Thông báo 12/TB-UBND phản hồi thông báo kết luận của Thanh tra Chính phủ về chấp hành pháp luật về thanh tra, khiếu nại, tố cáo, phòng, chống tham nhũng và dự án đầu tư liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng

THÔNG BÁO

VỀ VIỆC PHẢN HỒI THÔNG BÁO KẾT LUẬN CỦA THANH TRA CHÍNH PHỦ VỀ VIỆC CHẤP HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO, PHÒNG, CHỐNG THAM NHŨNG VÀ MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẦU TƯ LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chiều ngày 17-1-2013, Thanh tra Chính phủ đã công khai Thông báo số 160/TB-TTCP ngày 17-1-2013 kết luận thanh tra trách nhiệm của Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng trong việc chấp hành pháp luật về thanh tra, khiếu nại, tố cáo và phòng, chống tham nhũng, thanh tra một số dự án đầu tư có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất và Đài Truyền hình Việt Nam đăng toàn văn kết luận trên bản tin chính VTV1 lúc 19 giờ ngày 17-1-2013.

Về nội dung kết luận này, UBND thành phố Đà Nẵng có ý kiến phản hồi như sau:

I. VỀ VIỆC LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT:

Tất cả các dự án mà Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra được thành phố tổ chức triển khai thực hiện theo đúng quy hoạch sử dụng đất được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 503/QĐ-TTg ngày 31-5-2000, Quyết định số 465/QĐ-TTg ngày 17-6-2002, Nghị quyết số 11/2006/NQ-CP ngày 26-5-2006, Nghị quyết số 41/2007/NQ-CP ngày 31-7-2007; được UBND thành phố ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Quy hoạch tổng thể của thành phố Đà Nẵng có sự tham gia của các tổ chức tư vấn thiết kế trong và ngoài nước có kinh nghiệm, góp phần tham gia xây dựng quy hoạch của Đà Nẵng rộng hơn, đồng thời đón đầu xu thế phát triển. Đà Nẵng đã có một quy hoạch đi trước một bước, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ nên đã được các nhà đầu tư xem Đà Nẵng là điểm đến hấp dẫn… Thực tế như vậy, thành phố có rất nhiều dự án đã, đang triển khai và đưa vào sử dụng… nên đô thị thành phố ngày càng khang trang, hiện đại như ngày hôm nay. Đi cùng với công tác quy hoạch, thành phố tập trung giải phóng mặt bằng trên diện rộng để tạo ra thật nhiều quỹ đất tái định cư bố trí cho nhân dân vùng giải tỏa có cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ (Cách làm này tạo được sự đồng thuận, ủng hộ của mọi tầng lớp nhân dân đối với chủ trương của thành phố). Quỹ đất còn lại theo quy hoạch, thành phố đã, đang và sẽ tiếp tục mời gọi đầu tư, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định nhằm tạo nguồn thu để chi cho đầu tư phát triển. Với nguồn quỹ đất dồi dào đã tạo ra giá đất phù hợp, nhân dân được hưởng lợi các mặt về an sinh xã hội, các nhà đầu tư có điều kiện tiếp cận để đầu tư dự án có tính khả thi.

Tuy nhiên, do tình hình kinh tế đang gặp nhiều khó khăn nên một số dự án chưa triển khai. Thành phố sẽ đôn đốc các nhà đầu tư sớm triển khai dự án.

Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận “công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu căn cứ, cơ sở, chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu thực tế của địa phương. Tình trạng đất đai sau khi được san lấp, giải tỏa, chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất để hoang hóa lớn, ít dự án đầu tư được thực hiện” là không có cơ sở.

II. VỀ ĐẤU GIÁ VÀ GIAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

UBND thành phố Đà Nẵng khẳng định tất cả các trường hợp giao đất cho các tổ chức, cá nhân đều được công khai đấu giá và giao quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm, cụ thể là:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền sử dụng đất;

Việc đấu giá quyền sử dụng đất được các đơn vị công khai trên báo chí, bảo đảm đúng thời gian và các tiêu chí theo quy định: Địa điểm xây dựng, các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, diện tích, đơn giá, mục đích sử dụng đất, thời gian, địa điểm đăng ký… để các nhà đầu tư có thông tin đăng ký đấu giá.

Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Việc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua, UBND thành phố Đà Nẵng triển khai không tốt, từ khâu ban hành quy chế đấu giá đến tổ chức thực hiện không tuân thủ quy định của Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Tỷ lệ các phiên đấu giá thành công quá thấp, chưa tạo được thị trường bình đẳng, khách quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thu cho ngân sách Nhà nước có hiệu quả… Tình trạng giao đất không thông qua đấu giá còn phổ biến dẫn đến việc xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, tạo điều kiện để một số nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi” là không có cơ sở.

III. VIỆC KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

Thực hiện chương trình cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, tổ chức và công dân trong việc liên hệ với cơ quan Nhà nước khi làm thủ tục nhận đất, nộp tiền sử dụng đất... theo chủ trương của UBND thành phố, đồng thời căn cứ vào thực tiễn của địa phương (việc đền bù, giải tỏa thực hiện trên diện rộng nên áp lực về giải quyết bồi thường thiệt hại, tái định cư, quản lý nguồn thu từ đất là rất lớn) nên sau khi có chủ trương giao đất cụ thể bằng văn bản của UBND thành phố, thành phố đã giao các đơn vị ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Chủ trương này đã thực hiện trong nhiều năm qua và đạt được nhiều hiệu quả trong quản lý Nhà nước về đất đai (giao đất, quản lý thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, trách nhiệm giữa Nhà nước và tổ chức, cá nhân được giao đất), mang lại hiệu quả về mặt xã hội rất lớn và giữ vững môi trường đầu tư, đó là: Các đơn vị này thực hiện tất cả các thủ tục cần thiết theo quy định. Các tổ chức, cá nhân chỉ liên hệ đến 1 đơn vị để làm thủ tục từ việc giải tỏa, bồi thường thiệt hại, bàn giao đất, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Các đơn vị này có chức năng hoạt động như Tổ một cửa theo quy trình cải cách thủ tục hành chính hiện hành của thành phố khi giải quyết công việc của nhân dân, tổ chức.

Tất cả các trường hợp được giao đất, người được giao quyền sử dụng đất đều phải nộp đủ tiền 100%, thiếu 1 đồng cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.

Cách làm này của thành phố xuất phát từ nhu cầu khách quan, thực tiễn của địa phương, trách nhiệm của cơ quan Nhà nước đối với nhân dân, chương trình cải cách thủ tục hành chính và đã phát huy hiệu quả, góp phần rất lớn cho sự thành công của công tác bồi thường, giải tỏa, tái định cư, thực hiện tốt cải cách thủ tục hành chính, tạo sự đồng thuận rất lớn trong nhân dân, giữ vững được môi trường đầu tư (đây là yếu tố quan trọng trong việc Đà Nẵng xếp hạng cao 3 năm thứ nhì, 3 năm dẫn đầu cả nước về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI và Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về thủ tục hành chính công theo đánh giá của Bộ Nội vụ công bố tháng 5 năm 2012).

Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Đây là nguyên nhân cơ bản dẫn đến phát sinh nhiều sai phạm như: không đủ căn cứ, cơ sở để xác định giá thu tiền sử dụng đất; việc phê duyệt và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tùy tiện; nhiều nhà đầu tư sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã không thực hiện đầu tư, tiếp tục chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác thu chênh lệch số tiền rất lớn... làm thất thu ngân sách Nhà nước, gây thiệt hại lớn về kinh tế” là không có cơ sở.

IV. VỀ THANH TRA CHÍNH PHỦ KẾT LUẬN GÂY THẤT THOÁT ĐỐI VỚI 6 DỰ ÁN:

Thanh tra Chính phủ thanh tra 46 dự án, trong đó có một số dự án, Thanh tra Chính phủ lấy giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố làm căn cứ chính rồi so với giá đất mà UBND thành phố quyết định có sự chênh lệch, đồng thời không tính mật độ xây dựng khi xác định giá đất để kết luận gây thất thoát là không có cơ sở.

Theo quy định, việc phê duyệt giá đất để thu tiền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND thành phố. Hội đồng thẩm định giá đất thành phố do UBND thành phố thành lập gồm đại diện Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế thành phố, Văn phòng UBND thành phố chỉ là bộ phận tham mưu, đề xuất cho lãnh đạo UBND thành phố trong việc xem xét và quyết định giá đất.

Chính vì điều này nên việc đồng ý giảm, tăng hoặc giữ nguyên giá đất theo đề nghị Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố là việc làm bình thường và đúng thẩm quyền của UBND thành phố.

