được quy định tại điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ). Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng bị mất GCN không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng.

Thực hiện thủ tục hợp thức, đồng thời với việc cấp lại Giấy chứng nhận do mất Giấy chứng nhận.

9

Trên Giấy chứng nhận chưa xác định rõ đất ở, đất vườn. Trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có sai lệch diện tích so với hiện trạng thực tế sử dụng

Thực hiện theo quy định tại Điều 24a của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP nếu có tăng diện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp do thay đổi ranh giới thửa đất.

10

Ghi nhận hạn chế trên Giấy chứng nhận khi thực hiện đăng ký biến động theo quy hoạch về hành lang an toàn các công trình đường bộ (Quốc lộ, Tỉnh lộ) để ghi nhận mục hạn chế trên giấy chứng nhận.

Đối với đất nằm trong hành lang an toàn công trình công cộng: Thực hiện theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường và áp dụng đối với thửa đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

11

Trường hợp khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (viết tay), nhưng không có đầy đủ chữ ký của các bên mua bán.

Thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Việc giải quyết thủ tục chỉ thực hiện trong trường hợp giấy viết tay có đủ chữ ký của bên mua và bên bán, bảo đảm phù hợp với quy định của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

12

Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đối với toàn bộ thửa đất trong khi chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì thửa đất đó có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất.

Thực hiện theo Văn bản 1892/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ ngày 29/9/2016 của Tổng cục Quản lý đất đai “Đối với dự án đã có thông báo thu hồi đất, thì người sử dụng đất trong dự án được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai”

Không thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền hoặc không xác định thay đổi về người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đã cấp của bên chuyển quyền để bảo đảm phù hợp với quy định tại Khoản 6 Điều 19 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP .

13

Trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định hoặc Bản án của Tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án mà việc thực hiện bản án, quyết định thi hành án sẽ tạo ra một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu về tách thửa theo Quy định của UBND Thành phố.

Không thực hiện chia tách thửa đất mà cấp Giấy chứng nhận dưới hình thức sử dụng chung thửa đất cho những người cùng sử dụng thửa đất.

14

Giấy chứng nhận được cấp như sau:

- Diện tích thửa đất: .... m²;

- Mục đích sử dụng đất: Đất ở và đất vườn, đất ao;

- Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài

(theo Luật Đất đai năm 1987, Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng)

Nay người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động về sử dụng đất.

- Hạn mức đất ở: Xác định theo hạn mức đất ở tại thời điểm cấp GCN; trường hợp hồ sơ cấp GCN trước đây có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì xác định hạn mức đất ở theo Khoản 5 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

- Thời hạn sử dụng: Hướng dẫn chung: Đất ở: thời hạn lâu dài; đất nông nghiệp: thời hạn 50 năm.

15

Trường hợp đồng thời ký Văn bản khai nhận thừa kế và Hợp đồng chuyển nhượng tại cùng một thời điểm

Cho phép thực hiện đồng thời cùng thủ tục hành chính. Tuy nhiên, phải thực hiện xong thủ tục khai nhận di sản thừa kế, xác định được người được hưởng thừa kế thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng.

16

Trường hợp bên chuyển nhượng đã được cấp GCN quyền sử dụng đất và đã được cấp GPXD, đã lập Hợp đồng chuyển nhượng (chưa làm thủ tục chứng nhận bổ sung tài sản), nay bên nhận chuyển nhượng có nhu cầu chứng nhận bổ sung tài sản

- Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng có ghi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở thì thực hiện sang tên đồng thời với việc chứng nhận bổ sung tài sản.

- Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng (chỉ ghi chuyển quyền sử dụng đất mà không có tài sản gắn liền với đất hoặc ghi chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở): Chỉ thực hiện cấp GCN đối với thửa đất. Trường hợp người mua có nhu cầu chứng nhận sở hữu nhà ở thì người mua nhà phải nộp bổ sung hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để thực hiện đồng thời thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. (Để đảm bảo phù hợp quy định tại Điều 118 của Luật Nhà ở).

17

Trường hợp người sử dụng đất có Bản án của cơ quan Tòa án (bản án đã có hiệu lực pháp luật, đã được thi hành án theo quy định) xử chia 1 phần thửa đất đã được cấp GCN cho 1 cá nhân khác và buộc người được cấp GCN phải nộp lại GCN để hủy, nhưng người phải thi hành án không giao nộp GCN để cấp GCN đối với phần diện tích đã được Tòa án chia cho người được thi hành án.

