Công văn 917/TNMT-QLSDĐ năm 2013 về các tổ chức đang sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thuê đất, hợp đồng thuê đất, đã hết thời hạn thuê đất hoặc không kê khai đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Sở Tài nguyên và Môi trường nhận được công văn của Chi Cục Thuế các quận, huyện về các tổ chức sử dụng đất sản xuất, kinh doanh nhưng chưa có quyết định thuê đất và hợp đồng thuê đất hoặc đã hết thời hạn thuê đất, theo đó đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến về việc “các đơn vị trên có được tiếp tục sử dụng đất thuê và có đủ điều kiện được ký hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Song song đó, các tổ chức là chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở đã bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất cho khách hàng nhưng chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận để chuyển nhượng cho khách hàng, gây bức xúc cho người dân đã mua nhà - đất của các dự án phát triển nhà ở.

Để việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất được nề nếp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp của người sử dụng đất cũng như nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đối với khách hàng đã mua nhà và nhận chuyển quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến như sau:

I. Pháp luật đất đai về đăng ký quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sử dụng và xử lý đối với các trường hợp không thực hiện thủ tục đăng ký và gia hạn sử dụng đất:

Theo Điều 107 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 9 và khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước sẽ thu hồi đất đối với người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn sử dụng.

Theo điểm b khoản 2 Mục II Thông tư số 09/2006/TT-BTNMT về hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trường hợp công ty nhà nước đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau khi hoàn thành việc cổ phần hoá Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thanh lý hợp đồng thuê đất đã ký trước đối với Nhà nước (nếu có) và ký hợp đồng thuê đất với công ty cổ phần trước khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo điểm c khoản 2 Điều 5 Quyết định số 35/2009/QĐ-UBND ngày 06 tháng 5 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định về trình tự, thủ tục công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố, trường hợp tổ chức sử dụng đất sản xuất, kinh doanh nhưng không phù hợp quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì vẫn ký hợp đồng thuê đất ngắn hạn hàng năm với Sở Tài nguyên và Môi trường cho đến khi quy hoạch được triển khai; cũng theo điểm d khoản 2 Điều này, trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm để tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày công ty cổ phần đăng ký kinh doanh.

Theo khoản 1 Điều 38 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì trước khi hết hạn sử dụng đất sáu (06) tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp đơn đề nghị gia hạn sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường để được xem xét gia hạn.

Theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp tổ chức sử dụng đất không đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, không đăng ký biến động quyền sử dụng đất hoặc không đăng ký gia hạn khi hết hạn sử dụng đất thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng và bị buộc phải thực hiện đúng thủ tục hành chính (đăng ký) theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo Điều 25 và Điều 26 Nghị định số 105/2009/NĐ-CP , việc xử phạt vi phạm hành chính thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (phạt tiền đến hai triệu (2.000.000) đồng), Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (phạt tiền đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng) và của Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường (phạt tiền đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng).

Theo Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ, chính quyền địa phương các cấp có trách nhiệm tổ chức kiểm tra việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với tất cả tổ chức đang sử dụng đất, nhất là các dự án phát triển nhà ở để xử phạt nghiêm khắc các trường hợp không kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Tại Công văn số 3987/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 28 tháng 10 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về thực hiện Chỉ thị 1474/CT-TTg cũng đã yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã và các cơ quan có liên quan kiểm tra xử phạt đối với những trường hợp đang sử dụng đất mà không kê khai đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu hoặc không đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 105/2009/NĐ-CP , nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm của người sử dụng đất và đảm bảo bảo việc đăng ký đất đai được tuân thủ thành nề nếp.

II. Các quy định pháp luật có liên quan đến thu tiền thuê đất:

Theo điểm 3 Mục III Chỉ thị số 14/CT-UB-NC ngày 29 tháng 4 năm 1996 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc tổ chức kê khai, đăng ký và thu tiền thuê đất trên địa bàn thành phố đối với các đơn vị và cá nhân sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh ngoài nông nghiệp, thời điểm áp dụng thu tiền thuê đất tính từ ngày 01/01/1996 cho các đơn vị sử dụng đất thuộc diện thuê đất, dù trước đây có hợp đồng hoặc chưa có hợp đồng thuê đất.

