Công văn số 2050/HD-ĐCNĐ-QLĐ ngày 24/03/2003 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh - Sở Địa chính Nhà đất về việc hướng dẫn thực hiện Quyết định số 06/2003/QĐ-UB ngày 7/1/2003 của Uỷ ban nhân dân thành phố về việc ban hành quy định về thủ tục giao đất

HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN QUYẾT ĐỊNH SỐ 06/2003/QĐ-UB NGÀY 07/01/2003 CỦA UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngày 07/01.2003. Uỷ ban nhân dân thành phố đã có Quyết định số 06/2003/QĐ-UB về việc ban hành Quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Thực hiện Điều 33 của bản Quy định, Sở Địa chính - Nhà đất hướng dẫn, giải thích một số nội dung để thực hiện thống nhất trên địa bàn Thành phố như sau:

I. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG (CHƯƠNG I):

1. Phạm vi áp dụng (Điều 1):

Theo bản Quy định thì có 3 loại thủ tục là:

- Thu hồi - giao đất hoặc cho thuê đất.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất.

- Chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuỳ theo mục đích sử dụng đất, loại dự án, pháp lý sử dụng đất mà áp dụng vào 1trong 3 loại thủ tục trên. Uỷ ban nhân dân quận - huyện căn cứ phạm vi áp dụng để hướng dẫn người sử dụng đất lập đúng loại thủ tục theo quy định.

1.1. Thủ tục thu hồi đất - giao đất hoặc cho thuê đất:

áp dụng cho các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng; quốc phòng, an ninh; xây dựng trụ sở các cơ quan Nhà nước và tổ chức chính trị - xã hội; xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật chung đô thị; xây dựng các khu công nghiệp tập trung; các dự án nằm trong khu đô thị mới phát triển; các dự án phát triển nhà cho người có thu nhập thấp theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố; các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước; các dự án đầu tư theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; các dự án nằm trong khu vực Thành phố quy hoạch để mời gọi đầu tư. Trong đó:

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng: Được quy định tại Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02/12/1998.

- Đất quốc phòng, an ninh: Được quy định tại Nghị định số 09/CP ngày 12/02/1996 của Chính phủ về chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh và Thông tư Liên tịch số 2708/TT-LT ngày 14/10/1997 của Bộ Quốc phòng - Bộ Nội vụ (nay là Bộ Công an) - Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về hướng dẫn thi hành Nghị định số 09/CP.

- Khu đô thị mới phát triển: Là những đô thị được cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Ban Quản lý. Hiện nay, tại Thành phố có 2 khu đô thị mới phát triển là Khu đô thị mới Nam Thành phố và Khu đô thị mới Thủ Thiêm, cả 2 khu đã được xác định cụ thể ranh giới.

- Dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị: Theo quy định tại Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 của Chính phủ là dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung cho khu đô thị mới hoặc cải tạo nâng cấp khu đô thị hiện có.

- Các dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, các dự án nằm trong khu vực Thành phố quy hoạch để mời gọi đầu tư và các dự án khác chỉ áp dụng thủ tục thu hồi - giao đất hoặc cho thuê đất khi có văn bản chỉ đạo cụ thể của Uỷ ban nhân dân thành phố.

Các loại dự án hoặc mục đích sử dụng đất của dự án quy định tại khoản 1 Điều 1 của Bản Quy định được áp dụng thủ tục thu hồi- giao đất hoặc cho thuê đất mà không phụ thuộc vào khu đất có đủ điều kiện hay không đủ điều kiện để được chuyển nhượng. Trường hợp trong khu đất có đất quốc phòng, an ninh hoặc đất thuộc công trình di tích lịch sử văn hoá thì phải có ý kiến chấp thuận của cấp có thẩm quyền.

1.2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất:

áp dụng cho các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sản xuất - kinh doanh hoặc để ở nhưng không nằm trong các trường hợp nêu tại khoản 1 Điều 1 của Bản Quy định.