Giá đất cụ thể được UBND thành phố xác định phù hợp với từng vị trí, địa điểm quy hoạch, điều kiện cơ sở hạ tầng, tính các hệ số theo quy định như: hệ số che khuất, hệ số ngã ba, ngã tư, hệ số ba mặt tiền trở lên,…; phân vệt chiều sâu lô đất, giá đất thị trường ở vị trí đó tại thời điểm và các lô đất đều được đưa ra đấu giá công khai. Việc xác định giá các lô đất lớn phải tính đến mật độ xây dựng thường từ 60% đến 70% so với diện tích khu đất. Thực tế cho thấy có những lô có chiều sâu hàng trăm mét, có diện tích từ vài hecta đến hàng chục hecta. Khi áp dụng phương pháp xác định giá đất theo Chính phủ quy định, Bộ Tài chính hướng dẫn thì giá đất có thể thấp hơn bảng giá do UBND thành phố quy định. Điều này là đương nhiên vì bảng giá do UBND thành phố quy định cho các lô đất nhỏ có diện tích khoảng 100m2, mật độ xây dựng 100%, có cơ sở hạ tầng đầy đủ.

Vấn đề này, Bộ Tài chính đã có ý kiến tại Điểm 1 và Điểm 3 Công văn số 11021/BTC-QLCS ngày 16-8-2012, cụ thể như sau:

- “Việc Hội đồng liên ngành thẩm định giá đất tỉnh, thành phố căn cứ vào bảng giá đất hằng năm và các phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27-7-2007 của Chính phủ và các Thông tư hướng dẫn) thực hiện xác định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định là đúng quy định về thẩm quyền quyết định giá đất tính thu tiền sử dụng đất”.

- “Mật độ xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được duyệt chỉ là một trong các căn cứ để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất”.

Riêng về vấn đề này, Ủy ban Kiểm tra Trung ương cũng đã có kết luận hết sức cụ thể tại Mục 4 Kết luận số 94 ngày 25 tháng 4 năm 2007 của Ủy ban Kiểm tra Trung ương Đảng:

“Việc bán khu đất 18.000m² cuối tuyến đường Phạm Văn Đồng, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, khu Thương xá Vĩnh Trung, khu đất số 8 Phan Châu Trinh, khu đất tứ giác Phạm Hồng Thái - Nguyễn Chí Thanh - Nguyễn Thái Học - Yên Bái, khu đất bán cho ông Nguyễn Hữu Sinh, bán cho ông Nguyễn Hữu Bình, cho Công ty TNHH Đức Mạnh, bán cho Công ty TNHH Cafe Trung Nguyên, Công ty An Cư Đông Á. Qua xem xét Ủy ban Kiểm tra Trung ương Đảng nhận thấy việc bán các khu đất trên là có chủ trương của tập thể UBND thành phố Đà Nẵng thực hiện theo mục đích thương mại du lịch, không phải giá nhà ở, mật độ xây dựng nhà cao tầng từ 50% - 60% diện tích khu đất. Đất còn lại phục vụ công cộng. Vì vậy, không thể so sánh giữa giá đất làm dịch vụ theo đúng quy hoạch của thành phố với giá đất bán nền hoặc giá đất ở mặt tiền các đường phố chính”.

* Cụ thể ở từng dự án:

1. Dự án của Công ty Phúc Thiên Long:

Trên cơ sở đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, UBND thành phố đã phê duyệt với giá khởi điểm đấu giá lô đất là 2.570.000 đồng/m².

Sau khi công khai đấu giá theo đúng quy định của pháp luật nhưng hết thời hạn nêu trên vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá và chỉ có Công ty Phúc Thiên Long xin nhận quyền sử dụng đất. Lãnh đạo UBND thành phố thống nhất chủ trương giao đất cho Công ty Phúc Thiên Long là phù hợp với quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 181/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Về đơn giá giao quyền sử dụng đất đối với Công ty Phúc Thiên Long, UBND thành phố thống nhất phê duyệt giá đất giao quyền sử dụng đất theo đúng đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố với đơn giá là 3.030.000 đồng/m² (cao hơn đơn giá phê duyệt để đấu giá là 1,2 lần). Việc phê duyệt đơn giá đất 3.030.000 đồng/m² là đúng thẩm quyền của UBND thành phố, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm.

