Chỉ thị 03/CT-UBND năm 2023 về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

CHỈ THỊ

VỀ VIỆC TĂNG CƯỜNG HIỆU LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ, VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

Trong những năm gần đây, nhu cầu về nhà ở trên địa bàn tỉnh tăng cao, đặc biệt loại hình nhà ở chung cư phát triển mạnh tại các địa phương như thành phố Vũng Tàu, thành phố Bà Rịa, thị xã Phú Mỹ. Theo số liệu thống kê cho thấy, tính đến ngày 31/12/2020, toàn tỉnh có hơn 52 nhà chung cư với khoảng 16.000 căn hộ đưa vào sử dụng.

Qua đó, tình hình quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn tỉnh đã bước đầu đi vào nề nếp, chuyển biến tích cực; góp phần ổn định cuộc sống người dân. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, bất cập như: Công tác quản lý chưa được thực hiện nghiêm túc; tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập và quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; xác định diện tích sở hữu chung - riêng; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành; bàn giao nhà ở khi chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo quy định, công tác phòng cháy chữa cháy còn bất cập, nguy cơ cháy nổ cao... làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự và tạo dư luận không tốt trong cư dân. Ngoài ra, sự chủ động của các cấp chính quyền trong công tác tuyên truyền, hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc các Chủ đầu tư, Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc thực hiện Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa thường xuyên; việc xử lý những vấn đề phát sinh trong quản lý, sử dụng nhà chung cư còn chậm, hiệu quả chưa cao, nhiều vụ việc khiếu nại còn để kéo dài chưa giải quyết dứt điểm.

Để khắc phục những tồn tại nêu trên, tăng cường trật tự kỷ cương, góp phần xây dựng nếp sống văn minh đô thị; triển khai thực hiện Chỉ thị số 02/CT-BXD ngày 15 tháng 9 năm 2021 của Bộ Xây dựng về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu các cấp chính quyền, các cơ quan chức năng, các tổ chức và cá nhân quan tâm: Phổ biến, tuyên truyền pháp luật về nhà ở, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó chú trọng đến công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì để góp phần ổn định an ninh trật tự xã hội tại địa phương, cụ thể như sau:

1. Sở Xây dựng:

a) Tiếp tục nâng cao vai trò, chức năng quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 85 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (viết tắt là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP); Tiếp tục đẩy mạnh việc tổ chức phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh; tổng hợp những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, báo cáo UBND tỉnh để kịp thời chỉ đạo tháo gỡ.

b) Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, trong đó tăng cường thanh tra công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư. Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định tại điểm n khoản 1 Điều 55 Luật Thanh tra năm 2010. Ngoài ra, xử lý nghiêm các hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà ở như đưa chung cư chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy vào sử dụng; không bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư; lấn chiếm không gian, xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các hành vi vi phạm khác.

c) Các trường hợp phức tạp, liên hệ với Thanh tra Bộ Xây dựng để được hướng dẫn nghiệp vụ về thanh tra chuyên ngành theo quy định điểm b khoản 1 Điều 18 Luật Thanh tra và khoản 6 Điều 5 Nghị định số 26/2013/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của thanh tra ngành Xây dựng.

2. Sở Tài nguyên và Môi trường:

a) Hướng dẫn các chủ đầu tư lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các chủ sở hữu căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.

b) Tổ chức rà soát, kiểm tra và đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp mua căn hộ chung cư có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

3. Sở Kế hoạch và Đầu tư: Chỉ đạo Phòng Đăng ký kinh doanh (trực thuộc) không cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/giấy chứng nhận đăng ký liên hiệp hợp tác xã mà có sử dụng căn hộ chung cư vào các mục đích mà Luật Nhà ở đã cấm; rà soát các giấy chứng nhận đăng ký đã cấp, trường hợp phát hiện có sử dụng nhà chung cư vào các mục đích mà Luật Nhà ở đã cấm thì yêu cầu tổ chức, cá nhân chấm dứt việc sử dụng nhà không đúng quy định nêu trên.