Trường hợp trong khu đất có một phần diện tích không đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải tự thoả thuận bồi thường; hoặc khu đất mà chủ đầu tư đã thoả thuận chuyển nhượng, thoả thuận bồi thường được từ 80% diện tích đất trở lên, nhưng phần còn lại không thể thoả thuận được thì Nhà nước sẽ quyết định thu hồi những phần đất này và giao cho chủ đầu tư để xây dựng theo quy hoạch, việc giải quyết thu hồi đất được thực hiện đồng thời với cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp tổ chức đã tự thoả thuận bồi thường đất với các hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01/02/2003 (ngày Quyết định số 06/2003/QĐ-UB có hiệu lực) thì giải quyết theo thủ tục thu hồi - giao đất hoặc cho thuê đất. Từ sau ngày 01/02/2003, Uỷ ban nhân dân quận - huyện cần hướng dẫn các tổ chức có dự án không thuộc loại quy định tại khoản 1 Điều 1 của Bản Quy định lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất.

1.3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng cho các trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng, đất ở nay chuyển sang mục đích khác.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã và đang sử dụng đất từ trước ngày 22/4/2002 (ngày Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành Chỉ thị số 08/2002/CT-UB về chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố) nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thì phải kê khai đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường). Nếu có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì đồng thời lập thủ tục kê khai đăng ký và chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 2):

Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 2 của Bản Quy định.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm cơ sở sản xuất kinh doanh và Uỷ ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là của Uỷ ban nhân dân huyện.

3. Việc xem xét quy hoạch khi giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 3):

Việc xem xét, giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3.1. Về kế hoạch sử dụng đất:

Phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cả 2 cấp là phường - xã và quận - huyện, thời giai lập và trình duyệt:

- Đối với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp phường - xã: Trước ngày 15/10 của năm trước;

- Đối với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp quận - huyện: Trước ngày 15/11 của năm trước.

Thủ tục trình duyệt cần tuân thủ theo quy định của Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 01/10/2001 của Chính phủ và Thông tư số 1842/2001/TT-TCĐC ngày 01/11/2001 của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Khi đã có kế hoạch sử dụng đất được duyệt, Uỷ ban nhân dân quận - huyện căn cứ vào Bảng danh mục các dự án và kế hoạch chu chuyển đất đai để giải quyết hồ sơ.

Trong khi kế hoạch sử dụng đất năm 2003 chưa được duyệt, nếu giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì phải báo cáo rõ (đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa được duyệt hoặc chưa đưa vào kế hoạch sử dụng đất nhưng sẽ đưa vào kế hoạch sử dụng đất bổ sung...) trong Tờ trình cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử đụng đất để xem xét quyết định.

3.2. Cho ý kiến về quy hoạch:

Uỷ ban nhân dân quận - huyện căn cứ vào quy hoạch chi tiết sử dụng đất đã được duyệt hoặc văn bản hướng dẫn chung về quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc để có ý kiến về quy hoạch (địa điểm xây dựng, ranh giời diện tích đất phù hợp yêu cầu khống chế về lộ giới và hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, quốc phòng, an ninh, về mật độ xây dựng, tầng cao và tỷ lệ cơ cấu sử dụng đất).

Trường hợp trong khu đất có nhánh rạch, kênh thuỷ lợi sẽ san lấp hoặc không rõ về hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật thì Uỷ ban nhân dân quận - huyện có văn bản đề nghị các cơ quan chuyên ngành như Sở Giao thông Công chính, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Quy hoạch - Kiến trúc... có ý kiến về các lĩnh vực liên quan.

Các trường hợp Uỷ ban nhân dân quận - huyện phải có văn bản gởi Sở Quy hoạch - Kiến trúc có ý kiến trước khi giải quyết hồ sơ hoặc hướng dẫn về địa điểm xây dựng và quy hoạch, kiến trúc theo quy định tại khoản 3 Điều 3.

Sau khi giải quyết hồ sơ, Uỷ ban nhân dân quận - huyện chuyển cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố kết quả giải quyết (Tờ trình giải quyết hồ sơ kèm trích lục bản đồ địa chính khu đất) để kiểm tra theo dõi. Trong thời gian 14 ngày làm việc, nếu Sở Quy hoạch - Kiến trúc thấy có sai sót thì gởi văn bản báo cho quận - huyện và Sở Địa chính - Nhà đất biết để tạm ngưng giải quyết hồ sơ.