Về việc không xác định lại giá đất và cho phép cho Công ty Phúc Thiên Long gia hạn nộp tiền sử dụng đất là vì:

- Sau khi ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho Công ty Phúc Thiên Long, tình hình bất động sản cả nước nói chung và thành phố Đà Nẵng giảm sút và đóng băng, đồng thời các ngân hàng đồng loạt không cho vay vốn để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, do đó vấn đề tài chính của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

- Khu đất này có nguồn gốc là đất quốc phòng nên quá trình làm thủ tục chuyển từ đất quốc phòng sang đất phát triển kinh tế-xã hội có kéo dài, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực chưa được đầu tư đồng bộ vì vướng đất quốc phòng dẫn đến thành phố chưa thể bàn giao toàn bộ mặt bằng dự án cho chủ đầu tư để triển khai dự án.

- Từ tháng 12-2007 đến tháng 9-2009 (từ thời điểm quyết định giá đất đến thời điểm công ty nộp đủ tiền sử dụng đất), Bảng giá đất năm 2008 và 2009 ở thành phố Đà Nẵng không thay đổi; Thị trường bất động sản giảm sút và đóng băng, lạm phát kéo dài. Thời điểm này bão số 6 vừa đổ bộ vào thành phố Đà Nẵng đã tàn phá nhiều nhà cửa, công trình khu vực ven biển đã gây nên tâm lý e ngại đầu tư vào khu vực ven biển. Vì vậy giá đất khu vực ven biển thời gian này giảm sút. Mặt khác, khu đất này gần sân bay Nước Mặn, nhiều người e ngại chất thải dioxin trước đây trong sân bay còn tồn đọng, ảnh hưởng đến sức khỏe; liền kề khu đất này là vệt biệt thự dọc tường rào sân bay Nước Mặn đã giảm giá nhiều lần, thường xuyên quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng nhưng trong nhiều năm liền không có khách hàng liên hệ để nhận quyền sử dụng đất.

Nếu tính theo giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm năm 2009 (áp dụng Bảng giá đất năm 2009 do UBND thành phố ban hành) thì đơn giá bình quân toàn khu đất là 2.691.319 đồng/m². Như vậy, giá giao quyền sử dụng đất cho Công ty Phúc Thiên Long cao hơn đơn giá tính theo thị trường tại thời điểm là 338.681 đồng/m² (3.030.000 đồng/m² - 2.691.319 đồng/m²) nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định.

* Về việc chuyển nhượng giữa các tổ chức, cá nhân:

Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định:

“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống”.

UBND thành phố khẳng định đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức đối với khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường, vì:

- Sau khi Công ty TNHH Phúc Thiên Long được phép chuyển đổi tên sang ông Nguyễn Hữu Bình. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, ông Nguyễn Hữu Bình chuyển nhượng lại cho Công ty ATS (do bà Nguyễn Thị Thoa làm Giám đốc). Bà Thoa và ông Bình là hai chị em ruột (có quan hệ huyết thống).

- Giao dịch này không mang tính phổ biến, mà trên thực tế đã chứng minh cho thấy việc tăng giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân trên nhằm mục đích nâng khống giá trị chuyển quyền sử dụng đất lên quá cao để được vay ngân hàng với số tiền lớn (Đây là thực trạng dẫn đến nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay).

- Ngoài mục đích nâng giá đất ảo nêu trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.

Như vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Khu đất chuyển nhượng cho Công ty Phúc Thiên Long để xây dựng khu dịch vụ thương mại du lịch, đã được UBND thành phố xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007, qua 4 lần gia hạn nộp tiền, đến tháng 9-2009 Công ty mới nộp tiền sử dụng đất nhưng thành phố không xác định lại giá (gây thất thu 120.172 triệu đồng), sau đó nhà đầu tư đã chuyển nhượng ngay cho đối tác khác thu lợi 498.442,206 triệu đồng” là không có cơ sở.

2. Khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng giao cho ông Hoàng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc (21.000m²):

* Thanh tra Chính phủ có ý kiến:

“Khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng. Năm 2006, UBND thành phố chuyển nhượng cho ông Hoàng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc, với tổng giá trị hợp đồng là 84 tỷ đồng. Đến năm 2008, ông Hải và bà Ngọc không triển khai thực hiện dự án, đã ủy quyền cho ông Phan Văn Anh Vũ chuyển nhượng cho ông Phạm Đăng Quan với giá chuyển nhượng là 581,526 tỷ đồng (thu chênh lệch 495,374 tỷ đồng). Năm 2009, ông Phạm Đăng Quan lại tiếp tục chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc ô-tô Phương Trang với giá là 585 tỷ đồng. Hiện trạng khu đất vẫn bỏ trống, chưa được đầu tư”.