4. Công an tỉnh:

a) Phối hợp với cơ quan chức năng xử lý đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định; kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định tại khoản 7 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (viết tắt là Nghị định số 30/2021/NĐ-CP).

b) Tuyên truyền, hướng dẫn, tổ chức tập huấn cho các chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đội phòng cháy chữa cháy cơ sở, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với công tác điều hành của Ban quản trị nhà chung cư thực hiện nghiêm túc các quy định pháp luật bao gồm phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng nhà chung cư, sử dụng kinh phí bảo trì cho việc bảo trì bảo dưỡng hệ thống phòng cháy chữa cháy, kinh phí cho hoạt động và trang bị của đội phòng cháy chữa cháy nhà chung cư.

c) Tăng cường công tác quản lý nhà nước về an ninh trật tự, an toàn xã hội; kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện đăng ký thường trú, tạm trú, thông báo lưu trú, khai báo tạm vắng và ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh trật tự tại các nhà chung cư theo địa bàn quản lý; quản lý, hướng dẫn việc đăng ký con dấu của Ban Quản trị theo quy định tại Nghị định số 99/2016/NĐ-CP .

5. Sở Công thương: Chủ trì và phối hợp với Công ty Điện lực Bà Rịa - Vũng Tàu tuyên truyền, hướng dẫn các chủ đầu tư, đơn vị quản lý nhà chung cư trong việc sử dụng điện đúng quy định, an toàn và tiết kiệm. Kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm về an toàn điện.

6. Sở Lao động - Thương binh và Xã hội: Tăng cường công tác quản lý nhà nước về kiểm định kỹ thuật an toàn lao động, huấn luyện an toàn lao động trong việc sử dụng thiết bị thuộc sở hữu chung tại các nhà chung cư (đặc biệt là hệ thống thang máy...) theo quy định Luật An toàn, vệ sinh lao động năm 2015.

7. UBND các huyện, thị xã, thành phố (gọi chung là UBND cấp huyện):

a) Nâng cao công tác quản lý nhà nước về nhà ở theo phân công, phân cấp trên địa bàn theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 85 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ; Hướng dẫn số 739/HD-UBND ngày 24 tháng 01 năm 2019 của UBND tỉnh về việc hướng dẫn thực hiện quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh (viết tắt là Hướng dẫn số 739/HD-UBND của UBND tỉnh).

b) Tăng cường kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó chú trọng đến việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Điều 48 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (viết tắt là Thông tư số 02/2016/TT-BXD) và khoản 22, khoản 25 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 30 tháng 10 năm 2019 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD (viết tắt là Thông tư số 06/2019/TT-BXD).

c) Đề xuất xử lý hoặc xử lý theo thẩm quyền đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định; kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định tại khoản 7 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP .

d) Thường xuyên và tăng cường kiểm tra rà soát việc sử dụng căn hộ chung cư, diện tích kinh doanh dịch vụ trong nhà chung cư, đề xuất xử lý theo đúng khoản 11, khoản 12 Điều 6 của Luật Nhà ở năm 2014. Không cấp giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký hợp tác xã mà có sử dụng nhà chung cư vào các mục đích mà Luật Nhà ở cấm; rà soát các giấy chứng nhận đăng ký đã cấp, trường hợp phát hiện có sử dụng nhà vào các mục đích mà Luật Nhà ở đã cấm thì yêu cầu hộ kinh doanh, hợp tác xã chấm dứt việc sử dụng.

đ) Tổ chức kiểm tra định kỳ đối với các nhà chung cư trên địa bàn, nhằm xác định những vấn đề còn tồn tại liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư (tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, bàn giao - tiếp nhận, quản lý quỹ bảo trì, sử dụng không đúng công năng, mục đích sử dụng, mục đích bị cấm tại khoản 11, khoản 12 Điều 6 của Luật Nhà ở năm 2014 và các hoạt động khác), từ đó, chỉ đạo giải quyết kịp thời, đúng pháp luật các tranh chấp, bất đồng hoặc có biện pháp xử lý phù hợp (giải quyết theo thẩm quyền hoặc hướng dẫn liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để giải quyết), không để trở thành các vụ việc khiếu kiện phức tạp, nhạy cảm về an ninh chính trị, gây mất trật tự công cộng.

e) Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến an toàn về chất đốt và khí đốt trong nhà chung cư; tổ chức kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạm an toàn trong lĩnh vực quản lý bán lẻ LPG theo thẩm quyền phân cấp.