3.3. Việc phê duyệt quy hoạch chi tiết mặt bằng khu đất tỷ lệ 1/500:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 của Bản Quy định, việc xem xét phê duyệt quy hoạch chi tiết mặt bằng khu đất tỷ lệ 1/500 sẽ được thực hiện sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất và khu đất đã được đo đạc cắm mốc xác định ranh giới.

Đối với các dự án đầu tư có nguồn vốn thuộc ngân sách Nhà nước, nếu cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết mặt bằng khu đất tỷ lệ 1/500 được duyệt mới phê duyệt dự án đầu tư thì chủ đầu tư liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc để được xem xét phê duyệt trước. Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nếu ranh giới khu đất có thay đổi thì phải liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc đẻ điều chỉnh lại.

Để có cơ sở lập dự án đầu tư, chủ đầu tư căn cứ quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỷ lệ 1/2000 được duyệt hoặc văn bản hướng dẫn về địa điểm xây dựng và quy hoạch, kiến trúc của Uỷ ban nhân dân quận - huyện hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, trong đó có các yêu cầu về lộ giới, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, mật độ xây dựng, tầng cao, tỷ lệ cơ cấu sử dụng đất, loại nhà... lập quy hoạch chi tiết mặt bằng khu đất tỷ lệ 1/500.

4. Việc sử dụng bản đồ địa chính khu đất để lập thủ tục giao đất, cho thuê đất (Điều 5):

Bản đồ địa chính để lập thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là bản trích lục bản đồ địa chính đang được lưu hành để sử dụng, trên đó thể hiện ranh giới, diện tích, kích thước khu đất. Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất và các Phòng Quản lý đô thị là cơ quan cung cấp trích lục bản đồ địa chính cho các nhà đầu tư.

Trường hợp người xin sử dụng đất không xác định được rang giới diện tích khu đất trên nền bản đồ địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính không thể sử dụng lập quy hoạch chi tiết mặt bằng khu đất tỷ lệ 1/500 thì người xin sử dụng đất có thể thuê các đơn vị có chức năng đo đạc địa chính đo đạc lập bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất, bản đồ này được sử dụng để lập thủ tục thu hồi - giao đất hoặc cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với các công trình có dạng tuyến như đường giao thông, đường dây tải điện, đường ống cấp thoát nước, đê điều, kênh mương... thì được dùng bình đồ tuyến hoặc hồ sơ thiết kế kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trên đó có xác định diện tích sử dụng) để lập hồ sơ thu hồi - giao đất.

5. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có một số điều kiện như trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hạn mức đất... Tuy nhiên, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất sang đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch nên không phải có các điều kiện trên, nhưng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện đúng quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cấp có thẩm quyền, nếu không sẽ bị thu hồi đất.

Theo quy định tại Điều 14 và Điều 16 của Bản Quy định thì sau khi tiếp nhận hồ sơ, Uỷ ban nhân dân quận - huyện xem xét về quy hoạch và xác nhận được chuyển nhượng vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng liên hệ với cơ quan thuế để thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 21 của Bản Quy định.

II. THÀNH PHẦN HỒ SƠ, TRÌNH TỰ GIẢI QUYẾT 03 LOẠI THỦ TỤC (CHƯƠNG II, II, IV):

1- Thủ tục thu hồi đất - giao đất hoặc cho thuê đất:

1.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Thành phần hồ sơ:

+ Đơn xin giao đất hoặc thuê đất (bản chính theo mẫu).

+ Biên bản thoả thuận bồi thường. Trường hợp đất do các cơ quan Nhà nước đang quản lý sử dụng thì phải có văn bản đề nghị của cơ quan này.

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất do đơn vị có chức năng đo đạc lập.

+ Hộ khẩu thường trú (bản sao).

+ Phương án sản xuất - kinh doanh và giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh).

- Trình tự giải quyết: Theo quy định tại Điều 8 của Bản Quy định. Trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của Uỷ ban nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân quận - huyện trực tiếp trình Uỷ ban nhân dân thành phố (không thông qua Sở Địa chính - Nhà đất), khi trình phải gửi kèm 01 bộ hồ sơ và dự thảo quyết định để Uỷ ban nhân dân thành phố ký. Sau khi trình Uỷ ban nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân quận - huyện gửi tờ trình đến Sở Địa chính - Nhà đất để biết.