* Về nội dung này, UBND thành phố có ý kiến:

- Ông Phan Văn Anh Vũ là người đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hải, bà Ngọc theo hợp đồng ủy quyền; không phải là người nhận chuyển nhượng đất của ông Hải, bà Ngọc.

- Ông Phạm Đăng Quan là Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc ô-tô Phương Trang. Như vậy, giữa công ty này với cá nhân ông Quan là một. Điều này cho thấy đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức và cá nhân này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường;

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức nêu trên là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.

Tuy nhiên, qua thực tế thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố đã xảy ra nhiều trường hợp các tổ chức, cá nhân nâng khống giá trị chuyển quyền sử dụng đất lên quá cao nhằm mục đích để vay ngân hàng với số tiền lớn nhưng thực tế trên thị trường không phải giá trị như vậy mà thấp hơn nhiều. Thực tế đã diễn ra nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay.

3. Khu A2, A3, đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc:

* Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân tạo ra sự chênh lệch lớn. Về vấn đề này, UBND thành phố có ý kiến.

Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định:

   “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống”.

UBND thành phố khẳng định đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân đối với khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường, vì:

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bà Phạm Thị Đông chuyển cho bà Trương Thị Chi, bà Lê Thúy Hương (Khu đất có ký hiệu A3). Bà Đông với 2 người này có quan hệ bà con trong gia đình, làm ăn với nhau,...

Đối với khu đất có ký hiệu A2 giao quyền sử dụng cho bà Phạm Thị Đông, được UBND quận Sơn Trà cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP986789 ngày 4-11-2009. Sau đó, bà Đông chuyển quyền cho bà Nguyễn Thị Xuân và được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định.

Đối với khu đất có ký hiệu A3, sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Trương Thị Chi, bà Lê Thúy Hương chuyển nhượng cho ông Trương Đình Trung. Tiếp đó, ông Trương Đình Trung chuyển nhượng cho Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang (ông Trung là Phó Giám đốc của Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang). Ông Trung và Công ty cổ phần Bất động sản Phương Trang có quan hệ, cùng chung quyền lợi nên đã nâng khống giá trị khu đất nhằm mục đích để vay ngân hàng với số tiền lớn nhưng thực tế trên thị trường không phải giá trị như vậy mà thấp hơn nhiều. Thực tế hiện nay đã diễn ra nợ xấu trong ngân hàng. Như vậy giá chuyển quyền sử dụng khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường theo quy định.

Ngoài những mục đích nâng giá đất ảo nêu trên, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.

4. Khu đất giao cho Công ty Tân Cường Thành:

* Thanh tra Chính phủ kết luận:

“Khu đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Công ty Tân Cường Thành tính giá thấp hơn giá thành phố quy định là 67.323,064 triệu đồng” là không có cơ sở, bởi vì:

Xét khu đất này ở khu vực gần đồi núi Phước Tường, cơ sở hạ tầng chưa đầu tư, đường Hoàng Văn Thái chưa được đầu tư nâng cấp mở rộng, khu dân cư nông thôn thưa thớt, gần khu vực khai thác đất, đá, gần bãi rác Khánh Sơn nên môi trường bị ảnh hưởng, UBND thành phố đã phê duyệt đơn giá đất sản xuất kinh doanh là 410.000 đồng/m². Sau khi Công ty Tân Cường Thành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở nông thôn, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đề xuất giá chuyển mục đích sử dụng đất của khu đất này là 175.800 đồng/m². UBND thành phố quyết định theo đúng đề xuất nêu trên của Hội đồng thẩm định giá đất.

Theo đó giá đất ở nông thôn giao quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Cường Thành là 585.800 đồng/m² (410.000 đ/m² +175.800 đồng/m²) là đúng thẩm quyền và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm, có xét đến yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất trong điều kiện công ty này phải tự bỏ kinh phí di dời cơ sở sản xuất theo hiện trạng (Thành phố không đền bù nhà xưởng, vật kiến trúc, hỗ trợ di dời trang thiết bị, đầu tư hạ tầng, san lấp mặt bằng…) theo chủ trương của UBND thành phố tại Công văn số 4865/VP-QLĐTh ngày 25/11/2010. Đơn giá này nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định.