8. UBND các xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã);

a) Tăng cường công tác quản lý nhà nước được giao theo quy định tại khoản 1, 3 và 5 Điều 49 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ; khoản 23, 24 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD ; Hướng dẫn số 739/HD-UBND của UBND tỉnh; Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy định của Quy định này và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

b) Theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND cấp huyện xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.

c) Quản lý, theo dõi, sử dụng chặt chẽ đúng mục đích, đúng quy định của pháp luật đối với diện tích sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư. Phối hợp với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác quản lý, vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên địa bàn theo quy định.

9. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh:

a) Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 6 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP , Điều 36, Điều 37 và khoản 2 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD , khoản 17 và khoản 18 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD , cụ thể: có trách nhiệm mở 01 (một) tài khoản thanh toán tại 01 (một) tổ chức tín dụng để gửi có kỳ hạn đối với mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định; sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền; khi ban quản trị được thành lập thì bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định; sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.

b) Sử dụng kinh phí bảo trì bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư số 02/2016/TT-BXD .

c) Có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ; trường hợp tổ chức không thành công thì trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp chủ đầu tư có văn bản đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà chung cư để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD .

d) Bàn giao đầy đủ, đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD và thống nhất với ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 6 Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD .

đ) Phối hợp với ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 8 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD .

e) Nghiêm cấm có các hành vi được quy định tại khoản 5, khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể: chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

10. Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn tỉnh:

a) Quản lý kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP , Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD và khoản 17, khoản 18 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD , cụ thể: mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao; quản lý và phối hợp với chủ đầu tư để lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.

b) Sử dụng kinh phí bảo trì bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư số 02/2016/TT-BXD .

c) Thực hiện nghiêm quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và các quy định của pháp luật về nhà ở; báo cáo hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 104 Luật Nhà ở năm 2014.

d) Có trách nhiệm thực hiện theo các quy định tại Điều 41 Thông tư số 02/2016/TT-BXD và khoản 20 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD , trong đó chú trọng một số việc sau: nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư; chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư; đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.

đ) Phối hợp với chính quyền địa phương trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội, vệ sinh môi trường trong nhà chung cư được giao quản lý. Chịu trách nhiệm trước cư dân và UBND cấp xã trong việc quản lý, điều hành, sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, nếu Ban quản trị có hành vi tham ô, tham nhũng gây thất thoát kinh phí gây bức xúc dư luận thì tùy từng trường hợp còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

11. Các tổ chức, cá nhân trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:

a) Chấp hành tốt các quy định của pháp luật về nhà ở, phòng cháy và chữa cháy, vệ sinh môi trường và pháp luật khác có liên quan.

b) Thực hiện đúng các quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ về quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại các Thông tư số 02/2016/TT-BXD , Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Thông tư số 06/2019/TT-BXD và Hướng dẫn số 739/HD-UBND tỉnh.

c) Chủ sở hữu nhà chung cư phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm được quy định tại Điều 78 Luật Nhà ở năm 2014, điểm i khoản 1 Điều 39 Thông tư số 02/2016/TT-BXD .

d) Cá nhân quản lý, sử dụng nhà chung cư phải chấp hành nghiêm các quy định pháp luật. Xây dựng nếp sống văn minh, lành mạnh, giữ gìn vệ sinh môi trường, an ninh trật tự. Có trách nhiệm phát hiện, thông báo cho Ban quản trị, Công an xã, phường, thị trấn về những vấn đề phức tạp về an ninh trật tự. Không được lôi kéo tập trung đông người, kích động gây rối ảnh hưởng an ninh trật tự.

12. Đài Phát thanh Truyền hình Bà Rịa - Vũng Tàu, Báo Bà Rịa - Vũng Tàu: Thường xuyên đăng tải thông tin khuyến cáo các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh và tổ chức, cá nhân liên quan tăng cường công tác quản lý, vận hành và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên địa bàn tỉnh bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch và tuân thủ quy định pháp luật.

Giao Sở Xây dựng thông báo Chỉ thị này đến các sở, ban, ngành liên quan, UBND cấp huyện, các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư, Ban quản trị chung cư trên địa bàn tỉnh biết để thực hiện; Chủ trì, phối hợp với các sở, ngành, UBND cấp huyện, cấp xã, Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị và các tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện nghiêm túc Chỉ thị này./.