1.2. Đối với tổ chức:

1.2.1. Hướng dẫn về địa điểm xây dựng và quy hoạch - kiến trúc:

- Đối với các dự án đầu tư trong nước: Thực hiện theo quy định tại Điều 4 của Quyết định số 155/2002/QĐ-UB ngày 19/12/2002 của Uỷ ban nhân dân thành phố về công tác quản lý các dự án đầu tư trong nước.

- Đối với các dự án đầu tư theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: Thực hiện theo quy định tại Chỉ thị số 28/2001/CT-UB ngày 23/10/2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố về những biện pháp cải tiến thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư trực tiếp của nước ngoài trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

* Theo quy định tại Quyết định số 06/2003/QĐ-UB ngày 07/01/2003, Uỷ ban nhân dân quận - huyện được phân cấp cho ý kiến về quy hoạch. Do vậy, Uỷ ban nhân dân quận - huyện cũng thực hiện việc hướng dẫn về địa điểm xây dựng và quy hoạch, kiến trúc theo những quy định trên.

Theo hướng dẫn về địa điểm xây dựng và quy hoạch, kiến trúc của cơ quan chức năng, tổ chức xin sử dụng đất tiến hành lập dự án đầu tư (trường hợp dự án đầu tư phải được phê duyệt thì trình theo quy định), đồng thời chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Uỷ ban nhân dân quận - huyện.

1.2.2. Thành phần hồ sơ:

- Đối với các dự án đầu tư trong nước, thành phần hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin giao đất hoặc thuê đất (bản chính theo mẫu).

+ Quyết định thành lập tổ chức hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (bản sao).

+ Dự án đầu tư (bản chính). Đối với dự án phải được phê duyệt thì kèm theo quyết định phê duyệt dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán của cấp có thẩm quyền.

+ Phương án giá bồi thường được Uỷ ban nhân dân quận - huyện thống nhất. Trường hợp tự thoả thuận bồi thường thì phải có văn bản thoả thuận bồi thường có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường - xã thay cho phương án giá bồi thường. Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì không cần phải có phương án giá bồi thường.

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất do đơn vị có chức năng đo đạc lập. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà xưởng sản xuất - kinh doanh (không phải dự án xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng khu nhà ở) thì trên trích lục bản đồ địa chính hoặc bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất phải xác định diện tích đất trong và ngoài lộ giới, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật...

- Đối với các dự án đầu tư nước ngoài, thành phần hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin thuê đất (bản chính theo mẫu).

+ Giấy phép đầu tư (bản sao).

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất do đơn vị có chức năng đo đạc lập, trên đó có xác định diện tích đất trong và ngoài lộ giới, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật...

+ Phương án giá bồi thường được Uỷ ban nhân dân quận - huyện thống nhất.

1.2.3. Trình tự giải quyết:

Thực hiện theo quy định tại Điều 10 của Bản Quy định. Sau khi Uỷ ban nhân dân quận - huyện giải quyết xong, giao hồ sở cho tổ chức xin sử dụng đất để nộp tại Sở Địa chính - Nhà đất. Sở Địa chính - Nhà đất kiểm tra thành phần hồ sơ và trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định thu hồi - giao đất hoặc cho thuê đất.

Đối với các dự án đầu tư nằm trong các khu đô thị mới phát triển, Ban Quản lý Khu đô thị mới là cơ quan đầu mối hướng dẫn địa điểm xây dựng và quy hoạch, kiến trúc; tiếp nhận hồ sơ; tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng và kiểm tra quá trình thực hiện dự án đầu tư.

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất:

2.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Thành phần hồ sơ:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (bản chính theo mẫu).

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính theo mẫu).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất do đơn vị có chức năng đo đạc lập (chỉ cần khi ranh giới, diện tích khu đất thay đổi hoặc chuyển nhượng một phần khu đất).

+ Hộ khẩu thường trú (bản sao).

+ Phương án sản xuất - kinh doanh và giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh).