5. Hai khu đất ký hiệu A4, A5 khu đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc giao cho Công ty Phú Mỹ:

* Thanh tra Chính phủ kết luận: “Khu đất A4, A5 (khu dân cư đầu tuyến Sơn Trà-Điện Ngọc). Năm 2007 chuyển nhượng cho Công ty cổ phần xây dựng thương mại Phú Mỹ để xây dựng chung cư, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn du lịch, lãnh đạo UBND thành phố và Hội đồng không xác định theo giá đất ở mà giữ nguyên giá theo giá đất SXKD (bằng 0,7 giá đất ở) gây thất thu cho ngân sách. Đến năm 2010, Công ty cổ phần xây dựng thương mại Phú Mỹ chuyển nhượng cho Công ty Bất động sản Phương Trang với số tiền là 285.645.920.000 đồng. Chênh lệch so với giá của thành phố xác định năm 2007 là 22.680.432.000 đồng” là không có cơ sở, bởi vì:

Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đề xuất mức giá khởi điểm để đấu giá đất theo mục đích SXKD phi nông nghiệp là 2.570.000 đồng/m² và được UBND thành phố quyết định theo đúng đơn giá nêu trên.

Sau khi đăng báo công khai đấu giá theo quy định của pháp luật nhưng hết thời hạn quy định vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá và chỉ có Công ty cổ phần Xây dựng thương mại Phú Mỹ có đơn xin nhận quyền sử dụng đất và được UBND thành phố thống nhất giao quyền sử dụng 2 khu đất A4, A5 với đơn giá sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 2.570.000 đồng/m².

Sau khi công ty này nộp toàn bộ tiền sử dụng 2 khu đất và được UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Giấy chứng nhận đã cấp cho Công ty Phú Mỹ (số AK280458 và AK280459) thì mục đích sử dụng các khu đất này là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Như vậy, UBND thành phố thu tiền sử dụng đất đối với Công ty Phú Mỹ là đất sản xuất kinh doanh, không phải là đất ở như ý kiến của Thanh tra Chính phủ.

6. Dự án Khu đô thị và sân Golf Đa Phước:

* Thanh tra Chính phủ kết luận: “Khu đất 29ha thuộc dự án Sân golf Đa Phước giao cho Công ty CP 79 thấp hơn giá thành phố quy định làm lợi cho Công ty CP 79 là 570.826,323 triệu đồng” là không có cơ sở, bởi vì:

Ngày 16/11/2006, Công ty TNHH Daewon Cantavil và UBND thành phố Đà Nẵng ký Thỏa thuận nguyên tắc đầu tư dự án Khu đô thị phức hợp sân golf Đa Phước, cụ thể trên cơ sở giá thu tiền mặt nước được thống nhất trước đây là 300.000 đồng/m2 và đơn giá thu tiền thuê đất 0,1 USD/m2/năm. Trong Thỏa thuận nguyên tắc này giao quyền sử dụng đất cho một Công ty Việt Nam liên doanh với Công ty Daewon với diện tích là khoảng 29 ha với đơn giá là 300.000 đồng/m².

Dự án này Nhà nước giao mặt nước cho chủ đầu tư, chủ đầu tư phải bỏ ra 100% chi phí để làm kè, san lấp mặt bằng nên việc thành phố thu tiền sử dụng đất với giá 300.000 đồng/m2 là phù hợp với giá thị trường tại thời điểm.

Đơn giá 300.000 đồng/m² mặt nước với điều kiện nhà đầu tư phải bàn giao cho thành phố khoảng 25ha đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng thuộc dự án Khu đô thị Đa Phước để thành phố xây dựng khu vực công ích công cộng với chi phí phải bỏ ra khoảng 5 triệu USD. Theo giá đất hiện hành của thành phố thì giá trị của khu đất 25ha này là 988 tỷ đồng.

Như vậy, đối với khu đất 29ha, ngoài đơn giá giao mặt nước là 300.000 đồng/m² thì giá trị thu được đối với 25ha nêu trên được phân bổ cho khu 29ha, theo đó tiền sử dụng đất 1m² là 3.407.000 đồng/m² (988 tỷ/29ha).

UBND thành phố khẳng định giá đất giao cho Công ty Daewon là giá mặt nước. Ngoài ra, việc thu tiền sử dụng đất thực tế cho 1m2 của khu đất 29ha là 3.707.000 đồng/m2 (3.407.000 đồng/m2 + 300.000 đồng/m2). Đây là đơn giá tiền sử dụng đất mà thực tế thành phố được hưởng lợi với khu đất 29ha đã giao cho Công ty Daewon với đối tác là doanh nghiệp Việt Nam.