Theo điểm 2 Mục I Phần D Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, đối với trường hợp đang sử dụng đất thuê, mặt nước thuê trước ngày Nghị định số 142/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà thuộc trường hợp phải xác định lại đơn giá thuê đất, thuê mặt nước thì căn cứ vào kết quả xác định lại đơn giá thuê do cơ quan tài chính (Ủy ban nhân dân) cùng cấp gửi đến; cơ quan tài nguyên - môi trường điều chỉnh lại đơn giá thuê, cơ quan thuế xác định lại tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp theo đơn giá mới, gửi Thông báo cho người có nghĩa vụ phải nộp theo hướng dẫn tại diêm 1 Mục I Phần này.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Quyết định số 35/2009/QĐ-UBND ngày ngày 06 tháng 5 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định về trình tự, thủ tục công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trong thời gian chưa ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường, tổ chức kinh tế sử dụng đất cơ sở sản xuất, kinh doanh tạm thời kê khai nộp tiền thuê đất theo hiện trạng tại Chi Cục Thuế quận, huyện nơi khu đất tọa lạc. Thời điểm để tính tiền thuê đất là thời điểm tổ chức bắt đầu sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 4 Quyết định số 14/2012/QĐ-UBND ngày 16 tháng 4 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, thì Sở Tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo.

Theo điểm a, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 5 Quyết định số 14/2012/QĐ-UBND , đối với trường hợp thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 mà chưa xác định đơn giá thuê đất thì Cục Thuế thành phố căn cứ quy định của pháp luật của thời điểm trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 để xác định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước và thu tiền thuê đất theo quy định (điểm a), trường hợp chưa xác định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến trước ngày 01 tháng 10 năm 2009 thì giao Sở Tài chính hoặc Ủy ban nhân dân quận - huyện (tùy theo thẩm quyền) xác định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ và Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 17 tháng 7 năm 2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố để xác định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước (điểm b) và từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến trước ngày 01 tháng 3 năm 2011 cũng giao Sở Tài chính hoặc Ủy ban nhân dân quận - huyện (tùy theo thẩm quyền) xác định đơn giá thuê đất theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ và Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 17 tháng 7 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố để xác định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước (điểm c).

Cũng theo điểm a khoản 2 Điều 7 Quyết định số 14/2012/QĐ-UBND , Cục Thuế Thành phố và Chi cục Thuế quận - huyện có trách nhiệm thường xuyên rà soát, phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận - huyện tổng hợp các trường hợp đang thuê đất trên địa bàn, nhằm xác định các trường hợp thuê đất đã hết thời hạn ổn định, có văn bản báo cáo, đề xuất cụ thể của từng trường hợp gửi Sở Tài chính để quyết định điều chỉnh đơn giá thuê đất.

Căn cứ quy định pháp luật đã nêu, Sở Tài nguyên và Môi trường nhận thấy:

- Tất cả các tổ chức đang sử dụng đất có nghĩa vụ và trách nhiệm phải kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất);

- Các tổ chức đang sử dụng đất sản xuất, kinh doanh đều phải nộp tiền thuê đất trong thời gian sử dụng đất (trừ các tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất);

- Tất cả các tổ chức đang sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, nếu sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vẫn ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường theo hình thức thuê đất ngắn hạn hàng năm cho đến khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch;

- Các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp Nhà nước đều phải ký lại Hợp đồng thuê đất mới với Sở Tài nguyên và Môi trường để xác định lại thời hạn sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thời điểm để tính đơn giá thu tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định pháp luật có liên quan về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Do đó, nhằm đảm bảo tất cả các tổ chức sử dụng đất đều phải đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất), thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất đối với Nhà nước và các tổ chức là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải đăng ký cấp Giấy chứng nhận để chuyển nhượng cho khách hàng mua nhà ở và nhận chuyển quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Ủy ban nhân dân các quận, huyện:

- Giao Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Thanh tra Nhà nước quận - huyện, Phòng Quản lý Đô thị, Phòng Kinh tế, Chi Cục Thuế và Ủy ban nhân dân phường - xã - thị trấn trực thuộc, căn cứ Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tổ chức kiểm tra, đôn đốc, nhắc nhở các tổ chức đang sử dụng đất kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất (nhất là các tổ chức là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở và các tổ chức sử dụng đất sản xuất - kinh doanh); trường hợp các tổ chức vẫn không thực hiện kê khai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận, ký Hợp đồng thuê đất lần đầu, không đăng ký biến động về sử dụng đất và gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng thì xử phạt vi phạm hành chính theo quy định; ngoài hình thức phạt tiên còn buộc tổ chức sử dụng đất phải thực hiện đúng thủ tục hành chính (đăng ký) theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp xét thấy cần thiết phải thu hồi đất thì báo cáo, đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét thu hồi đất;

- Chỉ đạo Chi Cục Thuế trực thuộc chủ động phối hợp với Sở Tài chính, Cục Thuế thành phố, căn cứ các quy định pháp luật có liên quan về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước để thu, truy thu tiền thuê đất, thuê mặt nước của các tất cả tổ chức sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (trừ trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất) mà không chờ tổ chức phải có Quyết định cho thuê đất và ký Hợp đồng thuê đất trước với Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Chỉ đạo Chi Cục Thuế trực thuộc chủ trì, phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường thường xuyên rà soát, tổng hợp các trường hợp đang thuê đất trên địa bàn để thực hiện thu, truy thu tiền thuê đất theo quy định; đối với các trường hợp thuê đất đã hết thời hạn ổn định giá thuê, có văn bản báo cáo, đề xuất cụ thể từng trường hợp gửi Sở Tài chính để quyết định điều chỉnh đơn giá thuê đất, làm cơ sở thu, truy thu tiền thuê đất.

- Đối với các trường hợp tổ chức sử dụng đất chưa có quyết định thuê đất, chưa có hợp đồng thuê đất hay đã hết thời hạn thuê đất, ngoài việc thực hiện thu, truy thu tiền thuê đất và xử phạt vi phạm hành chính về đất đai theo quy định, Chi Cục Thuế hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận - huyện chuyển danh sách các trường hợp này cho Sở Tài nguyên và Môi trường để cùng có biện pháp xử lý;

- Đối với tổ chức sử dụng đất sản xuất, kinh doanh nợ đọng tiền thuê đất kéo dài với số tiền thuê đất lớn, chỉ đạo Chi Cục Thuế báo cáo để trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, xử lý thu hồi đất;

- Đối với đất sản xuất, kinh doanh của cơ sở, hộ gia đình, cá nhân trước đây ký Hợp đồng thuê đất với Sở Địa chính, Sở Địa chính - Nhà đất hay Sở Tài nguyên và Môi trường, nếu cơ sở, hộ gia đình, cá nhân vẫn còn hoạt động (chưa giải thể hoặc chưa chuyển đổi loại hình doanh nghiệp), trên cơ sở đơn giá thuê đất mới, chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường ký Phụ lục Hợp đồng thuê đất điều chỉnh đơn giá thuê đất và Chỉ đạo Chi Cục Thuế thu, truy thu tiền thuê đất theo quy định.

Về phía Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ hỗ trợ và tạo mọi điều kiện thuận lợi trong công tác kê khai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận và ký Hợp đồng thuê đất đối với các tổ chức đang sử dụng đất, nhất là đối với các tổ chức là chủ đầu dự án phát triển nhà ở, nhằm phấn đấu hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 1474/CT-TTg. Đối với việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất, Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tích cực hỗ trợ Ủy ban nhân dân các quận, huyện khi có yêu cầu, đồng thời cũng chủ động kiểm tra, đôn đốc, nhắc nhở và xử phạt đối với các trường hợp điển hình, gây bức xúc trong dư luận xã hội.

Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Ủy ban nhân dân các quận, huyện quan tâm chỉ đạo thực hiện.

(Đính kèm Danh sách các tổ chức sử dụng đất sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định thuê đất và hợp đồng thuê đất hoặc đã hết thời hạn thuê đất để Ủy ban nhân dân các quận - huyện chỉ đạo các Phòng ban trực thuộc xem xét, xử lý).