- Trình tự giải quyết: Theo quy định tại điều 14 của Bản Quy định. Trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của Uỷ ban nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân quận - huyện trực tiếp trình Uỷ ban nhân dân thành phố (không thông qua Sở Địa chính - Nhà đất), khi trình phải gửi kèm 01 bộ hồ sơ và dự thảo quyết định để Uỷ ban nhân dân thành phố ký. Sau khi trình Uỷ ban nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân quận - huyện gửi tờ trình đến Sở Địa chính - Nhà đất để biết.

2.2. Đối với tổ chức:

2.2.1. Hướng dẫn về địa điểm xây dựng và quy hoạch, kiến trúc:

Như hướng dẫn tại Điểm 1.2.1 của Mục này. Theo đó, tổ chức xin sử dụng đất tiến hành lập dự án đầu tư và trình duyệt theo quy định (đối với những dự án phải được duyệt), thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thoả thuận bồi thường đất (trường hợp trong khu đất có một phần đất không đủ điều kiện để được chuyển nhượng), chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Uỷ ban nhân dân quận - huyện.

2.2.2. Thành phần hồ sơ:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (bản chính theo mẫu).

+ Quyết định thành lập tổ chức hoặc giấy chứng nhân đăng ký kinh doanh (bản sao).

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính theo mẫu) kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản thoả thuận bồi thường đất.

+ Bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất do đơn vị có chức năng đo đạc lập. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà xưởng sản xuất - kinh doanh (không phải dự án xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng khu nhà ở) thì trên bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất phải xác định diện tích đất trong và ngoài lộ giới, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật...

+ Dự án đầu tư (bản chính). Đối với dự án phải được phê duyệt thì kèm theo quyết định phê duyệt dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán của cấp có thẩm quyền.

2.2.3. Trình tự giải quyết:

Thực hiện theo quy định tại Điều 16 của Bản Quy định: Uỷ ban nhân dân quận - huyện có ý kiến về quy hoạch và xác nhận được chuyển nhượng vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi Uỷ ban nhân dân quận - huyện giải quyết xong, giao hồ sơ cho tổ chức xin sử dụng đất để nộp tại Sở Địa chính - Nhà đất. Sở Địa chính - Nhà đất kiểm tra thành phần hồ sơ và trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất.

3- Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

3.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Thành phần hồ sơ:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (bản chính theo mẫu).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất.

+ Bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất do đơn vị có chức năng đo đạc lập (chỉ cần khi ranh giới, diện tích khu đất thay đổi hoặc chuyển mục đích sử dụng một phần khu đất).

+ Hộ khẩu thường trú (bản sao).

+ Phương án sản xuất - kinh doanh và giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh).

- Trình tự giải quyết: Theo quy định tại Điều 18 của Bản Quy định. Trường hợp thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân quận - huyện trình Uỷ ban nhân dân thành phố thông qua Sở Địa chính - Nhà đất.

3.2. Đối với tổ chức:

Theo hướng dẫn về quy hoạch, kiến trúc của cơ quan chức năng, tổ chức xin chuyển mục đích sử dụng đất tiến hành lập dự án đầu tư và trình duyệt theo quy định (đối với các dự án phải được phê duyệt), chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Uỷ ban nhân dân quận - huyện.

- Thành phần hồ sơ gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (bản chính theo mẫu).

+ Quyết định thành lập tổ chức hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (bản sao).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất.

+ Bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất do đơn vị có chức năng đo đạc lập. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà xưởng sản xuất - kinh doanh (không phải dự án xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng khu nhà ở) thì trên bản đồ hiện trạng - vị trí khu đất phải xác định diện tích đất trong và ngoài lộ giới, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật...

+ Dự án đầu tư, quyết định phê duyệt dự án đầu tư (đối với dự án phải được phê duyệt).

- Trình tự giải quyết: Thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Bản Quy định.

4. Về thành phần hồ sơ đối với 3 loại thủ tục trên

Ngoài những thành phần hồ sơ nêu trên, đối với hồ sơ hoặc dự án quy định phải có ý kiến của cơ quan quản lý về môi trường, phòng cháy chữa cháy, các văn bản chỉ đạo của cấp có thẩm quyền hoặc các chứng từ về nguồn gốc khu đất thì thành phần hồ sơ phải kèm theo các văn bản này.

III. TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT (CHƯƠNG V):

Thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Bản Quy định: Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Sở Địa chính - Nhà đất (đối với hồ sơ của tổ chức) hoặc Cơ quan Địa chính quận - huyện (đối với hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân) có trách nhiệm thực hiện các việc:

1. Thông báo cho người được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện:

- Bồi thường cho người có đất bị thu hồi (đối với trường hợp thu hồi - giao đất hoặc cho thuê đất) hoặc trả xong tiền chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất), người chuyển nhượng quyền sử dụng đất kê khai nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Liên hệ Phòng Thuế trước bạ và Thu khác hoặc Chi Cục thuế quận - huyện để kê khai nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ hoặc để xác định giá thuê đất.

2. Tổ chức xác định mốc giới khu đất ngoài thực địa và trên bản đồ.

3. Ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất).

4. Xác định nội dung thay đổi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lập hồ sơ trình Uỷ ban nhân dân thành phố hoặc Uỷ ban nhân dân quận - huyện ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Việc tổ chức xác định mốc giới và bàn giao đất tại thực địa:

Sau khi đã hoàn tất việc bồi thường đất, người được giao đất và đơn vị có chức năng đo đạc địa chính cắm mốc ranh giới khu đất.

Cơ quan Địa chính của quận - huyện hoặc Sở Địa chính - Nhà đất tổ chức xác định mốc giới và bàn giao đất tại thực địa. Khi thực hiện phải lập biên bản.

Thành phần tham gia:

+ Người được giao đất, cho thuê đất.

+ Uỷ ban nhân dân phường - xã.

+ Đơn vị có chức năng đo đạc.

+ Cơ quan Địa chính của quận - huyện.

+ Sở Địa chính - Nhà đất (Sở Địa chính - Nhà đất chỉ tham gia trong trường hợp xác định mốc giới và bàn giao đất cho tổ chức).

Mốc giới khu đất phải bằng trụ bê tông, được đánh số và xác định trên bản đồ hiện trạng vị trí khu đất.

Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước và không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đường giao thông, đê điều, kênh mương, đường ống cấp nước, đường ống dẫn khí... thì sau khi ranh giới công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định chính xác để thi công, Sở Địa chính - Nhà đất tổ chức đo đạc để cập nhật biến động trên bản đồ địa chính từ nguồn ngân sách Nhà nước, không tổ chức bàn giao đất tại thực địa.

Đối với các dự án đầu tư theo giai đoạn hoặc có yêu cầu cắm mốc trước để bồi thường, bảo vệ ranh giới đất thì chủ đầu tư đề nghị Uỷ ban nhân dân quận - huyện, phường - xã và đơn vị có chức năng đo đạc phối hợp thực hiện, Sau khi bồi thường đất xong mới tổ chức bàn giao đất tại thực địa.

Sau khi xác định mốc giới và bàn giao đất tại thực địa, đơn vị có chức năng đo đạc tiến hành đo đạc, lập bản đồ hiện trạng vị trí khu đất và trình duyệt theo quy định để làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cập nhật biến động (trường hợp đã đo đạc từ khi lập hồ sơ thì đơn vị đo đạc kiểm tra lại, nếu không thay đổi thì trình duyệt theo quy định). Đối với các dự án kinh doanh nhà ở hoặc kinh doanh cơ sở hạ tầng khu nhà ở, việc đo đạc lập bản đồ hiện trạng vị trí phân lô sẽ được thực hiện sau khi hệ thống giao thông đã được xây dựng định hình.

2. Ký hợp đồng thuê đất: Hợp đồng thuê đất phải theo mẫu do Tổng cục Điạ chính ban hành theo Thông tư số 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/12/2001. Nếu có thêm nội dung khác, phải đưa vào điều khoản bổ sung, không được đưa chen vào các điều trong mẫu.

3. Việc cấp giấy chứng nhận cho các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở hoặc xây dựng kinh doanh hạ tầng khu nhà ở (Điều 22):

- Đối với các dự án kinh doanh nhà ở hoặc xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng khu nhà ở, Uỷ ban nhân dân thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức được giao đất theo tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cấp cho từng khu theo quy hoạch.