Thực tế thành phố thu và hưởng lợi được là 1.075 tỷ đồng (988 tỷ đồng + 87 tỷ đồng), cụ thể: 988 tỷ là số tiền hưởng lợi từ 25ha và 87 tỷ là tiền thu mặt nước của 29ha.

V. VẤN ĐỀ GIẢM 10% TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NỘP ĐỦ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG VÒNG 60 NGÀY KỂ TỪ NGÀY KÝ HỢP ĐỒNG:

UBND thành phố xem việc giảm 10% là hình thức hỗ trợ, khuyến khích các hộ dân giải tỏa nộp tiền vào ngân sách và hỗ trợ lãi vay cho các nhà đầu tư khi chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc giảm 10% tiền sử dụng đất sẽ huy động nhanh nguồn kinh phí vào ngân sách để tái đầu tư phát triển thay vì ngân sách thành phố phải đi vay với mức lãi suất bình quân thấp nhất là 12%/năm. Điều này phù hợp với khoản 2, Điều 14, Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất “Người sử dụng đất nộp đủ tiền sử dụng đất một lần theo thông báo của cơ quan thuế thì được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp” và vận dụng khoản 2, Điều 9, Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở: “… Nếu trả hết một lần ngay khi ký hợp đồng thì được giảm 10%....”; phù hợp với Quyết định số 13/2006/QĐ-TTg ngày 16-1-2006 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế tài chính ngân sách ưu đãi đối với thành phố Đà Nẵng và Thông tư số 34/2006/TT-BTC ngày 19-4-2006 của Bộ Tài chính.

Vì vậy, thẩm quyền quyết định là của UBND thành phố. Thành phố cân nhắc, thấy có hiệu quả thiết thực mới quyết định. Đây là khoản thu mà ngân sách địa phương được hưởng 100%, không phân chia tỷ lệ với ngân sách Trung ương và nguồn thu này chỉ được dùng để chi đầu tư phát triển. Vì vậy, theo Luật Ngân sách thì địa phương có quyền quyết định giảm 10% tiền sử dụng đất, UBND thành phố khẳng định việc thực hiện chính sách này là một trong những vận dụng linh hoạt, sáng tạo của thành phố mang lại hiệu quả thiết thực, nguồn thu ngân sách tăng lên hằng năm.

Tính đến tháng 1-2013, người dân và doanh nghiệp còn nợ tiền sử dụng đất với thành phố khoảng 4 nghìn tỷ đồng.

Nếu tính lãi suất của việc người sử dụng đất dây dưa không nộp tiền và yếu tố trượt giá với việc thu được tiền ngay thì mới thấy hiệu quả thế nào (?!). Năm 2011 do khó khăn chung của nền kinh tế nên thành phố không thu được nợ tiền sử dụng đất; năm 2012 vẫn không thu được do Chính phủ có Nghị quyết 13/NQ-CP; năm 2013 Chính phủ cũng tiếp tục cho giãn nợ theo Nghị quyết 02/NQ-CP và khả năng năm 2014 cũng không dễ thu được số nợ tiền sử dụng đất này. Nếu tính lãi suất 12%/năm thì trong 4 năm đó lãi suất là 48%. Từ đó cho thấy thành phố giảm 10% thấp hơn rất nhiều so với lãi suất 4 năm nêu trên.

Kết quả thu tiền sử dụng đất trong 10 năm qua (2002-2011) là 24.617,61 tỷ đồng, để đưa vào cân đối chi XDCB, chiếm tỷ lệ 73,81%/ tổng nguồn vốn chi XDCB (33.353,79 tỷ đồng).

Tóm lại, khi xác định giá để giao quyền sử dụng đất, thành phố đã căn cứ vào Bảng giá đất do UBND thành phố ban hành hằng năm, có tính các hệ số theo quy định  như: hệ số phân vệt chiều sâu lô đất, hệ số che khuất, mật độ xây dựng, hệ số đối với khu đất có vị trí thuận lợi, hệ số thị trường… theo đúng phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6-12-2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 của Chính phủ. Đơn giá UBND thành phố quyết định cụ thể đối với từng khu đất nằm trong khung giá đất và cao hơn nhiều lần so với giá tối thiểu do Chính phủ quy định.