Thực hiện theo hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai tại Văn bản số 1426/TCQL ĐĐ-CĐKĐĐ ngày 06/10/2015; và Điều 28 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự

18

Đối với các trường hợp có một phần nằm trong mốc giới thu hồi đất phục vụ cho việc triển khai các dự án; Tuy nhiên khi triển khai chủ đầu tư dự án không tiến hành công tác đền bù GPMB đối với phần diện tích đó. Theo quy định thì chủ đầu tư phải đi thực hiện việc điều chỉnh lại quy mô dự án nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện (dự án đã thực hiện xong và không còn liên hệ với địa phương). Hiện nay dự án đã triển khai xong và đưa vào sử dụng, các hộ vẫn sử dụng trên phần diện tích đó như trước khi có dự án triển khai.

UBND cấp huyện báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng UBND cấp huyện, các Sở, ngành có liên quan tổng hợp báo cáo UBND thành phố điều chỉnh dự án.

19

Trên Giấy chứng nhận đã cấp có thể hiện nội dung ghi chú quy hoạch sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất nằm trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt. Nay công dân thực hiện thủ tục cấp đổi GCN thì không ghi nội dung này trong phần ghi chú.

Thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT

20

Nội dung thế nào thì gọi là “dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch” quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 5 Quyết định 22/2014 của UBND Thành phố?. Cơ quan xí nghiệp được UBND Thành phố giao đất từ trước năm 2004 để làm nhà cho cán bộ công nhân viên nhưng cơ quan tự ý giao đất trái thẩm quyền thì có được coi là dự án phát triển nhà ở không.

Dự án phát triển nhà ở bao gồm các loại dự án được quy định trong pháp luật về nhà ở (Dự án phát triển nhà ở là dự án đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt hoặc xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở). Trường hợp cơ quan, xí nghiệp được UBND giao đất để làm nhà ở cho cán bộ công nhân viên nhưng cơ quan, xí nghiệp đã giao trái thẩm quyền mà không có dự án đầu tư được duyệt thì không gọi là dự án phát triển nhà ở.

21

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp là đất ở hoặc đất thổ cư. Tuy nhiên, trước đây khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì hiện trạng sử dụng đất không có công trình nên xác nhận là đất vườn và hợp đồng chuyển nhượng do UBND huyện lập cũng xác nhận diện tích chuyển nhượng là đất vườn. Dẫn đến, mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận QSD đất của người nhận chuyển QSD đất là đất vườn. Đến nay công dân có yêu cầu đính chính lại mục đích sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đất tại Giấy chứng nhận QSD đất của bên chuyển quyền.

Trường hợp đã được cấp GCN phù hợp với quy định của pháp luật thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện quyền trên cơ sở các thông tin trên GCN đã cấp.

Việc đính chính GCN chỉ được thực hiện trong trường hợp GCN đã cấp có sai sót theo quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai.

22

Trước đây tại điểm đ, Điều 60, Quyết định 37/2015/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội quy định về điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất có quy định: “Không bị cơ quan nhà nước lập biên bản xử lý hoặc có văn bản xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với thửa đất đề nghị chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp đã có văn bản xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì người sử dụng đất chỉ được xem xét, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai sau khi đã khắc phục xong vi phạm theo văn bản xử lý vi phạm của cơ quan có thẩm quyền”.

Quy định như vậy buộc những người có hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai phải thực hiện khắc phục xong vi phạm thì mới thực hiện được thủ tục chuyển QSD đất. Tuy nhiên, đến nay Quyết định 12/2017/QĐ-UBND không còn quy định này.

Xử phạt hành chính theo Nghị định số 102/2014/NĐ-CP trước khi cho chuyển quyền.

23

Trước đây, theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT , ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và Công văn số 226/TCQLĐĐ- CĐKTK ngày 14/03/2012 của Tổng cục Quản lý đất đai về việc công khai và cung cấp thông tin từ cơ sở dữ liệu đất đai có quy định cụ thể trách nhiệm và nội dung được cung cấp từ hồ sơ địa chính đối với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu của Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Nhưng đến nay, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 (thay thế thông tư số 09/2007/TT- BTNMT) lại không quy định về trách nhiệm và nội dung cung cấp thông tin về đất đai của cơ quan đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu, vì:

+ Theo quy định tại Điểm 4 Khoản 2 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật.

+ Theo Khoản 9, Điều 2 Thông tư liên tịch số 15/2014/TTLB-BTNMT-BNV- BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015, Văn phòng Đăng ký đất đai có nhiệm vụ “Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.”

24

Chưa có quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất thuê trả tiền một lần

Thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

25

Ranh giới sử dụng đất không thay đổi, thì được hiểu như thế nào

Ranh giới sử dụng đất không thay đổi được hiểu là các mốc giới sử dụng đất không thay đổi, sử dụng ổn định, không tranh chấp (được người sử dụng đất liền kề xác nhận).