Nếu là dự án xây dựng nhà ở kinh doanh thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi chú: "Chỉ được phép chuyển nhượng khi đã xây dựng xong nhà ở". Khi chuyển nhượng, Uỷ ban nhân dân quận - huyện sẽ tách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua theo quy định, trường hợp người mua là tổ chức thì Sở Địa chính - Nhà đất tách cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp chủ đầu tư có yêu cầu cấp giấy chứng nhận đối với từng lô (nền nhà) hoặc căn nhà thì cũng sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 22 của Bản Quy định.

- Đối với dự án xây dựng nhà ở hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở để phục vụ cho việc di dời tái định cư, cho người có thu nhập thấp, cho cán bộ - công nhân viên (không kinh doanh) thì Uỷ ban nhân dân quận - huyện ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền ử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng cá nhân theo danh sách do tổ chức được giao đất đề nghị. Tổ chức phải chịu trách nhiệm về danh sách mà mình đề nghị, nếu không đúng đối tượng sẽ bị xử lý.

IV. QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ VÀ KIỂM TRA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ (CHƯƠNG VI):

Tại các Điều từ 26 đến 31 đã quy định rõ về việc quản lý và kiểm tra các dự án đầu tư.

Uỷ ban nhân dân quận - huyện cần chủ động, thường xuyên tiến hành kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án đầu tư và xác nhận mức độ công trình đã thực hiện xong để làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho chủ đầu tư.

Sở Địa chính - Nhà đất sẽ có chương trình, kế hoạch riêng phối hợp với Uỷ ban nhân dân quận - huyện và các Sở Ngành chức năng tiến hành kiểm tra các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố.

V. XỬ LÝ CÁC HỒ SƠ ĐÃ NỘP TRƯỚC NGÀY QUYẾT ĐỊNH CÓ HIỆU LỰC

Tại Điều 2 của Quyết định số 06/2003/QĐ-UB ngày 07/01/2003 đã quy định: Hồ sơ đã nộp trước ngày Bản Quy định có hiệu lực, cơ quan nhận hồ sơ tiếp tục xem xét, giải quyết cho đến khi hoàn tất. Khi đương sự có yêu cầu nhận lại hồ sơ hoặc hồ sơ không đủ điều kiện theo quy định để giải quyết, cơ quan đã nhận hồ sơ hướng dẫn và hoàn trả hồ sơ cho đương sự.

Như vậy, các hồ sơ đã tiếp nhận sẽ tiếp tục giải quyết theo quy định trước đây mà không yêu cầu người xin sử dụng đất lập lại thủ tục theo quy định mới.

Đối với các hồ sơ mà quận - huyện hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã giải quyết xong theo quy định trước đây, trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày Bản Quy định có hiệu lực, người xin sử dụng đất phải hoàn tất hồ sơ và nộp tại Sở Địa chính - Nhà đất để được giải quyết theo quy định trước đây, quá thời hạn này mà không có đủ thành phần hồ sơ và nộp tại Sở Địa chính - Nhà đất thì phải lập lại thủ tục theo quy định hiện hành.

VI. HƯỚNG DẪN CÁC BIỂU MẪU

Ngày 28/01/2003, Sở Điạ chính - Nhà đất đã có Quyết định số 129/QĐ-ĐCNĐ-QLĐ về việc ban hành biểu mẫu để thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Riêng về mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng theo mẫu do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành kèm theo Thông tư số 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001và công văn số 1979/TCĐ-PC ngày 30/1/2001. Uỷ ban nhân dân quận - huyện cần thực hiện theo các biểu mẫu đã ban hành để thành phần hồ sơ được thống nhất trên toàn Thành phố.

Trên đây là nội dung hướng dẫn thực hiện Quyết định số 06/2003/QĐ-UB ngày 07/01/2003 của Uỷ ban nhân dân thành phố. Trong quá trình thực hiện, nếu có nội dung nào chưa rõ thì Uỷ ban nhân dân quận - huyện báo về Sở Địa chính - Nhà đất để giải thích, hướng dẫn thêm; nếu có khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực nào thì Uỷ ban nhân dân quận - huyện báo về cho các Sở, Ngành quản lý lĩnh vực đó để xem xét, giải quyết hoặc báo cáo đề xuất Uỷ ban nhân dân thành phố chỉ đạo giải quyết.