Các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau này là một (là anh em ruột thịt, hoặc là người của công ty và công ty)... Ví dụ giá trị thực của khu đất là 100 tỷ đồng thì họ chỉ vay được 60 tỷ đồng (60%), nhưng khi làm hợp đồng chuyển nhượng thì họ nâng khống giá trị lên 600 tỷ đồng để vay ngân hàng được 360 tỷ đồng nhằm đầu tư vào dự án khác. Trường hợp Công ty TNHH Phúc Thiên Long mà trong kết luận Thanh tra Chính phủ nêu là một ví dụ. Thực ra hai chị em ruột chuyển nhượng cho nhau theo cách này. Vì thế không thể mang giá trị khống đó so với giá trị mà UBND thành phố phê duyệt có chênh lệch để quy kết thất thoát.

Từ phân tích nêu trên, UBND thành phố khẳng định:

1- Việc giảm 10% tiền sử dụng đất là chủ trương của thành phố có vận dụng quy định của pháp luật, mang lại hiệu quả thiết thực, nguồn thu ngân sách thành phố tăng lên hằng năm, đồng thời hạn chế yếu tố trượt giá làm tăng suất đầu tư, có lợi cho ngân sách khi đầu tư cho phát triển kinh tế-xã hội, đặc biệt là các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, an sinh xã hội, quốc phòng-an ninh... Mặt khác, UBND thành phố xem việc giảm 10% là hình thức hỗ trợ, khuyến khích cho nhân dân vùng giải tỏa nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách thành phố và hỗ trợ lãi vay cho các nhà đầu tư khi nhận quyền sử dụng đất.

2- Việc xác định, quyết định giá giao quyền sử dụng đất được bàn bạc tập thể Lãnh đạo UBND thành phố là đúng thẩm quyền, có căn cứ theo quy định của Chính phủ, hướng dẫn của Bộ Tài chính, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm.

Vì vậy, Thanh tra Chính phủ kết luận gây thất thu ngân sách 3.434.254.712.950 đồng là không có cơ sở, thiếu tính thuyết phục.

Kết luận này làm ảnh hưởng rất lớn đến phong trào cách mạng của thành phố và quá trình thực hiện Nghị quyết số 33-NQ/TW ngày 16-10-2003 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Trong hơn 16 năm qua, với sự nỗ lực, cố gắng của Đảng bộ, Chính quyền và nhân dân thành phố và sự hỗ trợ, giúp đỡ của Trung ương, Đà Nẵng đã có những thay đổi toàn diện về bộ mặt đô thị, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân được cải thiện và nâng cao, an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội được giữ vững. Thành phố đã tập trung thực hiện hiệu quả các chương trình mang tính nhân văn như Chương trình “thành phố 5 không” với mục tiêu “Không có hộ đặc biệt nghèo, không có học sinh bỏ học, không có người lang thang xin ăn, không có người nghiện ma túy trong cộng đồng, không có giết người để cướp của”; Chương trình “thành phố 3 có” với các mục tiêu “có nhà ở, có việc làm và nếp sống văn minh đô thị”, xây dựng thành phố môi trường… Đấy là những tiền đề để thành phố tiếp tục xây dựng thành trung tâm phát triển, là một trong những thành phố đầu tàu trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tham gia tích cực trong hội nhập kinh tế quốc tế của miền Trung. Cái quý nhất là Đà Nẵng đã tạo được sự đồng thuận cao của mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội trong việc thực hiện các chủ trương của thành phố.

Lâu nay Đà Nẵng cũng được Trung ương đánh giá là nơi có phong trào tốt, có những cách làm mới, hiệu quả. Thanh tra là để chỉ ra những khiếm khuyết trong quá trình lãnh đạo nhằm rút kinh nghiệm để làm tốt hơn chứ không phải quy kết thiếu tính thuyết phục, làm ảnh hưởng đến phong trào cách mạng của thành phố.

Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 1930/VPCP_VI ngày 19/11/2012 thì hiện nay, UBND thành phố đang làm việc với Đoàn Công tác của Bộ Công an và đã chủ động có Công văn số 475/UBND-NCPC ngày 16/1/2013 đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sớm sắp xếp thời gian vào làm việc với thành phố để xác minh làm rõ theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Trên đây là nội dung phản hồi của UBND thành phố Đà Nẵng đối với kết luận của Thanh tra Chính phủ tại Thông báo số 160/TB-TTCP ngày 17/01/2013.